商品房被查封，自己的房子能否幸免？（案外人执行异议之诉的前提是什么？）

家，是一个温馨的字眼。宝盖头遮住了外面的寒风冷雨，一横三撇是家中人的期盼,向外的两撇是在外的人对家的眺望，一个竖弯钩把全家人紧紧的系在一起。而房子就是家的载体，给予我们物质保障。但是，如果商品房被一系列地查封，属于自己的那套房子能幸免于难吗？自己能作为案外执行人提出异议吗？请看一则真实案例。

【案情简介】

某公司的商品房被查封，但根据芮小才（化名）所言，他在查封涉案房屋之前已经与该公司签订认购书，该公司将涉案房屋交付芮小才至今。他申请不得执行属于他的三套房产。那么，芮小才是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益呢？案外人执行异议之诉的前提是什么？请看法院裁定。

【附法院裁定书如下】

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）最高法民申4756号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：芮某才，男，1958年1月6日出生，汉族，现住山东省汶上县。

委托诉讼代理人：郑龙宁，山东盛鋆轩律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东某某建筑安装有限公司。住所地：山东省济宁市兖州区。

法定代表人：李某平。

原审第三人：济宁某某置业有限公司。住所地：山东省汶上县（长乐）。

法定代表人：张某发。

再审申请人芮某才因与被申请人山东某某建筑安装有限公司、原审第三人济宁某某置业有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2023）鲁民终929号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

芮某才申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项的规定，本案应当再审，主要理由为：（一）申请人与某某公司之间的借款关系真实存在。从2010年前后开始，申请人多次不定额向某某公司提供借款，某某公司出具借条后，再根据借款时间大约一年左右为申请人更换借条。原审中，申请人提交的借条都是某某公司出具的原始借条，申请人与某某公司均对借款事实予以认可，且某某公司发生的其他借款也有未经银行转账，直接现金交付的情况。一、二审法院不认可案涉借条效力，违反相关法律规定。（二）申请人与某某公司以房抵债是真实的，不存在虚假。因某某公司无力偿还借款，申请人与其协商一致于2019年7月22日签订《某某商品房认购书》，之后申请人又于2019年8月9日对该认购书拍照，足以证实该认购书签订时间在案涉房屋被查封之前，且真实有效。二审宣判后，经与张某发沟通，某某公司已同意配合法院审理，说明具体借款及以房抵债情况。（三）申请人购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，足以排除执行。申请人在山东省济宁市中级人民法院2020年9月1日查封案涉房屋之前已经与某某公司签订认购书，某某公司将案涉房屋交付申请人占有至今。申请人及配偶名下并未登记房产，购买的案涉房屋属于满足基本居住需要，已支付全部价款且并非因申请人原因未办理过户登记等相关手续，没有任何过错。综上，请求撤销一、二审判决，依法判决不得执行汶上县某某居5号楼1单元1003室、1303室、1503室房产，由被申请人承担一、二审案件受理费。

本院经审查认为，本案审查的焦点问题是，芮某才对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，芮某才以涉及生活需要的商品房消费者身份提出案外人执行异议之诉，应就其是否符合前述第二十九条规定承担举证责任。

经查，原审中，芮某才主张其自2010年开始至2019年之前一直在向某某公司提供借款，但芮某才只能提交其本人及家人的银行账户流水记录，证明其家庭在此期间有取款的事实，却没有任何向某某公司账户转账的记录，且每一笔取款时间、数额亦无法与某某公司出具的借条时间、数额相印证。芮某才对此解释称，一方面是因某某公司只借现金，不接收转账，另一方面，其与某某公司之间会根据债务金额的变化而更换借条。但根据原审查明的案件事实，某某公司在向其他案外人借款过程中，并非不接收转账，芮某才关于某某公司“只借现金，不接收转账”的理由与事实不符。此外，芮某才也未能提供证据证明其本人及家人的取款已交付某某公司入账。因此，芮某才提交的相关证据不能形成证据链条，用以证明其通过以房抵债方式已实际支付购房款，不符合上述第二十九条的规定。一、二审判决据此驳回芮某才所提之异议诉请，并无不当。

综上，芮某才的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回芮某才的再审申请。

审 判 长  梁 清

审 判 员  徐 超

审 判 员  何 君

二〇二四年八月二十一日

法官助理  张海婷

书 记 员  胡茂阳

【律师释法】

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

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