借名购房引争议，法院判决买卖合同无效——陈某秋与陈某军房屋买卖合同纠纷案

借名登记真实意思表示下的房屋买卖合同无效——陈某秋诉陈某军借名购房房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1116号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈某秋

被告（上诉人）：陈某军

【基本案情】

2010年3月8日，任某萍（出卖人）、陈某秋（买受人）与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（居间人）签订《居间服务合同》，约定原告购买涉案房屋。同日，任某萍（出卖人）与陈某秋（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定房屋成交总价310万元，房屋价款89万元，附属设施设备221万元。合同签订后，陈某秋向任某萍支付定金20万元。后陈某军向任某萍支付260万元，陈某秋向任某萍支付30万元。陈某秋称陈某军所支付的购房款均为其所支付，并提交银行流水证明其已于2009年2月分四次共计向陈某军转账1985730元。

2010年6月25日，前述房屋过户登记到陈某秋名下，该房屋过户税费由其支付，该房屋所有权证书也由其持有。同日，陈某秋与北京罗顿物业管理有限公司签订《北街家园物业管理服务协议》，并缴纳了其自入住至今的物业管理费，且该房屋系由陈某秋之子韩冰所选定并实际居住，截至目前仍由韩冰居住。

2010年9月15日，陈某秋（出卖人）与陈某军（买受人）签订《存量房屋买卖合同》以89万元的价款将房屋出售给陈某军。该合同文本共计十四条及七个附件，双方仅在合同第一条至第四条进行了明确约定，合同第五条至第十四条及七个附件均为制式条款且未对空白内容进行补充。当日，该房屋过户登记到陈某军名下，但该房屋所有权证书由陈某秋持有。

现被告于2017年11月20日将原告的产权证挂失，并挂牌出售。原告交涉无果后遂诉至法院。

【案件焦点】

1.陈某秋与陈某军之间民事法律行为的性质与效力如何认定；2.本案是否适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。

【法院裁判要旨】

北京市昌平区人民法院经审理认为：从当事人订立合同时的意思表示来看，双方当事人均故意使意思表示与真实意思不符，属于通谋进行虚假的意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。陈某秋与陈某军签订《存量房屋买卖合同》，二人在合同中仅约定了房屋坐落及成交价格，且约定的成交价格明显低于市场价格。双方并未在合同中约定价款支付时间、房屋交付事宜、违约责任等内容。在该房屋买卖合同履行过程中，双方之间亦无合理的购房款费用的支 出、没有实际的房屋交付行为。从现有证据而言，陈某秋自任某萍处购买涉案房屋时，该次交易的全部细节系由陈某秋及其家人完成，即由陈某秋之子看房确定购买涉案房屋、陈某秋与居间机构签订居间合同并支付居间费用、陈某秋签订房屋买卖合同、该房屋过户登记到陈某秋名 下、陈某秋持有该房屋所有权证书、陈某秋之子实际居住使用涉案房屋等；虽然部分购房款系用陈某军名下银行卡支付，但并无其他证据证明二人就合伙购买涉案房屋进行过约定，陈某军主张其系购房人一节无事实及法律依据，法院不予采信。因此，陈某秋与陈某军虽签订《存量房屋买卖合同》并完成了过户登记，但双方之间并无房屋买卖的真实交 易，无法认定二人之间存在真实的房屋买卖的意思表示，故二人签订的
《存量房屋买卖合同》因不符合民事法律行为构成的有效要件，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈某秋主张要求陈某军配合将涉案房屋过户登记至自己名下，于法有据，法院予以支持。

北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条之规定，作出如下判 决：

一、原告陈某秋与被告陈某军于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效；

二、被告陈某军于本判决生效后十日内协助原告陈某秋将涉案房屋过户登记至原告陈某秋名下。

陈某军不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：第一，陈某秋与陈某军之间民事法律行为的性质为借名登记行 为，双方签订的房屋买卖合同系虚假意识表示而无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。结合上述分析，应当认定陈某秋与陈某军之间并不存在真实的房屋买卖行为，而是形成了借名登记的约定。即二人的内心意思与外部的表示行为并不一致，双方合作完成了通谋虚伪行为，形成了真实与虚假两项意思表示。虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面，真实的借名登记意思表示则被隐藏于内。综合以上，法院认定陈某秋与陈某军之间针对诉争房屋形成借名登记的民事法律行为。

第二，关于陈某秋与陈某军之间民事法律行为的效力。双方隐藏的民事法律行为系借名登记行为，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。陈某秋通过诉讼的方式要求陈某军履行义务，协助将诉争房屋登记至陈某秋名下，具备事实及法律依据，应予支持。但 是，一审法院基于双方之间虚假意思表示实施的无效民事法律行为判令将房屋登记至陈某秋名下，适用法律错误，法院予以纠正。

第三，《民法总则》施行时，本案争议的法律事实尚在持续中且未履行完毕，本案适用《民法总则》的相关规定并无不当。

原判决裁判结果正确，但适用法律存在瑕疵，予以纠正。北京市中级人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

现在司法实务中经常遇到借名登记的法律问题，尤其在近年来实施房屋限购政策的北京，利用借名登记来规避上述政策、购买房屋的行为越发常见，因为民法中“法无禁止即自由”，而借名登记本身并未违反相关法律规定，虽说在实践中，一般皆认可其效力，但具体审理中存在较大差异。虽然因为房屋的价值巨大，借名人一般都会很谨慎，使得借名登记行为一般发生在亲戚朋友，也就是彼此比较信任和熟悉的人员之 间，借名人多对出名人是十分信赖的，但由于近年来房价暴涨，在金钱的诱惑下出现许多出名人否认借名买房的情形，双方无法私下调解，多诉至法院。

本案就是因借名登记引发的纠纷，当事人双方系姐弟关系，其借名登记的原因也是为规避限购政策，在当前时代背景下具有典型的代表 性。本案中，一审法院的审理思路是就双方签订的房屋买卖合同为切入点，论证涉案合同无效，从而得出涉案房屋登记错误，变更登记的结 论。这一思路在解决问题时回避借名登记的法律行为，仅就合同本身效力进行审理，对解决借名登记问题也有一定可行性。但其在适用法律上是存在问题的，在该思路下，适用《合同法》第五十二条第三项之规 定“以合法形式掩盖非法目的”，该项法律规定一般认为有通谋虚伪的意思表示；或者可以适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项之规定“意思表示真实”，从反面认定通谋虚伪系意思表示不真实，合同不成立。在一审中，法院适用了《民法总则》第一百四十三条和一百四十六条的规定，虽然其欲达到的法律效果一致，但是，一审法院回避了借名登记的法律行为，因此其仅就房屋买卖合同而言，其属于非继续性合同，在原被告完成房屋交付时该合同即已完成，该合同债权归于消

灭，根据法不溯及既往的规则，《民法总则》对其并不具有溯及力，所以一审法院适用法律存在瑕疵。因此，二审虽判决维持原判，但其对一审法院适用法律错误予以纠正，并阐释了适用《民法总则》条款的原 因，其从《民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的角度，将涉案民事法律行为定性为在虚假的买卖合同下的借名登记，从而认定“法律事实尚在持续中且未履行完毕”，为解决借名买房问题提供了的新思路，使《民法总则》能溯及既往地适用。

在借名登记中，涉及的法律关系颇为复杂。在债权法律关系上有内部法律关系和外部法律关系之分，内部法律关系表现为借名人与出名人之间形成的借名登记合同，外部法律关系表现为出名人与相对人之间形成的买卖合同；在物权法律关系上涉及借名登记中法律物权与事实物权相分离的情况以及我国财产登记的制度。而在实务审理中多是从债权法律关系层面进行审理，依托买卖合同的效力认定来处理借名登记，本案二审对《民法总则》第一百四十六条第二款的解读和适用，将借名登记作为买卖合同无效下隐藏的真实民事法律行为，并对其效力予以认可。对司法实务有一定的实际意义，可为类似案件和借名登记案件的解决提供借鉴。

编写人：北京市昌平区人民法院 刘敏