执行程序中查封措施期限届满后的法律程序及当事人权益保障指南

“在涉案房屋查封自动转为执行中的查封措施后，若原查封期限已届满，执行法院是否需要重新制作裁定书以继续执行查封？如果需要继续查封，应该如何操作以确保程序的合法性和正当性？此外，对于涉案当事人而言，他们在此过程中有哪些权利和义务？如何保障他们的合法权益？”

【案情简介】

2015年，斌权公司与于莎签订了商品房买卖合同，约定于莎向斌权公司购买房屋，总价款为401511元。于莎向中国农业银行股份有限公司成都新都支行贷款280000元用于购买该房屋，斌权公司作为保证人。2017年，因于莎逾期还贷，农行新都支行向斌权公司收取了于莎所欠本息及补偿金共计280705.7元。

2018年，成都市新都区人民法院作出判决，解除斌权公司与于莎签订的商品房买卖合同，并判决于莎向斌权公司支付违约金40151.1元。斌权公司依据该判决提起执行异议之诉，请求法院不得执行其位于成都市新都区某街道某号房屋，并解除对该房屋的查封。

法院经审理认为，案涉房屋在案件审理过程中被依法查封，现该案已进入执行程序。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十八条之规定，案涉查封已自动转为执行中的查封。斌权公司请求排除执行的主张，本院不予支持。

【附法院判决书】

四川省成都市锦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0104民初13874号

原告：成都斌权投资有限公司。住所地：成都市新都区龙桥镇渭水社区和平西路1号。

法定代表人：刘加兵，总经理。

委托诉讼代理人：袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。

被告：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地：四川省成都市总府路31号。

负责人：彭松，行长。

委托诉讼代理人：许燕，四川博成律师事务所律师。

被告：四川格林格电器有限公司，住所地：四川省成都市青羊区敬业路229号7栋401号。

法定代表人：余泰成,职务不详。

被告：余泰成，男，出生于1963年5月2日，汉族，住四川省成都市青羊区。

第三人：于莎，女，出生于1990年2月10日，汉族，住江苏省泗洪县。

原告成都斌权投资有限公司（以下简称斌权公司）与被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）、第三人于莎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月13日立案受理。案件审理过程中，本院依法通知四川格林格电器有限公司（以下简称格林格公司）、余泰成为本案被告参加诉讼。因被告格林格公司、余泰成，第三人于莎下落不明，本院依法向被告格林格公司、余泰成，第三人于莎公告送达了相关法律文书。现公告期满，本院依法组成合议庭于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告斌权公司的委托诉讼代理人袁皓、被告农行总府支行的委托诉讼代理人许燕到庭了参加诉讼。被告格林格公司、余泰成，第三人于莎无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。

原告斌权公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行斌权公司位于成都市新都区××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋，并解除对该房屋的查封；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：成都市锦江区人民法院就农行总府支行与于莎金融借款合同纠纷一案查封了位于成都市新都区××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋。该房屋于2015年由斌权公司出售给于莎，合同备案号为298176。斌权公司认为其对该房屋具有合法权利足以排除对该房屋的执行。理由如下：第一，根据成都市新都区人民法院作出的（2018）川0114民初8409号生效民事判决，于莎因根本违约，斌权公司与于莎签订的《商品房买卖合同》已被解除，案涉房屋应当退还给斌权公司。斌权公司对案涉房屋拥有完整的权属且能够排除执行。第二，根据物权法定原则，案涉房屋至今未办理产权分户，仅办理合同备案，于莎尚未取得房屋产权，不应将案涉房屋作为于莎的财产进行查封。遂斌权公司得知案涉房屋被查封后提起了执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。

被告农行总府支行辩称，农行总府支行向法院申请对案涉房屋保全的时间早于斌权公司向新都法院起诉的时间，案涉房屋当时仍然备案在于莎名下。执行异议裁定驳回斌权公司的异议合法有依据。

被告余泰成、格林格公司，第三人于莎未到庭参加诉讼，未提交答辩意见和证据材料。

经审理查明，2018年12月21日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初8409号民事判决。该案查明，斌权公司与于莎于2015年11月12日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及附件、《佳禾苑商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定于莎向斌权公司购买佳禾苑1幢3单元3层3号商品房，房屋总价款为401511元，付款方式为贷款购房。2015年1月16日，于莎作为借款人，斌权公司作为保证人，双方在中国农业银行股份有限公司成都新都支行（以下简称农行新都支行）办理《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，于莎向该行贷款280000元，用于购买案涉房屋，贷款直接划入斌权公司账户，担保方式为阶段性担保+抵押，保证方式为连带责任保证。2015年11月13日，案涉房屋备案登记在于莎名下。因于莎逾期还贷，2017年3月21日农行新都支行零售银行业务部收取了斌权公司截止当日于莎所欠本息共279368.1元，1337.6元提前还款补偿金，共计280705.7元。并判决：1、解除斌权公司与于莎签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》；2、于莎配合斌权公司办理案涉房屋商品房备案注销手续；3、于莎将案涉房屋腾退给斌权公司；4、于莎向斌权公司支付违约金40151.1元；5、驳回斌权公司的其他诉讼请求；案件受理费781.1元，于莎负担716元，斌权公司负担65.1元。该判决已发生法律效力。

本院立案受理农行总府支行与于莎、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案，于2017年7月13日作出（2017）川0104民初4919号民事裁定，对登记在于莎名下的案涉房屋产权进行查封，待案件审理终结后再行处理，以上保全财产以12万元为限。2017年12月13日，本院作出（2017）川0104民初4919号民事判决，判令：1、于莎向农行总府支行偿还借款本金93870.41元、利息1797.81元、滞纳金936.9元（利息计算截止2017年5月16日，2017年5月17日起至实际支付之日止的利息以本金93870.41元为基数，按每日万分之五的利率计算）；2、格林格公司、余泰成对于莎的上述债务，向农行总府支行承担连带责任，格林格公司、余泰成承担连带清偿责任后，有权向于莎追偿；3、驳回农行总府支行的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，农行总府支行向本院申请强制执行，案号为（2018）川0104执2664号。2018年9月20日，本院依法终结执行程序。

后斌权公司向本院提出异议。本院于2019年11月27日作出（2019）川0104执异220号执行裁定，驳回斌权公司的异议请求。斌权公司遂向本院提起诉讼。

另查明，位于成都市新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋于2015年11月13日办理备案登记，出卖人为斌权公司，买受人为于莎，于2017年7月27日被本院以（2017）川0104民初4919号民事裁定查封，于2019年7月23日被成都市新都区人民法院以（2019）川0114执2153号民事裁定查封。

上述事实，有各方当事人身份信息、（2018）川0114民初8409号民事判决书及生效证明、（2017）川0104民初4919号民事裁定书、（2017）川0104民初4919号民事判决书、（2019）川0104执异220号执行裁定、房屋信息等证据材料及双方当事人庭审陈述在案为证。

本院认为，案涉房屋在案件审理过程中被依法查封，现该案已进入执行程序。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十八条“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”之规定，案涉查封已自动转为执行中的查封。

关于斌权公司要求排除执行的主张，本院作如下评述：

从预查封的目的及对象来分析。预查封的标的物为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。当人民法院对涉案房屋采取预查封措施时，此时标的物房屋的权属并不确定，实践中，亦并非所有的预查封都能转化为正式查封。此时，为了保护申请执行人的权利，预查封的对象不是未办理所有权登记的房屋，而是被执行人对开发商享有的合同权利，当商品房买卖合同被解除，此时，基于商品房买卖合同而存在的合同权利，即商品房交付请求权和转移登记请求权丧失，预查封的对象再一次发生变化，根据合同解除的法律后果，作为被执行人的购房者对开发商将享有返还购房款、违约金、损失等财产性权益，即预查封的对象为购房者享有的财产性权益。

从法律依据上分析。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。商品房买卖合同解除后，购房者对开发商享有返还购房款的债权请求权，正是因为预查封的对象为被执行人享有的财产性权益，且不因合同解除而消灭，开发商可以在返还购房款后请求解除预查封措施。

具体到本案中，一审法院在审理农行总府支行与于莎、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案中，于2017年7月27日对位于成都市新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋采取预查封措施。此后，斌权公司与于莎商品房预售合同纠纷一案，成都市新都区人民法院于2018年12月21日作出（2018）川0114民初8409号民事判决，判决：1、解除斌权公司与于莎签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》；2、于莎配合斌权公司办理案涉房屋商品房备案注销手续；3、于莎将案涉房屋腾退给斌权公司；4、于莎向斌权公司支付违约金40151.1元。斌权公司依据该生效判决提起本案执行异议之诉。该生效判决认定商品房买卖合同应当解除，进而判决解除该备案，此时斌权公司享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务。在斌权公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，本院认为只有在斌权公司已经返还购房款的情况下，才能排除农行总府支行的执行。反之，斌权公司未能返还购房款的，不能排除执行。并且，本院在审理过程中已给予对斌权公司合理时间交付案涉购房款，截至本案审理终结时，斌权公司未能提交任何证据证明已将于莎支付的购房款交付执行。故本院对斌权公司主张排除执行的诉讼请求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

驳回原告成都斌权投资有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费7323元，公告费300元及后续送达该法律文书产生的公告费，由原告成都斌权投资有限公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审 判 长  谢 菲

人民陪审员  李秀枝

人民陪审员  李金烈

二〇二〇年十一月七日

书 记 员  罗 颖

附：本判决所适用法律条文全文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

【总结】

成都斌权投资有限公司的诉讼请求被四川省成都市锦江区人民法院驳回，判决指出，在该公司未能返还购房款的情况下，不能排除对位于成都市新都区某街道某号房屋的执行。