房地产争议解决丨商铺租赁，因消防验收问题引发的违约

（一）案例介绍（2015）苏民终字第00411号案出租人与承租人于2010年7月签订房屋租赁合同，约定涉案商铺用于经营日本风味餐饮使用，同时约定承租人按照要求申报消防检查的前提下，出租人保证自承租人申报消防验收起3个月内能够取得消防合格证书。

      双方于签订合同之前就已经将涉案商铺交付，由于商铺所在的商场大门未开放，涉案商铺的顾客主要进出通道是二楼的消防通道，承租人要求消防门要保持打开，以便于顾客正常出入。

      2012年3月27日，商场通过一次消防验收。

      2012年5月17日，出租人致函承租人，称因消防规范要求，需要将二楼的消防门关闭。

      由于关闭消防门后承租人无法正常营业，双方就此问题一直未解决，涉案商铺一直未通过二次消防验收，承租人就此提出诉讼，要求解除租赁合同并赔偿相应损失。

      裁判观点本案涉及到消防验收的问题中，承租人提出了出租人以下违约行为：1、交付的房屋不符合合同约定，没有通过消防验收（一次消防验收）；2、房屋出现消防或者环保问题后，出租人未按照约定保证二次消防验收通过，致使承租人无法正常营业。

      针对一次消防验收问题，法院认为首先承租人对于未通过一次消防验收的情况是明知的，房屋交付以及使用期间均未提出任何异议；其次后续商场的一次消防验收也已经通过，此时主张违约不能成立。

      针对二次消防验收未通过的问题，法院认为出租人承诺二次消防验收合格的条款无效。

      根据高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》内容中“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者……”，承租人租赁房屋开设餐厅，需要进行二次消防验收，且二次消防验收的义务在承租人；且是否验收合格是消防部门决定，出租人无权代表消防部门作出承诺，故承二次消防验收合格的条款无效。

      对于二次消防验收问题，双方均未主动处理放任矛盾扩大，对合同的解除均有过错，故判决承担同等责任。

      （二）问题的提出《中华人民共和国消防法》（2021修正）第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。

      消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。

      公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

      ”商业建筑需要履行两次消防申报手续。

      一次消防是指商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收，用以保证建筑物本身的消防安全。

      二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般就是指室内装修设计的审核。

      上述案例引发笔者思考两个方面的问题：第一，关于一次消防验收：一次消防验收未通过，是否影响租赁合同的效力；出租人是否承担相应的责任？第二，关于二次消防验收：本案法院引用了高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》（下称“《复函》”），现此《复函》已经被废止，出租人对于二次消防验收合格的承诺是否无效？双方对于二次消防验收有何义务？若是二次消防验收未通过致使合同解除，双方如何承担责任？No.2未通过一次消防验收（一）是否影响租赁合同的效力《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

      ”商场若未通过一次消防验收，与出租人签订了租赁合同，该合同是否有效？在租赁合同纠纷中，法院首先要确认租赁合同的效力。

      《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

      但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

      ”未通过一次消防验收的房屋出租用于经营违反了我国《消防法》第十三条、第十五条之规定。

      但有观点认为上述条文对于消防验收、消防安全检查的规定属于管理性规定，如当事人违反上述规定，应属相关行政主管部门认定和处罚的范畴，并不影响租赁合同的效力。

      ?高人民法院于(2021)高法民申4912号民事裁定书中也表示，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。

      上述观点与《复函》中的观点可以印证。

      故虽然未通过一次消防验收违反了建筑法、消防法等相关法律，但是不属于违反效力性强制性规定，故并不影响针对相关建设工程订立的租赁合同的效力。

      （二）出租人是否承担违约责任租赁合同虽认定为有效，但是若是一次消防未验收合格，是否构成违约，是否可能导致合同解除？根据《民法典》第七百零八条，出租方有义务在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。

      当商铺在签订租赁合同时未通过一次消防验收，后在租赁合同履行期间通过了一次消防验收，法院审查的重点是：未通过一次消防验收是否对承租人使用商铺造成了障碍。

      （2021）苏02民终7431号民事判决书中，法院在判断出租人是否违约时，认为承租人于出租人在订立租赁合同以及实际承租的过程中，对于涉案租赁物是否配备消防设施等问题系明知且并未提出异议，并无证据证明涉案租赁物存在不适租赁致使合同目的不能实现的情形，承租人主张出租人构成违约依据不足。

      本文第二部分（2015）苏民终字第00411号判决书中也同样表达了这一裁判观点。

      但是若商铺一直未通过一次消防验收，承租人可依据《民法典》第七百三十一条规定请求解除租赁合同，但需要指出的是该条仅规定了解除权，而在合同解除后损失分担的问题仍然应当考察双方过错程度进行分担，并不必然意味着出租方违约。

      如在（2021）陕01民终11790号判决书中，法院的观点为：因出租人所开发的商城始终未通过消防验收，承租人作为商户考虑到可能存在的安全隐患，从公共安全利益出发，停止经营，导致合同目的不能实现，现承租人主张要求解除合同，依法予以支持。

      （三）一次消防验收的延迟是否会导致起租计费日顺延在（2022）京02民终3342号判决书中，承租人与出租人于2019年4月17日签订商铺租赁合同，约定关于消防事宜约定，物业应当取得当地消防部门的《建筑工程消防设计审核意见书》，并完成一次消防工程的内容。

      2019年5月10日签订的《租赁房屋交验确认书》中，明确约定自2019年5月12日开始计算装修和试运营免租期。

      而涉案房屋于2021年3月22日才完成一次消防验收备案。

      出租人以租赁合同签订之后几年后才完成一次消防竣工备案为由，要求起租计费日由此顺延。

      法院审查了三个事实：1、承租人是否明知涉案商铺交付时尚未完成装修改造后的一次消防竣工备案；2、在明知未完成一次消防验收备案的情况下，是否仍有明确约定计租日；3、商铺的开业时间，承租人在使用租赁物的过程中，是否因为消防因素受到影响。

      因承租人在明知涉案商铺未通过一次消防验收的情况下仍确认了起租计费日，且未因为消防因素影响经营，故不支持顺延起租计费日的诉请。

      综上，未经一次消防验收或消防验收不合格的，并不影响涉案商铺租赁合同的效力。

      在违约责任的问题上，由于消防验收涉及到商铺的正常营业和使用问题，故消防验收合格往往是时间的问题。

      若商铺的一次消防验收在履行期间已经验收合格，承租人仍要以此主张违约责任，重点是要判断未通过消防验收是否影响承租人对租赁物的使用。

      若是不影响承租人对商铺的正常使用，则出租人的主要义务已经完成，不认定其违约。

      若是消防问题影响到承租人对于商铺的约定用途的使用，致使其无法达成合同目的，则承租人有权解除合同并主张违约责任。

      实践中也存在商铺的一次消防验收一直未验收合格的情形，此情况下，承租人若依据《民法典》第七百三十一条行使解除权，法院会予以支持。

      No.3未通过二次消防验收（一）出租人对二次消防验收合格的保证效力本文第二部分的（2015）苏民终字第00411号案件中，出租人对承租人二次消防验收的合格作出承诺。

      一审法院在判决书中引用了高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，说明二次消防验收的义务在承租人。

      且消防合格是由消防部门作出决定，出租人无权代表消防部门作出承诺，故该承诺为无效承诺。

      虽上述《复函》现已经失效，但是《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第八条规定“建设单位依法对建设工程消防设计、施工质量负首要责任。

      ”法律规定建设单位在消防问题上承担法定的主责义务。

      但在二次消防问题中，承租人对商铺进行的装修和改造均为其意志的体现，承租人作为施工主体，可以类比为“建设单位”，故应对二次消防设计、审批、验收等工程承担法定的主要责任义务。

      出租人不负担上述责任的主要义务。

      故出租人对于二次消防验收合格并非主要责任，对于取得合格证更是无从作出承诺。

      （二）出租人对二次消防协助义务的范围界定商铺租赁合同中对于二次消防验收的约定往往会有如下条款：“承租人需向有关政府部门办理相关审批手续，出租人有义务协助乙方处理相关工作”。

      在二次消防问题上，承租人有义务向消防部门申请消防验收，出租人有协助义务。

      但合同中一般不会约定协助的范围，会导致双方纠纷的出现。

      在（2021）苏01民终6659号民事判决书中，承租人因为疏散楼梯数量不满足规范要求而未通过二次消防验收。

      承租人要求出租人将租赁范围外的另一个疏散楼梯借与承租人，以便通过二次消防。

      在出租人拒绝提供的情况下，承租人以其未在办理证件时提供协助义务为由，要求解除合同并承担违约责任。

      法院认为：首先，承租人在租赁房屋前应对承租的房屋能否正常经营、能否满足消防安全条件作详尽的了解；其次，出租人提供的协助应当是在租赁范围内的配合义务，另一个疏散通道不在合同约定的承租范围内，出租人并无提供另外一处疏散通道的合同义务；后，通过借用疏散通道满足二次消防验收并非一个合理的请求。

      在实务中，出租人只要提供了证照等必要文件，法院就倾向于认定出租人履行了关于办理消防审批的协助义务。

      （三）二次消防不合格的责任问题在涉及因二次消防不合格而导致承租人合同目的无法实现，要求解除租赁合同的案例中，不难总结出法院审查的重点在于：商铺未通过二次消防验收的原因，以及出租人与承租人双方的过错情况。

      在（2021）辽01民终18294号民事判决书中，因土地性质为工业，承租人租赁房屋的用途为教学、培训、办公，因土地性质原因，有关单位无法受理承租人递交的消防设计材料，也无法进一步审查消防设计图纸，致使无法通过二次消防验收。

      这是未通过消防验收的原因。

      在过错方面，因出租人明知承租人的租赁用途，仍确认涉案房屋可以满足合同约定的用途，存在过错，应当承担相应责任。

      在（2021）苏03民终8034号民事判决书中，法院在确认二次消防未通过验收的责任承担问题时，表明因出租人全程主导了涉案房屋的消防改造并作为经营主体将包括涉案房屋在内的项目整体上报消防验收，亦未能举证证明因承租人的装修和消防改造，致使二次消防验收未予通过。

      故，出租人应对消防验收不通过的后果承担全部责任，其关于承租人应承担无法通过消防验收责任的主张，不能成立,本院不予支持。

      由上可以看出，虽然二次消防验收的义务在于承租人，但是对于二次消防验不合格的责任问题仍应在事实层面予以准确确认，从而判断当事人的责任问题。

      No.4结论综上所述，商铺租赁关系中，一次消防验收的主要责任在于出租人，若是未经一次消防验收或一次消防验收不合格，并不影响租赁合同的效力。

      若是消防问题并未影响到承租人使用租赁物，承租人因商铺一次消防验收未通过为由向出租人主张违约责任，法院往往不予支持。

      在承租人对消防情况明知的情况下，一次消防验收的延迟并不会导致起租计费日顺延。

      二次消防验收的主要责任在于承租人，出租人仅对二次消防验收有在合同范围内的协助义务，若是二次消防验收并未通过，法院主要审查二次消防验收并未通过的具体原因，根据双方对此的过错情况进行责任的分配。

      对商铺进行消防验收工作，能使商铺在以后的使用中减少火灾的发生几率，并且在火灾发生的时候可以将损失控制在小的范围内。

      对于保证人身和财产的安全都具有重大意义。