湖南宋牧律师事务所
实践中，双方签订商品房买卖合同时，都会涉及到房屋的交接。对此，如果购房者对交付条件有争议，或者一旦交付的商品房不符合约定，该怎么办？下面就和北京大瀚律师事务所一起了解一下，一、开发商交付房屋不合约定怎么办.
交房时发现交付的商品房不符合约定的，买受人必须及时提出异议，不能实际接受该商品房。如果商品房本身质量问题严重影响正常使用，可以要求退房。
(1)房地产商未能交付房屋时，许多买家不采取行动。他们天真地认为，房地产企业违反合同，就会按照合同约定进行补偿或解除合同。但现实中完全不是这样，他们的权利必须自己主张。如果购房者不提出或主张，甚至认为应该先住在房子里，但不知道这样做已经放弃了自己的权利，这意味着他们默许了房地产商的违约行为。如果房地产开发商违约，买方有权根据不同情况解除合同或索赔。
(2)《合同法》第95条规定：法定期限届满或者当事人约定期限届满，当事人未行使撤销权的，撤销权消灭。法律没有规定或者当事人没有约定行使撤销权的期限，经对方当事人催告后在合理期限内不行使的，撤销权消灭。具体到房产纠纷，根据今年6月1日生效的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人延迟交付房屋经催告后三个月的合理期限内未履行，一方要求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方当事人催告后三个月。对方没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，终止权消灭。本文中的三个月和一年两个时期属于预定时期。它们是不变的期间，不同于诉讼时效。该期限没有终止、中断或延长。只要期限届满，撤销权不行使，权利消灭。一般来说，房地产商为满足合同约定的终止条件而延期交房，购房者开始享有合法的终止权。同时，自该日起终止权也进入一年的预定期限。如果买方在预定期限后要求法院解除合同，他解除合同的诉讼请求将不会得到法院的支持。开发商在买受人享有解除合同权利之日起一年内催告买受人行使解除合同权利的，买受人应当自收到催告之日起三个月内行使解除合同权利。三个月后，购买者在向法院提起诉讼时不会得到法律支持。
二、购房人解除合同后怎样去索赔
除上述取消逾期交房的权利外，根据最高法院的司法解释，当开发商有下列行为时，买方可以依法取消合同，并要求赔偿损失：
1.商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋抵押给第三人，且未告知买受人。
2.商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人
3.故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的
4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
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5.故意隐瞒所售房屋已出售给第三方或房屋已被拆迁补偿安置的事实
6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题
9.房地产商违约，买方的请求权首先要由买方提出。房地产商对买受人的主张有疑问，拒绝赔偿的，买受人需要通过法律途径解决。《合同法》第135条规定：向人民法院申请保护民事权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。
因此，购房人对房产中介交付房屋有疑问的，必须以书面形式提出，并注意保全证据。如果房产中介和房产中介不能协商，想通过法律程序解决，要注意不要错过法院可以接受的诉讼时间。这样才能得到应有的补偿。
综上，补上开发商交房的相关规定。可见，交付的商品房在交房时发现与约定不符的，买受人必须及时提出异议，不能实际接受该商品房。如果商品房本身质量问题严重影响正常使用，可以要求退房。更多问题，北京大瀚律师事务所提供专业的法律咨询服务。
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