借名买房后被法院执行的风险有多大？

原创作者：罗卫新律师?北京市盈科（苏州）律师事务所合伙人疑难案件专业委员会?01提出问题A君以B的名义购买了一套商品房，B因负债被C起诉至法院，法院审理后判决B向C归还欠款，B因无力归还欠款被C申请法院强制执行该套房产。

      于是，A君向法院提出执行异议，认为该套商品房实际是自己出资购买的，只是借用了B的名义，房屋产权实际归自己所有，C无权申请强制执行该套商品房。

      那么该套商品房到底能不能被法院强制执行呢02法院裁判观点?目前，实务界主要有两种裁判观点。

      第一种观点认为:借名买房只在借名人与出名人之间发生债权债务关系，借名人享有的依然是债权请求权而非物权，根据不动产物权公示原则，只有经过物权登记才能对抗对三人，因此房子可以被执行。

      该观点的法律依据是《物权法》第九条，现为《民法典》第二百零九条的规定。

      第二种观点认为：借名买房人符合以下四种情形且权利能够排除执行的，法院应该支持借名买房人的执行异议请求。

      第一，借名买房人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，借名买房人在法院查封之前已合法占有该商品房；第三，借名买房人已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；第四，非借名买房人自身原因未办理过户登记。

      因此房子不能被执行，法律依据是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定。

      ?03释疑解惑上述两种裁判观点中，第一种裁判观点较为主流，也有部分法院采取第二种观点进行裁判。

      笔者认为：虽然部分法院采用第二种观点进行裁判也有相应的依据和理由，但至少需要审查买房人的购房行为是否存在违反法律或政策的行为，是否存在恶意，是否以自住为目的的一般买房人等；同时，在引用法律时需要注意程序权利与实体权利的区分和界定。

      ?04?法律建议对于此类争议案件，由于裁判人员对法律理解不一，判决结果可能出现大相径庭的情况。

      因此，当事人如果遇到上述情况，一定要寻求该领域专业律师的帮助，协助搜集证据、做足功课，尽力说服裁判人员作出对己方有利的裁判，以便大限度维护自身合法权益，免受巨额财产之损失。