合同履行生变，如何认定？邓某敏与黄某萍房屋买卖纠纷案

房屋买卖合同履行过程中，履行方式变更的认定——邓某敏诉黄某萍房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3822号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：邓某敏 被告（被上诉人）：黄某萍

【基本案情】

2017年2月12日，邓某敏（甲方、出售方）与黄某萍（乙方、买受方）在淘安居公司的居间介绍下签订一份《协议书》。协议书约定邓某敏将讼争房屋以267万元的总价出售给黄某萍；黄某萍应于协议签订之日向邓某敏支付30万元定金；黄某萍于2017年5月16日向邓某敏支付150万元（含定金）；若黄某萍不能按期向邓某敏支付购房款或邓某敏不能按期向黄某萍交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金；邓某敏、黄某萍双方保证于2017年5月16日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给黄某萍指定第三 方，所产生的公证费用由黄某萍承担，公证书由黄某萍执管；若在办理产权交易过程中须邓某敏协助办理的，邓某敏须及时办理。

协议书签订后，黄某萍于2017年2月12日向邓某敏支付定金30万元；于2017年3月19日支付购房款30万元；于2017年5月11日支付购房款20万元；于2017年6月17日、7月14日、8月15日各向邓某敏账户转入5096元；于2017年9月1日通过银行转账方式支付购房款50万元。2017年9月1日，邓某敏出具一份收条交黄某萍收执，该收条载明：“兹收到黄某萍购房的首付款及定金130万元。之前签署任何收条均属无效。”同 日，在淘安居公司见证下，邓某敏（甲方）与黄某萍（乙方）签订补充协议，约定：一、乙方按揭贷款实际发放款项多出部分必须于收到款项当天还给乙方。二、乙方向银行申请贷款扣除上述房产的尾款657787 元，多出部分甲方应于银行放款当天还给乙方，若未及时返还，应负违约责任。而后，黄某萍于2017年9月15日、10月14日、11月17日、11月 18日各向邓某敏账户转入5096元；于2017年11月18日分两笔向邓某敏支付50万元、157787元。2017年12月6日，邓某敏出具一份收条交黄某萍收执，该收条载明：“兹本人邓某敏收到黄某萍购房款657787元。”2017年12月6日，黄某萍向中国农业银行支付714287.14元，用于提前归还讼争房屋抵押贷款。

另查明：2017年3月21日起，厦门市各公证机构不予办理未取得房产证的房屋出售、抵押等委托事项的公证。

【案件焦点】

1.买受人是否存在逾期支付购房款的事实；2.买受人应否支付逾期付款违约金及律师费。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：双方当事人对于黄某萍是否逾期支付首期购房款的事实存在争议，法院予以查明、分析并认定如下：《协议书》约定的第一期购房款支付的时间与讼争房屋办理委托公证的时间为同一天。在《协议书》签订后，因政策变化未取得产权证的房产无法办理委托公证，双方就讼争房屋首期款支付事宜通过淘安居公司员工进行沟通，从微信记录及收条记载的内容可以看出，就首期购房款的支付时间及金额问题双方已于2017年9月1日达成新的一致意见，黄某萍也按照约定于同日支付剩余首期购房款50万元，故黄某萍并未存在逾期支付首期购房款的事实。

本案系房屋买卖合同纠纷。邓某敏与黄某萍签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据上述分析，在《协议书》履行过程中，就首期购房款支付时间及金额问题，邓某敏与黄某萍于2017年9月1日达成新的一致意见，黄某萍按约支付并不违反约定。邓某敏主张黄某萍逾期支付首期购房款，并要求黄某萍支付逾期付款违约金和赔偿律师费损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回邓某敏的诉讼请求。邓某敏提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：本案二审的争议焦点在于黄某萍是否逾期付款，构成违约。讼争合同约定黄某萍在2017年5月16日前应支付购房款150万元，邓某敏在上述日期前办理委托公证手续。从邓某敏、黄某萍与中介人员三方微信沟通可认定：因限购政策原因邓某敏不能如期办理委托公证手续，黄某萍经过邓某敏的同意也没有按期支付足额首期购房款。同年9月1日，邓某彬出具收条确认黄某萍支付首付款及定金为130万元；同日双方签订补充协议，确认黄某萍按补充协议履行支付剩余购房款。据此可以认定双方对支付首期购房款的时间及金额进行了变更，黄某萍按双方签订的补充协议履行支付购房款，黄某萍不构成逾期付款，邓某敏主张黄某萍支付逾期付款违约金和赔偿律师费缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清 楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

房地产调控政策前签订的房屋买卖合同明确约定办理委托公证的时间，以及支付首期购房款的时间与数额，出卖人因限购政策原因无法在约定日期前办理公证委托手续。房屋买卖合同履行过程中，双方通过中介就支付首付款的时间及数额进行协商，变更履行方式，若买受人举证证明双方达成新的一致意见，并且按变更后的协议履行，则买受人无需支付逾期付款违约金。

一、房屋买卖合同履行方式变更的认定

合同可以依据法律规定而变更。如《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销的情形。合同也可以依据当事人协商一致而变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同变更与合同订立一样，是当事人自由意志的结果，当事人可以在自愿的基础上，通过协商一致来变更合同。因此，在变更合同时，当事人应做到充分协商，不得把自己的意志强加给对方，不得采取欺诈、胁迫的方式强迫对方，要遵循公平的原则变更合同的内容，确定双方的权利义务，如果双方不能就合同变更达成一致意见的，则当事人仍应按原合同的内容来履行。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。一般情况下，只要当事人就合同变更的内容协商一致，变更后的合同对当事人都具有约束力。因此，查明双方当事人是否在房屋买卖合同中协商对履行方式进行变更，即审理此类案件的关键点。

本案中，双方当事人对于买受人是否逾期支付首期购房款的事实存在争议。《协议书》约定的第一期购房款支付的时间与讼争房屋办理委托公证的时间为同一天。在《协议书》签订后，因政策变化未取得产权证的房产无法办理委托公证，买受人就讼争房屋首期款支付事宜与中介公司员工进行沟通，中介公司将意见反馈给出卖人。经协商，双方对于第一期购房款支付的时间及金额达成一致意见，从双方微信聊天记录可以证实。出卖人委托其儿子与中介公司员工就讼争房屋首期款支付事宜进行沟通协商，中介公司将意见反馈给买受人，从微信记录及收条记载的内容可以看出，双方就房屋买卖合同履行方式作了变更，就首期购房款的支付时间及金额问题双方已达成新的一致意见，买受人也按照约定于同日支付剩余首期购房款，故买受人并未存在逾期支付首期购房款的事实。

二、买卖双方协商变更履行方式，出卖人是否有权主张逾期付款违约金

在买受人逾期付款的场合，如房屋买卖合同有逾期付款违约金的约定，则出卖人同时享有支付逾期付款违约金与请求继续履行房屋买卖合同两项请求权。而本案，通过上述分析，在房屋买卖合同履行过程中，买受人与出卖人就房屋买卖合同履行方式作了变更，就首期购房款的支付时间及金额问题双方已达成新的一致意见，买受人也按照约定于同日支付剩余首期购房款，买受人不构成逾期付款。因此，出卖人无权向买受人主张逾期付款违约金。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 颜思远 黄秋丽