房产律师通过一起案例解析借名买房应当以何种案由起诉

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称朱某涵向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告之间就位于北京市石景山区一号房屋的借名买房关系成立；2.确认位于北京市石景山区一号房屋归我所有。

      事实与理由：被告系我妹夫。

      2018年7月5日，我因居住需要，经与被告协商，我借被告名义购买了位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋），与北京M公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》。

      同年7月21日，我以被告名义与原房主周某森签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款562.5万元（含定金30万元）。

      签订买卖合同后，我依约支付了全部房款。

      2018年9月10日，颁发了《不动产权证书》。

      至此，该房屋已完成不动产转移登记并由原告实际占有至今。

      我认为，购买诉争房屋，我经过看房、选房、订房、签订中介与买卖合同等重要过程，都是我自己实施，购买房屋的房款、托管资金、中介费用、税费等也是由我支付，房屋交付后也是我占有，相关的各项合同和证书原件也都由我保管，被告仅为各项事务及协议、证件中名义上的当事人或权利人，现我们无法达成借名买房的一致意见，故诉至法院，要求依诉求解决。

      ?被告辩称林某婕辩称，我与原告不存在房屋买卖合同纠纷，也不存在借名买房问题。

      当时，朱某涵夫妻、我和我爱人朱某辉共同开办的北京C公司，该公司现在的法定代表人是朱某涵，之前是原告的丈夫陈某翰，此公司在石景山而且考虑到孩子上学，就想在那买房子，我承认看房、选房都是原告去的，但后来付款和办手续是我从外地回来办理的，我出资180.77万元，有房屋监管费和税费，都是从我的账户转出的，有30万元是朱某涵出的，我岳母出款300多万元，故我不同意原告的诉讼请求。

      ?法院查明林某婕系朱某涵妹夫，朱某涵系河北省人，林某婕系北京市平谷区人。

      2018年7月5日，林某婕在委托人和朱某涵在委托代理人处签名与中介公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，该合同写明意购诉争房屋的坐落、面积、房屋登记用途、总价款不高于562.5万元等内容。

      同年7月21日，林某婕作为买受人、朱某涵作为委托代理人与出卖人周某森签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款562.5万元（含定金30万元）。

      2018年7月21日和7月23日，朱某涵通过手机银行向周某森转账30万元。

      2018年8月21日至22日，朱某涵通过手机银行向林某婕银行账户转款170万元。

      2018年8月30日，姜某珊通过银行向周某森支付362.5万元。

      后周某森将房屋交给了朱某涵，后朱某涵交纳该房屋的取暖、电费等。

      2018年9月5日，林某婕向北京市石景山区住房和城乡建设委员会的账户付款170万元。

      后双方依约支付了全部房款，交付了房屋。

      2018年9月颁发房产证，载明房屋建筑面积87.25平方米，权利性质：商品房,用途：住宅。

      2019年8月，朱某涵与林某婕发生矛盾，后朱某涵以北京杰东C公司的名义向北京市石景山区人民法院起诉林某婕合同纠纷案，主张用林某婕的名义购买诉争房屋一套。

      同年北京市石景山区人民法院出具裁定书，以北京杰东C公司作为原告不适格而驳回其起诉。

      北京杰东C公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院裁决驳回上诉，维持原裁定。

      现朱某涵诉至本院，要求依诉求解决。

      林某婕持答辩意见不同意朱某涵的诉求。

      ?裁判结果一、确认原告朱某涵与被告林某婕之间就北京市石景山区一号房屋的借名买房关系成立；二、确认位于北京市石景山区一号房屋归原告朱某涵所有。

      ?房产律师郑贴侨点评因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

      本案中，朱某涵与林某婕所发生的争议系物权归属问题，其以房屋买卖合同纠纷进行诉讼，经核实朱某涵与林某婕之间并不是买卖房屋的当事人，属案由错误，参考高人民法院关于修改《民事案件案由规定》的通知，案由应变更为所有权确认纠纷。

      双方争议焦点在于朱某涵和林某婕之间关于涉案房屋的借名买房是否成立。

      是否构成借名买房应从房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释等方面予以判断。

      从现有证据可以看出，朱某涵从选房、看房、订房、签订两份合同、交纳房款的资金来源、占有使用房屋、购房票据、房屋权属证书的持有情况、开办北京杰东C公司等情况以及朱某涵与林某婕的实际情况，朱某涵所提证据形成了完整的证据链，其证明力较大，且林某婕辩称诉争房屋是用公司所应分得的利益购买及购房所有的证件自己是放在自己卧室的抽屉里，朱某涵对此否认，林某婕对此又未提供相应证据，故对林某婕的辩解，缺乏法律依据，法院对其辩解不予采信。

      朱某涵与林某婕之间形成了借名买房的事实，现朱某涵的诉求，合法有据，法院予以支持。