夫妻共同房屋一方出售给亲属未经配偶同意有效吗

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某丽向一审法院起诉请求：1.判决确认2010年秦某聪与秦某远签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由秦某远承担。

      秦某远上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

      事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）并非虚假意思表示。

      1.秦某聪与林某签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）是以物抵债的履行。

      2.为办理北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户签订的涉案合同应属有效。

      二、一审判决没有查明案件基本事实。

      涉案合同系《抵押合同》的履行行为，一审只有在探明何为秦某聪和林某真实意思表示的情况下才能正确审理本案，一审法院在没有查明案件基本事实的情况下对涉案合同的效力作出判决，应予以纠正。

      三、根据法不溯及既往的原则，一审适用民法典错误，本案应适用当时的法律规定。

      四、《抵押协议》与涉案合同均是秦某聪与林某的真实意思表示，双方合意将之前的债务关系变更为房屋买卖关系且已经履行完毕，高院以及北京各法院案例均认可基于以物抵债签订的房屋买卖合同合法有效。

      ?被告辩称赵某丽辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

      1.秦某远主张以物抵债没有依据。

      2.涉案房屋过户没有经过秦某聪同意和过户。

      3.秦某远陈述的事实和理由自相矛盾。

      ?法院查明北京市海淀区一号房屋原登记于秦某聪名下。

      2010年，秦某聪（出卖人）与秦某远（买受人）签署《存量房屋买卖合同》，约定将上述房屋以280万元的价格予以转让。

      林某系秦某远之母，作为法定代理人代秦某远在前述合同中签字。

      现涉案房屋已转移登记至秦某远名下，后秦某聪于2013年10月28日因病去世。

      赵某丽主张其与秦某聪为夫妻关系，秦某远对此不予认可。

      对于赵某丽及秦某聪的身份关系，北京市第二中级人民法院之前判决书查明：“经一审法院查证，秦某聪与赵某丽自1987年7月10日登记结婚至今未合法办理离婚手续，即二人系合法夫妻关系，现秦某聪已去世，根据相关法律规定，姜某有权就秦某聪与赵某丽婚姻关系存续期间秦某聪以个人名义所负债务向赵某丽主张权利。

      ”该判决为生效判决。

      赵某丽于2018年起诉秦某远，要求确认秦某聪与秦某远于2010年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

      法院于2019年8月21日作出判决书，判决：确认秦某聪与秦某远于2010年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

      被告秦某远不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于裁定书，以事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。

      就秦某聪与秦某远的真实意思表示，秦某远承认其与秦某聪签订的《存量房屋买卖合同》并无买卖房屋的真实意思表示，但主张系双方合意通过签订买卖合同的形式完成房屋过户，具体原因在原审诉讼中，其主张系因为赠与及债务纠纷等多种原因；在发回重审后，经一审法院询问，现秦某远明确系涉及到秦某聪与秦某远之母林某因案外的其他债权债务纠纷引发，系秦某聪为偿还林某债务进行的抵扣房屋，合同中关于房屋价款等主要对等义务系抵债发生，并未实际按照合同约定支付。

      法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

      以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

      根据本案已查明的事实，秦某聪与秦某远签订的《存量房屋买卖合同》，作为生效判决确认的与秦某聪存在合法夫妻关系的赵某丽，其主张合同无效诉讼主体适格。

      经原审、一审法院重审已经反复查明秦某聪、秦某远并无买卖房屋的真实意思表示，无论其隐藏的真实目的是否正当，该目的应只对合同相对方即秦某聪、秦某远之间的隐藏的民事法律行为效力产生影响，而对于虚假的意思表示实施的签订《存量房屋买卖合同》的行为仍应属无效。

      对于该合同外的利害关系人赵某丽，其并不需要举证证明二者之间签订的《存量房屋买卖合同》的真实意愿，秦某远亦不能以其与秦某聪存在其他隐藏目的作为抗辩理由对抗赵某丽，对于秦某远的辩称，法院不予采信。

      ?裁判结果确认秦某聪与秦某远于2010年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

      ?房产律师郑贴侨点评本案的争议焦点为秦某远与秦某聪之间是否存在以物抵债的法律行为；秦某远主张其母林某与秦某聪之间存在抵押合同关系，后因债务无法履行，将涉案房屋以物抵债过户给秦某远，但是，成立以物抵债，需要合同双方明确的意思表示，本案中，秦某远提供的证据不足以证明林某与秦某聪之间的抵押合同关系，更重要的是，仅有《抵押合同》及秦某远与秦某聪订立涉案合同并过户房屋的事实，无法建立两个事实之间的关联关系，不能证明秦某聪有同意将涉案房屋过户给秦某远以用于抵偿其债务的意思表示。

      另外，需要指出的是，本案此前庭审中，秦某远主张其为秦某聪与林某之女，其取得涉案房屋是基于秦某聪的赠与，双方之间名为买卖实为赠与，而在本案发回重审后，秦某远推翻此前的主张，主张其与秦某聪之间系以物抵债合同关系，秦某远的上述行为违反了禁止反言的原则，对于其新的主张，法院本应对其苛以更高的举证责任，但是如前所述，其仅就基本的事实亦无法充分证明，故法院对其反言行为则不再要求其给予合理解释，对于其有关以物抵债的主张不予采信。

      需要强调的是，通谋虚伪行为无效不影响被隐藏的目的行为的效力。

      就秦某聪与秦某远房屋买卖行为背后隐藏的目的行为，秦某远有两种不同的陈述，法院根据秦某远在此次案件审理中的主张，仅能确认并不存在以物抵债的法律关系，故对于目的行为究竟为何，考虑赵某丽仅对涉案合同的效力提出主张，未就秦某远与秦某聪之间房屋买卖行为所隐藏的目的行为的效力予以主张，故法院对该目的行为的性质及效力均不予审查，双方对此如仍有争议，可另行主张。