房地产争议解决丨租赁房屋中部分面积违法而无效的司法认定

《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（下称“租赁合同解释”）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

      该条规定自2009年原租赁合同解释中已经存在，2020年因《民法典》的颁布而修订租赁合同解释时予以保留。

      上述规定是针对是整体未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（下称“违法用房”）涉及租赁合同效力的认定。

      但在实践中更为常见的却是在租赁房屋中存在一部分面积为违法用房，在此情形下，显然该部分面积对应的租赁合同为无效合同，但其对整个租赁合同的影响如何识别和认定，在实践中是个值得讨论的问题。

      No.2部分无效的法律依据和后果《民法典》第一百五十六条规定：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

      上述两条规定了合同部分无效的法律后果。

      在租赁合同部分面积无效的情况下，相应的法律后果应当为该部分面积对应的租赁合同相关条款无效，包括该部分出租使用、租金、物业费等条款全部归属于无效。

      但实践中在合同签订时租金、物业费等费用往往会按照打包的方式处理，即便不少合同会约定每平米单价标准，但仍然可能有条款确认租金标准是按照“套”为整体进行计算和支付。

      因此部分租赁面积的无效可能对如何区分有效、无效部分的租金/使用费金额造成困扰，但好在根据《租赁合同解释》第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

      我们认为即便合同部分无效，但对于期限上已经使用、支付占用费的部分不应返还；而对于合同部分无效之后，有效部分租赁关系仍然需要维持的，则可以按照租金单价和面积进行折算后通过变更租赁合同处理。

      No.3部分无效对合同其他部分的影响值得讨论的是，在租赁合同中因部分面积为违法用房而导致合同部分无效的，是否会对合同的其他部分产生事实上不能履行等影响。

      （一）考察无效部分是否影响合同整体无法履行如上文介绍，民法典第一百五十六条规定了民事法律行为部分无效，其他部分效力不受影响。

      按该规定文义解释，租赁合同部分无效，不应影响合法建筑部分租赁关系的履行。

      但司法实践中的认定并非如此简单。

      例如在商业租赁中，承租人承租商铺用于经营餐饮业态，若厨房部分面积为违法建筑，则若仅仅认定该部分租赁关系无效，其他部分面积的租赁关系继续有效、履行，则将导致整个商铺租赁的目的无法实现。

      实践中也有观点认为租赁房屋中部分面积为违法用房，合同是否能够继续履行可根据违法用房占整个租赁房屋面积的比例进行判断。

      如在(2015)马民一终字第00228号案件中，法院认为承租方承租的房屋由半地下室、一楼和二楼共三部分组成，其中半地下室为房地产开发商未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑，一楼房屋为出租方未经规划批准改建，亦属违法建筑。

      因违法建筑部分超过出租房屋总面积的一半以上，且承租人仅租赁其他部分房屋无法实现从事普浴经营的合同目的，从而导致合同无法继续履行。

      （二）违法房屋部分合同无效，有效的部分可以因合同目的被影响而解除若合同部分无效致使整个合同目的无法实现的，可以依当事人的请求判令解除合同。

      在此情形下还涉及的问题是违约责任中的过错如何认定和损失分担的问题。

      在该问题中，首要的问题是合同目的受到影响的判断标准。

      如上文(2015)马民一终字第00228号案件中，我们认为法院实际上是按照违法房屋部分的面积比例作为认定合同目的受影响的标准，认为合同目的无法实现，虽然终判定整个合同解除，但并不否认法院这一认定思路的合理性。

      而在上文所列举的餐饮房屋租赁合同例子中，实际上也是以合同目的无法实现而认为整个租赁合同应当解除的。

      在(2017)沪0115民初23655号案件中，承租人承租商场的四、五、六层面积用于经营电影院，但在承租面积中五、六层部分房屋为违法房屋而导致该部分租赁合同无效。

      法院认为由于存在客观障碍，经营电影院的合同目的无法实现，导致租赁合同部分无效及有效部分的解除。

      这一观点与本文所主张的观点一致，即若无效部分导致了整个合同目的无法实现，后认定违法部分无效、有效部分解除。

      但遗憾的是该案中并未就“部分无效如何导致整个合同目的无法实现”进行论述，本文认为在整体承租三层用于电影院经营目的的租赁合同中，其中两层租赁关系已经被认定无效，也不存在效力补正的可能性，仅剩四层一层，其电影院装修所需的面积无法改建、更无法开业经营，其租赁合同目的自然无法实现。

      值得特别指出的是，以这一案例为典型可以发现，实际上商铺租赁的合同目的也已经突破了传统“房屋租赁合同关系中，将合同目的理解为单纯使用房屋、收取租金”的合同目的，法院同样会考察承租人租赁开设的经营业态、以及业态所需的必备合法条件等因素以识别合同目的的真意。

      但实践中也存在不少情形，系违法房屋的合同无效并不影响其他合法部分的使用，法院因此肯定合法部分租赁合同的履行，也不会以整个合同的目的无法实现为由解除合同。

      在(2016)沪01民终10276号案件中，承租人所租用厂房660平米面积中的292平米为无证的违法房屋。

      法院认为该租赁合同涉及合法建筑部分有效，涉及违法建筑部分无效。

      由于合法建筑部分占比大，且根据其物理性质可以独立使用，因此按照相关法律规定，应当对租赁合同分别处理。

      可以看出在实践中违法建筑部分是否影响整个合同目的的实现是法院判能否解除整个租赁合同的依据。

      No.4部分无效和部分解除的法律效果差异本文之所以讨论租赁合同中部分面积无效的情形，其目的之一是为了展示租赁关系中部分合同无效的法律效果以及对房屋租赁纠纷案件中诉讼策略的启示。

      （一）合同无效、解除的法律后果《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

      有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      《九民纪要》第32条规定，在确定合同无效后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效获益。

      合同无效情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。

      而在合同因违约而解除的情况下，违约方需要承担违约责任，而根据违约责任规则还会结合实际损失进行考量，守约方因此而受到的赔偿将高于合同无效情形下的损失赔偿。

      具体到房屋租赁合同中，若合同无效，则根据法律规定出租方可以收取承租方实际使用房屋期间的占用费，该占用费可以参考合同约定标准，但出租方不得要求承租方额外承担违约责任；反之承租方也不得要求出租方承担额外的责任。

      如在不少诉讼案件中，因合同部分无效，法院也不支持出租方要求承租方支付该部分欠付租金的逾期违约金，例如(2013)闵民五（民）再重字第2号判决书。

      (二)因部分无效导致整体解除的责任分担和过错认定在部分无效导致租赁合同整体解除的情形下，合同部分无效、部分解除后的责任处理是个相对复杂的问题。

      责任的分担和过错的认定分为合同无效部分和合同有效但解除两部分。

      1.?合同无效部分的过错认定对于出租人而言，应当以“明知房屋违章仍然签订租赁合同”之角度考量。

      在房屋租赁合同中，出租方应当明知租赁房屋的合法情况，因此对于出租人而言应当推定其明知出租房屋中存在部分违法房屋，其具有过错。

      对于承租人而言，承租人在订立合同时应当对房屋的合法情况充分了解，尽到谨慎义务，否则在一般情形下也应当认定其存在过错。

      因此，在判断时应当就双方签署租赁合同时，出租人是否明确告知房屋违法甚至拒绝出租、承租人是否要求出租方提供过房屋合法凭证、是否要求出租人做出合法保证等因素进行综合考察。

      另外，需要指出的是，若双方在合同中约定“若合同被认定无效，则导致的所有损失由某一方承担”，我们认为该条款本身为无效条款，理由在于合同无效是法院或仲裁基于法律规定所认定，无效后的责任承担问题也是基于法律规定进行认定和处理，当事人在合同中约定无效后的责任承担条款并不能规避法院或仲裁基于法律规定而做出的认定。

      2.?合同无效部分的损失范围在合同无效部分，相应的损失范围应当包括承租方已经投入的装修损失、中介费损失等。

      特别强调的是损失范围中不应当包括占用费（即合同约定的租金）和保证金等，已经使用的占用费不予返还，尚未使用的租金和保证金应当返还。

      另外，根据《九民纪要》的规定，若合同无效情形发生在转租关系中，则占用费标准应当根据当地租金标准、一手出租租金标准等因素认定，避免出租方因合同无效而仍然赚取转租差价收益。

      3.?合同有效但因无效部分而解除的违约责任如上所述，合同无效中的过错应当根据实际情况综合判断。

      而因租赁合同的部分无效而导致整个合同解除的，我们认为关于合同有效但整体解除的过错认定上，双方过错程度或比例也应当与合同无效的过错认定一致。

      与合同无效不同的是，合同解除部分的违约责任的范围应当根据合同约定的内容以及按照双方实际损失共同认定。