售出的房屋被拆迁 出卖人是否可以反悔？

　　自从我国实施全面建设小康社会以来，社会的各个方面都在蓬勃发展。城市建设稳步推进，农村的建设日新月异。如果农村居民的房屋出售后，被确定为拆迁对象，出卖人还能反悔吗？

　　邓先生、彭先生都是一个村的居民，且都是农业户口。2015年3月13日，邓先生与彭先生签订了《住宅转让合同》，邓先生以价格12万将位于村里的一栋房屋卖给了彭先生，2017年3月20日，彭先生与刘先生签订《房屋买卖合同》，彭先生将从邓先生那里买来的房屋卖给刘先生，价格13万元，双方及时支付购房款并交付房屋。2017年4月，刘先生全家人搬入所购房屋居住，并于同年8月将全家户口迁入房屋所在村，并成为该村村民。2017年4月，此房屋被政府纳入改造拆迁对象。2017年11月7日，刘先生与市房管局签订了《房屋征收补偿协议》，并获得了拆迁款项，房屋被拆除。

　　彭先生得知此消息后，后悔将房屋卖给刘先生。不甘心的彭先生诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》无效，刘先生返还房屋。

　　法院经审理后认为，彭先生与刘先生签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕，是双方当事人真实意思表示，不存在恶意串通损害国家、集体及第三人利益和损害社会公共利益的情形。至于彭先生提出刘先生不是房屋所在地村成员，房屋买卖合同无效的主张。刘先生本系农村居民，在房屋买卖合同履行后，将户口迁入该村，享有村集体经济组织成员资格。本案《房屋买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。

　　最终，遂判决驳回了彭先生的诉讼请求，该房屋买卖合同有效。

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　　冠领律师观点：

　　首先根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。

　　其次，根据《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。以及《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

　　综上，彭先生和刘先生签订的合同已经发生效力，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合上述确定合同无效的情形。因此，彭先生和刘先生签订的合同有效。

　　冠领律师提示：

　　随着房屋拆迁热潮的持续升温，这样的买卖合同纠纷屡见不鲜。在出现纠纷时，合同中的每一句话，每一个字都显得尤为重要。所以，在签订合同时，最好委托专业律师帮忙把关，从而更好的保障自己的权益。

撰稿：吕德祥
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：段主编
法务：马佳斌