湖南宋牧律师事务所
随着城市化进程不断加快，“旧城改造”这个话题也频频出现。可能隔一阵子就能看到诸如“修旧如旧”、“大拆大盖”、“房屋腾退”、“微循环改造模式”等等不同的关键词出现在媒体上。
但无论怎么改，旧城改造中的征收问题也不能“一刀切”，今天圣运律师通过一个山东高院的典型案例为你解读，旧城改造过程中，征收片区既有国有土地上的房屋也有集体土地上的房屋时怎么办。
【案情简介】
2017年3月，山东省德州市某县政府作出房屋征收决定并公告，决定对某棚户区改造项目片区的房屋实施征收，韩某的房屋位于征收范围内。
韩某不服该房屋征收决定，起诉某县政府，请求撤销该决定。
一审法院经审理认为，某县政府在同一征收决定中，未能提供证据证明征收范围内的集体土地已经被依法征收，却直接整体适用了国有土地上房屋的征收程序，故其所作的征收行为主要证据不足，程序违法，应予撤销。但由于该征收行为涉及旧城改造，且绝大多数被征收人已经拆迁完毕，如果撤销将会给社会公共利益造成重大损害，故判决确认某县政府作出房屋征收决定的行为违法但不撤销该行为。
韩某不服，提起上诉。山东省高院经审理认为因被诉行政征收行为涉及旧城改造，范围较大，人数众多，且绝大多数被征收人已经拆迁完毕，征收行为已势在必行，如果撤销将会给社会公共利益造成重大损害，判决驳回上诉，维持了原判决。
【法院认为】
韩某房屋所属的片区内既有国有土地上的房屋，也有集体土地上的房屋。而国有土地上房屋的征收与集体土地的征收，在征收程序和所适用的法律等方面存在明显区别。在集体土地未经依法征收、土地权属性质并未改变的情况下，直接作出包含该集体土地的房屋征收决定，明显违反《土地管理法》的规定，此违法性并不因征收补偿到位或尚未引发争议而消除。因此，不能在同一征收程序中既征收国有土地上的房屋，又征收集体土地上的房屋。
【圣运律师说】
首先我们要清楚，国有土地上房屋的征收与集体土地的征收不能“一刀切”，二者在征收对象、征收程序、补偿等方面都有着明显区别。
1、征收对象
国有土地上的房屋，其国有土地使用权与房屋一起征收，而集体土地的征收，地上的房屋则随着集体土地一并征收。
2、征收主体及实施主体有区别
国有土地上房屋的征收，由市、县级人民政府根据法定程序作出征收决定，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施具体的征收与补偿工作。
征收集体土地，需要省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准，由市、县级以上人民政府予以公告并组织实施。
在征收集体土地时，在办理征地审批手续之前，原则上应当先行办理农用地转用审批，国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用的，办理征地审批手续，而国有土地上房屋的征收，通常不存在农用地转用审批的问题。
4、补偿方面的区别
根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的规定：“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”
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