No.1引言《民法典》第五百八十五条第二款规定了人民法院或仲裁应当根据当事人的请求对合同约定违约金与守约方实际损失的金额进行比较，显著高于、低于损失的，可以调整。

      在房屋租赁案件中，由于租赁合同的版本通常是出租方提供的版本，在合同的违约责任条款中也常常会约定高额的违约金标准。

      笔者在实践中看到较多的违约金约定为六个月租金标准、一年租金标准，甚至是剩余租期租金标准的对应金额。

      而从诉讼实践而言，法院常支持的违约金金额一般为3-6个月租金标准。

      故在此类案件中违约金调整普遍的情形是降低违约金金额。

      在新冠疫情普遍存在的大背景下，商铺租赁合同的履行受到极大影响，其中对外经营的商铺可能面临无法开业，办公用途的写字楼也很可能因为政府部门的防疫政策或者所在物业限制而无法使用。

      即便疫情因素在租赁合同案件中原则上仅构成合同履行调整和变更的因素，但若在疫情过程中确实因疫情原因无法继续经营而促使承租方解除合同的，就承租方承担违约责任无需多言，而疫情因素会是法院酌定降低承租人承担违约金的重要因素。

      本文将“违约金”“调整”“疫情”作为关键词，按照上海地区在2020年疫情之后的租赁合同纠纷的判决书，抽取了其中的100份判决书作为研究样本，开展了关于违约金调整问题的研究。

      No.2数据分析（一） 根本违约金的调整比例数据统计在100份判决书中，法院对根本违约金额酌情调整的共有57份，剩余43份为法院不支持根本违约金、仅支持逾期违约金或者守约方自行调整降低违约金金额等情况。

      笔者依据判决结果将法院对违约金金额的支持比例分为四档，支持金额为20%以下系第一档；20%-50%为第二档；51%-70%为第三档；71%以上为第四档。

      其中第一档20%以下的案件数量为9个；第二档20%-50%的数量为34个；第三档51%-70%的数量为11个。

      具体数据详见下表，详细数据见本文附表。

      从上述数据可以看出，在疫情大背景下，法院对于房屋租赁合同纠纷中违约金的支持力度整体较低，有一半以上的案件法院仅支持30%以下的违约金，也从侧面印证了疫情之下，各种因素确实会影响法院对违约金额的调整。

      （二）? 承租方具有恶意，法院将认定高额违约金，缺席审理不予调整如上文所述，判决违约金调整后支持金额占原告主张金额比例超过70%的案件仅为三个，具体案号为（2020）沪0120民初23846号、（2021）沪0115民初9130号和（2021）沪0107民初6444号。

      在23846号案件中，即便承租人因疫情影响了其实际经营，但在2020年疫情过后，承租人曾经出过书面承诺函，表示其会按照合同约定支付租金，而仅要求延期支付，并未要求减免租金。

      笔者认为这一因素系法院终判断承租人恶意程度的因素之一，即承租人已经承诺会全额支付租金，后又违约，进一步损害了出租方的信赖利益，因此终支持的违约金比例较高。

      承租人此类行为在法院角度看来构成“具有恶意”的观点并非个例，在（2021）沪0115民初9130号判决中，在承租人已经承诺全额支付租金后又违约的情形下，对出租方主张的、已经主动减低的违约金（4个月租金标准），法院全额支持了其主张的金额。

      当然，本案中还有一个不可忽视的情节，即作为被告的承租方并未参与庭审，为缺席审理。

      根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，法院或仲裁可以根据当事人的请求予以适当减少，因此若在案件审理中作为被告的承租人缺席庭审程序，则无法“请求法院减少”，严格根据该条规定执行的，则法院不应当酌情调整违约金。

      而在6444号案件中，笔者并未发现承租人在履行中具有比其他案件更深的恶意，但出租方在2020年疫情过程中也主动给到承租方一个月的免租期，并且承租方并未对这一免租标准提出异议，因此法院在终判决违约金金额时并未考虑疫情这一因素，终判决支持了5个月的租金金额作为违约金（合同约定为6个月），笔者认为这一金额在合同范围内，判决并不存在任何错误。

      （三）? 出租方存在过错的，调整后的违约金一般金额较低上文所述，法院判决支持金额较高的判决书中可以发现法院在酌定违约金标准时会考量承租方的恶意和过错程度。

      相对应的，若在实际履行中出租方也存在恶意的，法院同样会综合考量，终会影响违约金酌定的结果。

      如在（2020）沪0115民初59012号判决书中，法院原则上认可承租方为缴纳租金，构成违约。

      但在租金支付问题上出租方出具的收据记载存在严重错误，导致无法确认租金支付情况，终法院仅支持了承租方支付20%违约金。

      另外，在笔者研究中发现（2020）沪0114民初25563号案件中，法院仅支持了2%的违约金。

      详细查阅该份判决书后发现，该案件中出租方在2020年新冠疫情爆发后即收到了承租方提出的关于疫情的书面申请，但出租方直至案件诉讼都拒绝就疫情问题进行租金减免，因此法院的判决中可能充分考虑了出租方的恶意程度，也将租金减免的因素考虑在违约金中一并折算后的结果。

      （四）? 确受到疫情影响而退租的，法院支持违约金的金额一般不高由于2020年年初疫情的存在，法院通常会根据实际情况判断疫情对商铺经营的影响程度。

      而在具体表现上，若在疫情这一不利因素恢复后的合理期限内承租方因确实无力支付房租而终退租的，法院将结合疫情因素认定违约金金额。

      在（2021）沪01民终877号案件中，承租人在2020年4月开始无力支付房租，后又被要求返还房屋，经法院释明后返还房屋，终法院判决中减免了后三个约占用费的一半金额；并且调整了违约金，仅支持了19万余元违约金（原告主张的违约金金额为57万余元）。

      笔者认为在该案中由于2020年4月离上海地区疫情影响恢复不久，法院在酌定违约金金额时考虑了疫情这一因素。

      更为明显的是（2020）沪0101民初13092号案件。

      在该案中，承租人在2020年3月就曾向出租方提出因疫情影响无力经营，要求退租。

      并且在庭审中承租人也表示同意支付其实际承租使用房屋期间的租金和占用费，具有一定诚意。

      终法院仅支持了10万元违约金（出租方诉情主张113万元）。

      而在（2020）沪0115民初25762号案件中，由于承租人承租商铺开展的是“游戏厅”，判决书中法院特别提到根据2020年上海地区发布的“复工指南”提出对于“游戏游艺、歌舞娱乐、网吧、棋牌室等经营场所”复工开业的需要向市或各区文化旅游主管部门备案。

      足见疫情对商铺经营的影响显而易见，在此情形下法院终判决了15万多元的违约金（原告主张45万多元）。

      在该案中法院特别提到了承租商铺的经营的业态类型，并且将经营业态类型结合其受疫情影响的程度一并考虑。

      （五）? 法院综合考虑的其他因素上文中详细介绍了法院在酌情调整违约金中所考虑的双方恶意程度以及涉及疫情的特殊情形，而除了上述因素外，法院在酌情调整的认定中还会考虑其他因素。

      如在（2021）沪0117民初5775号案件中，法院将原告主张的三个月标准的违约金调整为一个月租金标准的金额，并且对于这一调整所参考的因素详细列明为：1.原、被告对违约金过高的此项抗辩意见未提供具体证据相佐证。

      2.涉案租赁合同约定的租赁期间为5年，而该合同实际履行期间不足2年。

      3.涉案合同因归责于被告的原因而解除。

      4.违约损失的赔偿范围包括合同正常履行情况下的可得利益损失。

      5.原告的止损情况等。

      对实践具有一定参考意义。

      根据该案判决书，法院列举了5个酌情调整违约金的因素：1. ?第1项所述为违约金调整参考事实的举证问题，对于这一问题本文将在下一部分详细论述。

      2. ?对于第2项租赁合同履行期限，笔者认为具有一定合理性。

      原因在于对违约后的损失而言，若在租期开始后不久承租方就根本违约导致合同解除的，将给守约方的出租方带来较大的损失，因为租赁房屋在承租方退租后很有可能面临房屋空置的损失、另找承租人，也可能会致使出租方承担额外的中介成本，并且即便有新的租客承租房屋，出租方在相对之下也会再次给到新的承租人相应的免租装修期，这些因素都是承租人违约而导致出租方的损失，若出租方频繁发生退租、寻找新的租客等事实，必然会使其损失较大，因此法院在酌定承租人违约金标准时，充分考虑承租人退租时已经履行的实际租赁期限，以及该期限占整个合同约定租期的比例具有较强合理性和关联性。

      3. ?对于上述因素中的第3项、第5项，实际上可以归类到双方在履行合同中的恶意或者过错情形，在上文中已经介绍，此处不再赘述。

      4. ?上述因素中的第4项因素，出租方的可得利益损失。

      笔者认为根据可得利益之理论，主要涉及的问题是出租方因合同解除而无法取得的“订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。

      在租赁合同案件中法院支持可得利益的判决较少，但并非没有。

      在（2021）辽民再24号案件中法院支持了可得利益，主要的原因在于守约方对合同的正常履行尽到了充分的准备，且违约方在履行过程中也多次保证合同可以正常履约，这一因素对违约金的酌定也具有一定借鉴意义。

      （六）“实际损失”普遍不举证的尴尬如上文所述，在（2021）沪0117民初5775号案件中法院详细列明了综合考虑的因素，其中关于举证责任问题是在这类案件中较为普遍的问题。

      根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金调整是将合同约定的违约金标准与守约方实际损失进行比较后的结果，而在案件中提出违约金调整要求的又是违约方，因此该规定实际上是要求违约方（承租方）对守约方（出租方）的实际损失过低承担举证责任。

      但实践中违约方通常无法提供守约方实际损失的证据，为普遍的操作是在案件中表明出租方没有任何损失，并企图将举证责任推向对方。

      在举证责任这一问题上，笔者认为民法典既然已经规定了请求调整违约金一方的请求权利，则举证责任也理应由租赁关系中的承租方承担，若承租方仅向法院表明“出租方没有任何损失”的观点，则不应当认定其尽到了举证责任，也不应当将举证责任转向出租方。

      在实践中，承租方为妥当的应当是在房屋返还后，充分考察涉案房屋之后新出租的情况，并提供“又出租”的证据，此外还可以根据周边房屋租赁市场的租赁价格和中介费标准提供相应的证据，并以此证明合同约定的违约金标准远高于该等损失金额，否则应当认定其未尽到举证责任。

      但客观而言，在目前的租赁案件中，不对实际损失进行充分举证，是极为普遍的现象，而值得反思的是法院的判决结果也大概率会对违约金进行调整。

      然而，若承租人对实际损失充分尽到举证责任，是否可以可能对调整幅度进一步扩大，则是需要根据案情进一步分析和讨论的。

      No.3给出租、承租双方的建议本文详细介绍了上海地区涉及疫情背景下，房屋租赁合同案件中法院对违约金金额调整的数据以及调整所考量的因素。

      在经过上述分析后，我们不难得出如下结论：1.涉及疫情的背景下，双方都应当充分“善意”，妥善处理、合理沟通，对出租方而言若能主动给到租金减免等措施，帮助承租人共度难关，则将形成充分的善意；而对承租人而言，在疫情爆发影响经营后，第一时间沟通，第一时间处理租金调整和减免等，对于疫情影响已经消除后第一时间支付正常租金等行为也都将构成善意。

      2.对于承租方来说，若认为疫情情形下对于经营情况完全不可控，并且已经充分预见到承租方自身不得不退租的，笔者建议不如第一时间退租，并且对于应当支付的房租、水电费、物业费等款项不宜拖欠，尽早支付，也可能被认定为善意。