【人民法院报】借名买房，买得了却还不了？

现实生活中，因楼市限购、楼盘售房规则设计、银行贷款年龄限制等原因，借用亲朋好友身份购房的情况并不鲜见。

      实际买受人借名后，与挂名人往往采用“低价出售”方式“物归原主”。

      但在挂名人有债务的情况下，该行为存在故意转移自身财产逃避债务的嫌疑，容易引发纠纷。

      近日，浙江省舟山市中级人民法院二审审结一起债权人起诉要求撤销挂名人“物归原主”的案件，终法院判决驳回债权人的诉讼请求。

      拉弟弟一起摇号买房，弟弟摇中后成了房主早在2009年年底，舟山某楼盘开售，由于房子较为抢手，开发商因政府政策的规定，设置了一道门槛：意向购房者需摇号确定终购房人。

      当时，周女士想给女儿小芸在该楼盘买一套房，为了增加中签机率，她拉上弟弟周先生和弟媳一起报名参与摇号。

      结果，弟弟周先生夫妇摇到了号，周女士母女反而成了“陪跑”。

      之后，周先生夫妇与开发商签订商品房买卖合同，买了一套总价132万余元、面积130余平方米的房子。

      房屋交付后，周女士的女儿小芸住进了新房。

      2017年1月，为了让该房产“物归原主”，周先生夫妇以商品房买卖的形式，将该房产作价100万元，过户至小芸名下。

      但这笔钱实际并没有支付。

      过户前，周女士清偿了60余万元的银行按揭贷款，小芸也拿到了这套房子的产权证书。

      因弟媳有外债，房子“物归原主”后被要求撤销然而，转眼到了2021年5月，这套房子却惹上了官司。

      原来，周女士的弟媳在2014年至2018年间多次以投资、做生意需要资金为由，向亲戚顾某借款，累计达300余万元。

      2019年，顾某向法院申请强制执行后，得知周先生夫妇将这套位于新城的房产低价过户给外甥女小芸，遂提起债权人撤销权诉讼。

      顾某认为，周先生夫妇将这套市值高于13000元/平方米的房产以7300元/平方米的低价转让给小芸，是为了逃避债务，损害了自己作为债权人的合法权益，要求撤销周先生夫妇与小芸签订的房屋买卖合同，并将案涉房屋产权恢复登记至周先生夫妇名下。

      周先生认为，姐姐只是借用了他的身份去参加摇号，这套房产本来就是周女士出资购买。

      中签后因不能改名字，所以产权就登记在周先生与妻子名下。

      买房报名及支付手续费、押金等均由周女士办理，房屋的首付款以及后来的按揭贷款也由周女士支付，为此他们还与周女士签订了一份代持协议，约定该房产由周先生夫妇代持。

      法院经审理查明，周先生中签后，购房合同中买受人虽为周先生，但记载的住址和电话号码都是周女士的；购房首付款、车位购买款及与购房相关的税费均由周女士支付；案涉房屋转移登记至小芸前的按揭款项也由周女士归还。

      基于家庭伦理和亲情，父母出资替子女买房，房屋所有权人确定为子女，不违反法律强制性规定，应为允许。

      弟媳的债权人无权撤销房屋过户行为法院认为，周先生在购买案涉房产至其将该房产过户给小芸期间，顾某对周先生的妻子享有债权，故顾某享有的债权与案涉房产之间确有关联，顾某有权提起本案诉讼。

      案件的争议焦点是案涉房产是否系周先生替周女士母女代持。

      根据法院查明的事实，在2009年购买案涉房产时，政府相关购房政策规定需抽签决定购买人，购房时不能更改登记的中签者姓名。

      但证据反映，包括周先生在内用于登记购房抽签的四份存款证明及相应的存款手续均为姐姐周女士办理，说明当时周女士一家有购房需求。

      因周先生系中签人，故签订购房合同、办理按揭贷款、开设用于归还按揭款项的银行卡等手续由周先生夫妇亲自办理，亦为合理。

      法院认为，法律规定债权人有权提起撤销权之诉，根本目的在于撤销债务人有害于责任财产的行为，以保护债权人的利益，其判断标准是债务人的财产处分行为是否有害于债权人的利益。

      根据查明的事实看，周先生系案涉房产代持人，而非房产实际所有权人，房产事实上并非为周先生夫妇责任财产，周先生夫妇与小芸以买卖方式转移案涉房产，不构成低价或无偿处分其责任财产，由此认定顾某认为周先生夫妇将案涉房屋低价转让的主张不能成立，法院遂驳回了顾某的诉讼请求。

      一审判决后，顾某不服，提出上诉。

      日前，舟山中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

      【观察思考】合法合理的代持关系应被允许近年来，借名买房、代持房产现象并不鲜见。

      一方面借名买房行为隐蔽性强，且有时还存在逃避相关法规、政策等目的，另一方借名买房涉及金额大，而住房对一个家庭而言又至关重要，故借名买房引发的纠纷，往往当事人之间矛盾较为尖锐。

      不论是实际购房者与名义购房者就房产所有权引发的纠纷，还是名义购房者的债权人要求执行房产或就“物归原主”主张撤销导致的诉讼，均需判断代持行为的效力。

      就该行为的效力判断，应依照民法典总则编及合同编中关于合同效力的相关规定。

      主要包括：意思表示是否一致、真实，行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗等。

      本案中，房产虽曾以周某夫妇名义购买，并登记于周某夫妇名下，但周女士提供的证据反映房产的首付款、车位购买款、购房税费等都由周女士负担，其女儿实际占有、使用该房产。

      另房产所在楼盘出售时确有摇号确定购买人，由该购买人签订购房合同并进行登记的售房规则，能够证明周女士以周先生夫妇名义为其女儿购房的事实。

      而周女士借周先生夫妇的名义为其女儿购房，并非为了规避法律、法规的强制性规定或国家、政府的限购政策，亦不违背公序良俗，故应当认定其女儿本身即为房产实际所有权人，其有权要求登记权利人周先生夫妇返还房产。

      对于债权人顾某而言，周先生夫妇并非房产实际所有权人，其将房产“物归原主”，不产生周先生夫妇财产权益不当减少或责任财产负担不当加重的后果，故顾某无权就周先生转让房产于小芸的行为主张债权人撤销权。

      另外，在名义购房者的债权人要求执行“挂名房产”的案件中，由于不动产登记簿载明的是一种拟制事实，并不总能反映真实不动产物权关系。

      就此，《高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，实际所有权人有权请求确认其享有物权。

      即说明，即使周先生夫妇未将房产返还小芸，小芸也享有排除强制执行的民事权益。

      当然，部分实际购房者为规避限购规定也容易产生借名买房、代持房产的情形，此时实际购房者因不符合购房限购政策规定的购房资格，无法取得所买房屋的所有权，即使能够解除其与名义购房者之间的买房合同，要求名义购房者给付相应的损失补偿，但在房价涨幅较大或名义购房者对外负债较多时，实际购房者存在“竹篮打水一场空”的风险，因此实际购房者应避免踩这条红线。