湖南宋牧律师事务所
部分农村征地拆迁项目曲解新修订的《土地管理法》第47条的规定，告知村民已经不是“先补偿后征收”的时代，现在已经变更为“先签约后批准征收”。所以在未制定补偿安置方案以及相应征地公告的情况下，进行一户一户地谈补偿，进而实现快速拆迁的目的。今天圣运律师事务所王有银主任结合最高法相关案例为大家进行讲解。
先搬迁后补偿可能是陷阱“先签约后批准征收”的模式是不少旧城改造项目中争取民意的做法。先组织签约进行模拟拆迁，签约比例达到一定数值再进行征收，这更像是意向性的公告，农民朋友有更多的参与权。并非完全变更征收的原则。
《土地管理法》第48条明确规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取多种法定方式给予公平、合理的补偿。 大家注意，先补后拆的原则一直未变，切莫被拆迁方的谣言蒙蔽。预征收也有陷阱
实践中，在合法的征收决定作出前，房屋征收部门依据拟定的征收补偿方案提供一份附生效条件的“预征收补偿协议”。
协议的内容与正式的补偿协议基本一致，包括具体的补偿数额、补偿方式、补偿项目等法定内容。而所附的生效条件，就是同意签订“预征收补偿协议”的被征收人在全体被征收人中所占的比例。
若签约率达到一定的预设比例后，房屋征收决定作出，补偿协议生效；在一定期限内未达到这一比例的，补偿协议不生效，房屋征收终止。
相关案例：预征收不能规避集体土地征收程序前述阐述可知，预征收仅仅将签约挪到征收之前，正式的征收环节还是要具备。这本是节省资源以及争取民意的重要环节，却也存在陷阱。王有银律师提示，无论过程如何，只有经过省级人民政府或者国务院批准后，市、县人民政府才能实际进行土地征收。不能利用预征收来规避法定征收程序！
河北林先生的房子正处于旧城改造项目范围内，此次旧村改造项目是在当地区政府主导下进行，居委会和区政府共同签订了《旧城改造责任书》，准备用3年的时间，逐步对城中村实施改。由于补偿谈不拢，林先生并未签署相关协议。
后，当地居委会作出《拆迁决定书》并强制拆除了林先生的房屋。
最高法裁判观点针对这起案件，最高法围绕责任承担的焦点对案件进行阐释：
此次旧城改造项目是为了改善拆迁范围内的居民生活环境，项目完成后很快被依法征收，此次实则为以旧村改造为名实施预征收。
林先生的房屋由居委会强制拆除，虽然未经区政府授权，但是区政府不能免除责任，还要从法律关系分析居委会和区政府是否存在行政委托关系。
旧村改造项目是在区政府主导下，为改善城市环境、提升城市品位、促进城市经济社会发展进行的城中村拆迁改造工程项目，内容上具有行政管理的性质；林庄村实施的强制拆除行为，虽然确实可以改善被拆迁村民的居住条件，但更多的是改善了市、区拆迁范围及周边普通民众的生活环境，且旧村改造拆迁整合后腾挪出来的集体空地，很快被依法征收，受益的直接主体为区政府。
因此，法院判决认定居委会受区政府委托实施强制拆除房屋行为，区政府为强制拆除之诉的适格被告并承担响应强制拆除责任。
律师提示“预签约”一旦达到当地政策规定的签约比例后，所签的补偿协议就有可能转化为正式的补偿协议，被征收人很难获得“重签”“重新协商”的机会，故此签约一定要慎重，不能想着以后还可以反悔。无论过程如何，只有经过省级人民政府或者国务院批准后，市、县人民政府才能实际进行土地征收。不能利用预征收来规避法定征收程序！
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