湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称周某辉、周某鹏、周某良、周某聪向一审法院起诉请求：请求判令周某杰、林某薇协助周某辉、周某鹏、周某良、周某聪办理周某杰名下位于北京市西城区一号的房屋的产权变更手续，变更后周某辉、周某鹏、周某良、周某聪与周某杰各占该房屋的五分之一产权。

      周某杰、林某薇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。

      事实和理由：1.一审判决结果超出协议约定，属于超范围判决。

      双方之间的协议中未约定过协助办理案涉房屋所有权转移登记手续等相关事宜。

      2.《家庭公约》《协议书》《委托书》《家庭协议书》不能作为案涉房屋产权变更的依据。

      案涉房屋属于周某杰、林某薇的夫妻共同财产，周某杰、林某薇在《家庭公约》《协议书》上签名属于对自己房屋的赠与行为，一审中，周某杰、林某薇明确表示撤销赠与行为，根据法律规定，不动产在未登记转移所有权之前，赠与人可以撤销赠与。

      3.一审判决结果有违公平原则。

      周某杰、林某薇购买案涉房屋时，使用了周某杰、林某薇的工龄进行折算，在其未受到任何补偿款的情况下，一审判决周某杰、林某薇协助办理案涉房屋的产权转移登记手续有失公平。

      ?被告辩称周某辉、周某鹏、周某良、周某聪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

      ?法院查明周某森、郭某霞夫妇育有五名子女，分别是：周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪。

      周某杰与林某薇系夫妻。

      1988年9月15日，周某森去世，周某森生前租有位于北京市西城区单位（以下简称单位）一号公有住房（以下简称承租公房）。

      1988年10月3日，周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪签署《家庭公约》，内容为：“一、经协商同意，由周某杰（一家三口）陪母亲生活（住单位宿舍）。

      ……。

      四、为符合取暖费条款规定，单位要求将承租人更名为周某杰，其原住二号，承租人更改为林某薇（周某杰之妻），户主改为周某昊，并约定房屋使用权归林某薇、周某昊二人。

      另，一号周某杰仅有部分居住权，因母亲还健在，周某晨户口仍在单位宿舍一号，应同样具有居住权。

      母亲年事已高，若不幸去世或房屋拆迁、改革等。

      姐弟五人应具有相同继承权。

      随着社会的发展和改革，若有房屋费用发生，可由周某杰先行垫付，日后由姐弟五人均摊（但已消耗的房租水电费不计其内）。

      五。

      若有突发事件，可由姐弟协商，以委托书形式办理。

      若无另立委托，则以此公约为据。

      有未尽事宜，经友好协商解决。

      ”1990年10月19日，周某杰与单位就承租公房租赁事宜签订《宿舍租赁契约》。

      1998年3月6日，周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪签署《协议书》，内容为：“因母亲不幸去世，父母所留下的房屋，因姐弟均已成家，配偶也均有各自的房屋，所以今后继承一号各占1／5房屋产权。

      现仍由周某杰享受使用权，将来若购置此房之费用，暂由享受使用权的周某杰垫付为妥。

      一旦出售、拆迁、变更时，应在扣除初垫付费用后，将房款平分五份，各得其一。

      ”1998年4月8日，郭某霞户口注销。

      1998年6月23日，单位收到周某杰支付的售房款3万元。

      2001年7月2日，周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪签署《委托书》，内容为：“父亲留下的房屋一号，购置遇到新困难，故请周某杰、周某聪二位弟弟具体办理，此次仍以周某杰的名誉（义）办理，但继承权按原公约精神处理。

      ”2002年1月22日，周某杰与单位就承租公房房改售房事宜签订《售公有住房协议书》，约定单位同意按97年的成本价将位于北京市西城区一号三居室一套出售给周某杰，购房款金额为30756.96元。

      购房时使用了周某杰、林某薇的工龄折算价款，周某杰所在单位原及林某薇所在单位均出具了《购房职工及配偶工龄证明》。

      2017年2月1日，周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪签署《家庭协议书》，内容为：“约定如下，1.再次确认文件中所列各项条款，认为应该按《协议书》中的‘一旦出售、拆迁、变更时，应在扣除初垫付费用后，将房款平分五份，各得其一’的款项执行。

      2.除周某杰外，其余四人应将周某杰当初垫付的费用交付给周某杰。

      其数额应按当初垫缴额三万元的两倍计算，即交付六万元，平均每人交付1.50万元；其付款方式采取四个人分别以银行转账方式完成。

      3.日后处理与此相关的事项及新的约定，均遵照本文及三份‘家庭文件’的原则友好协商办理。

      ”2017年7月10日，林某薇在上述协议签名、捺印，并书写“我对此家庭公约无异议，并遵照执行”、在《协议书》上书写“我对此协议书无异议并遵照执行”、在《委托书》上书写“我对此委托书无异议”的文字。

      2018年8月14日，法院受理原告周某辉、周某鹏、周某良、周某聪与被告周某杰、林某薇所有权纠纷案，周某辉、周某鹏、周某良、周某聪在该案向法院提出诉讼请求：请求对北京市西城区一号房屋物权进行确权，即该物权由原、被告姐弟周某辉、周某鹏、周某聪、周某杰、周某良，每人各占20%份额。

      法院经审查认为，该案原告提起诉求的依据为该案原、被告签订的《家庭公约》《协议书》《委托书》以及家庭协议书中对于案涉房屋份额的约定。

      该案原告诉求的法律基础为上述合同，该案应为合同纠纷，与所有权确认纠纷并非同一法律关系。

      裁定：“驳回原告周某辉、周某鹏、周某良、周某聪的起诉。

      ”2017年2月8日至同年2月15日间，周某辉、周某鹏、周某良、周某聪各向周某杰账户存入1.50万元，现存折未在周某杰处。

      法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

      当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

      案涉房屋属自管公房，为周某辉等姐弟五人的父亲周某森在特定的历史时期分配的福利住房。

      《家庭公约》是周某辉等姐弟五人在父亲离世后就母亲赡养、案涉房屋的承租人变更、案涉房屋的费用等事宜的约定，《协议书》是周某辉等姐弟五人在母亲离世后，为解决周某杰以房改售房方式购买案涉房屋、产权份额、购置费用承担方式、案涉房屋利益分配等事宜的约定，《委托书》是周某辉等姐弟五人就周某杰、周某聪办理案涉房屋相关手续时签署。

      至2017年2月1日，周某辉等姐弟五人再次就案涉房屋处置进行约定，同年7月10日，林某薇在《家庭公约》《协议书》《委托书》上签名并作出同意遵照执行的意思表示。

      纵观周某辉等姐弟五人所签《家庭公约》《协议书》《委托书》、家庭协议书，当事人就案涉房屋处置事宜，始于1988年，期间三次签约，且约定明确，故能够确认当事人之间存在周某辉、周某鹏、周某良、周某聪主张的合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

      对案涉房屋平分五份，各占五分之一份额是当事人的合同目的之一。

      合同的标的物为不动产，当事人的合同目的依赖房屋所有权转移登记实现，周某杰是案涉房屋的产权人，林某薇是周某杰的配偶，其二人负有协助办理房屋过户手续的义务。

      周某辉、周某鹏、周某良、周某聪的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。

      解决案涉房屋的事宜虽历时近三十年，但周某辉等姐弟五人的约定从未间断，近一次约定于2017年2月1日，并且林某薇于2017年7月10日在《家庭公约》《协议书》《委托书》签名构成追认。

      因此，合同当事人主张权利的诉讼时效期间应从2017年起算。

      2018年，周某辉、周某鹏、周某良、周某聪曾起诉周某杰、林某薇，并就案涉房屋向法院提出诉讼请求，虽被法院驳回起诉，但诉讼时效期间因此中断并重新计算，周某辉、周某鹏、周某良、周某聪在本案的起诉未超出法律规定的诉讼时效期间。

      前案是对周某辉、周某鹏、周某良、周某聪的起诉以裁定方式作出程序上的处理，未对周某辉、周某鹏、周某良、周某聪的诉讼请求进行处理，故周某辉、周某鹏、周某良、周某聪在本案的起诉不构成重复起诉。

      按照当事人约定内容等能够判断当事人之间的法律关系不是赠与合同，且不体现林某薇存在赠与的意思表示，故林某薇撤销赠与的主张，没有依据，法院不予支持。

      林某薇就其在《家庭公约》《协议书》《委托书》签名时受到胁迫，未出示证据佐证，故对林某薇以受到胁迫违背真实意思为由提出撤销的主张，法院不予支持。

      ?裁判结果坐落于北京市西城区一号房屋由周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪按份共有，各占五分之一份额，周某杰、林某薇于本判决生效之日起七日内协助周某辉、周某鹏、周某良、周某聪办理上述房屋的房屋所有权转移登记，周某辉、周某鹏、周某良、周某杰、周某聪各登记为五分之一份额。

      ?房产律师郑贴侨点评本案的争议焦点在于案涉房屋的权属问题。

      根据周某辉、周某鹏、周某良、周某聪与周某杰之间签订的《家庭公约》《协议书》《委托书》、家庭协议书，案涉房屋的来源系周某森在特定历史时期分配的福利住房，周某森去世后，为解决郭某霞缴纳取暖费用问题，姐弟五人协商决定将承租公房的承租人更名为周某杰，以周某杰名义办理承租公房房改售房事宜，并与单位就承租公房签订《售公有住房协议书》，后案涉房屋办理房屋产权登记手续，房屋所有权人为周某杰。

      上述协议的内容具有一致性，皆是为明确案涉房屋的权属。

      上述协议系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合同有效，各方均应按照协议内容履行义务。

      周某杰、林某薇虽主张案涉房屋系其夫妻共同财产，但根据各方签订的多份协议内容可知，姐弟五人对案涉房屋各占五分之一产权已经做出一致的意思表示，现案涉房屋登记在周某杰名下，林某薇系周某杰的配偶，故周某辉、周某鹏、周某良、周某聪主张周某杰、林某薇协助办理案涉房屋的产权变更手续，变更后周某辉、周某鹏、周某良、周某聪与周某杰各占该房屋的五分之一产权的诉讼请求具有事实和法律依据。

      关于周某杰、林某薇主张本案已超过诉讼时效一节。

      2017年7月10日，林某薇在《家庭公约》《协议书》《委托书》上签字捺印，并表示对上述内容无异议并遵照执行，上述行为应认定为林某薇对上述协议的追认，故本案诉讼时效应从2017年开始计算。

      权利人提起诉讼或者申请仲裁的，诉讼时效中断。

      2018年，周某辉、周某鹏、周某良、周某聪曾就案涉房屋提起诉讼，诉讼时效期间因此中断并重新计算，故本案并未超过诉讼时效。

      周某杰、林某薇另主张其在协议中签名属于对案涉房屋的赠与行为，因案涉房屋的产权未转移，故其可撤销赠与行为。

      对此法院认为，通过协议内容无法认定周某杰、林某薇作出了赠与的意思表示。

      周某杰、林某薇主张其系用工龄折抵购买案涉房屋，但协议中亦约定其余四人应将周某杰当初垫付的费用交付给周某杰，其数额应按当初垫缴额三万元的两倍计算，即交付六万元，周某杰在上述协议中签字，林某薇亦对上述内容进行了追认，应认定为对上述内容的认可，故其该项理由不能成立。