为避税签订的“阴阳房屋买卖合同”并不全部无效—苏某秀诉胡某锦房屋买卖合同案

为避税签订的“阴阳房屋买卖合同”并不全部无效——苏某秀诉胡某锦房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省广安市中级人民法院（2018）川16民终1711号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：苏某秀被告（上诉人）：胡某锦

【基本案情】

胡某锦的法定代理人胡某欲为胡某锦购置房屋一套。在中间人李某财的介绍下，胡某查看并了解了苏某秀房屋的详细状况，决定购买该房屋。胡某与苏某秀口头约定苏某秀将其名下房屋出售给胡某锦，交易价格为22.8万元。为规避房产交易税费，胡某以胡某锦的名义与苏某秀签订了一份《购房合同》，约定房屋交易价款为13万元，在签订合同时付 5万元，余款在产权证过户完毕时一次性付清。在胡某向苏某秀转账支付了购房款5万元后，苏某秀在不动产登记机关以13万元的交易价格缴纳了相关税费，将该房屋过户至胡某锦名下，并交付了房屋。后，苏某秀要求买方支付购房款余款时，胡某以双方书面合同中约定的购房款为 13万元为由，不认可双方真实成交价为22.8万元，双方为此发生纠纷。

【案件焦点】

苏某秀、胡某锦在房屋买卖交易中达成的真实价格为多少。

【法院裁判要旨】

四川省广安市前锋区人民法院经审理认为：对双方争议的房屋价款问题，原、被告双方虽在《购房合同》中约定房屋交易价格为130000 元，但证人李某财作为介绍双方达成交易的中间人证实了双方交易价格为228000元，观阁镇观音社区居委会干部林某开亦证实胡某的表哥在要求社区干部对本案纠纷进行调解时曾表明原、被告真实交易价格是 228000元，再结合被告所居住社区干部周某、周某成所作书面调查笔 录，足以认定原、被告对房屋交易的真实价格为228000元。原告主张其在向被告法定代理人胡某出具的5万元收条上备注了房屋价款为228000元并要求被告当庭出示该收条，但被告法定代理人以该收条已丢失为由拒绝提供。被告法定代理人在第二次庭审中出示了自交易开始至发生纠纷后的一系列证据，其中也包括了其向原告支付5万元房款的凭据，该事实足以表明被告法定代理人具有强烈的维权意识，对双方之间的交易高度谨慎。以常理推断，原告向其出示的收条能够证实其部分履行了合同义务，是双方交易的重要内容及重要凭证，被告法定代理人谨慎程度能够细致到保留返回广安的车票及收视费发票等票据，不可能反而将能够反映双方主要交易活动的收条丢失，故被告方以收据丢失为由拒不向法庭出示该证据的理由不成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交……对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实”的规定，再结合上述相关证人证言，法院认定原、被告双方房屋交易真实价格为228000 元。原、被告双方在书面《购房合同》中约定的关于130000元的合同价格系为规避税收的虚假意思表示，属以合法形式掩盖非法目的，应当无效，但该交易价格条款无效对合同其他条款没有影响，双方买卖房屋的意思表示真实，该购房合同的其他条款并不违反法律规定，且被告亦已支付部分房款，房屋已过户登记到被告名下，故原、被告应以228000元的交易价继续履行合同义务。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十二条之规定，作出如下判决：

胡某锦于本判决生效后五日内向苏某秀支付购房余款178000元，并从2018年6月13日起至款项实际支付之日止按年利率4.35%承担利息。

胡某锦不服该判决，提起上诉。四川省广安市中级人民法院经审理认为：原判事实清楚，适用法律正确，维持原判。

【法官后语】

本案的处理重点在于房屋买卖的真实交易价格的认定。本案房屋买卖过程中涉及“阴阳合同”问题，“阴阳合同”指买卖双方通过签订不同价格条款的双份合同，或书面合同与实际交易约定不一致，用以规避税 收、获取银行贷款、突破房屋限价等。不管是以何种形式出现，在实践中认定双方的真实交易内容是关键，何种交易条件、交易价格是双方真实意思的表示，在合同文本中能够直接体现出来，但如果只存在“阳合同”，而“阴合同”则以口头或其他非书面的存在，则双方真实交易价格体现不清，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、相关证人证言、交易中能够体现双方真实交易价格的收据、收条等来进行综合认 定。

“阴阳合同”的效力问题，主要受《中华人民共和国合同法》的约 束，包括合同无效的法定情形、合同自始无效与部分有效的相关规定，主要依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如果“阴阳合同”符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定情形则均属于无效合同，自始没有法律约束力。在房屋买卖交易过程中，如果出现合同无效的情形，则涉及房屋交易的恢复原状、没收违法所得等问题，双方因此发生的损失按双方过错程度来分摊，对买卖双方造成的风险及损失是显而易见的。出现合同部分无效的情形，也可能会出现双方房屋交易真实意思的认定问题，如果一方不注意交易过程中的票据留存或没有以书面形式体现交易过程，容易出现证据不足，在诉讼中处于被动地位，给自己造成损失。

签订“阴阳合同”或实际存在“阴阳合同”有很大的风险和隐患，涉及违法行为，可能遭受法律制裁。如本案中当事人为规避税收，以虚假合同低价办理过户，违反相关税收法律规定，人民法院可以建议税务机关予以追缴，并加以行政处罚。而且签订“阴阳合同”后，在履行过程中易引起各种纠纷，不利于当事人维权。买卖双方应秉着诚实信用原则，杜绝“阴阳合同”的出现。

编写人：四川省广安市前锋区人民法院 罗升超 周凤