夫妻共同房屋一方私下出售签订合同是否有效

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告赵某辉与赵某英签订的《北京市存量住房买卖合同》无效；2.请求依法判令北京市丰台区一号房屋归原告所有；3.请求贵院依法判令被告赔偿原告损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用）。

      事实与理由：二原告系夫妻关系，双方均系初婚，婚后生育三个孩子，分别为大女儿赵某凤、大儿子赵某仁、小儿子赵某文。

      赵某文与刘某丽系夫妻关系，二人婚后生育一女为被告赵某英。

      1996年8月1日，原告赵某辉（乙方）与单位（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将位于丰台区一号（以下简称诉争房屋）出售给乙方。

      立契房价27480元整，系折合二原告工龄购买。

      1998年2月17日诉争房屋取得房屋产权登记书。

      2021年1月份，原告赵某辉已经90岁高龄，原告李某涵已经88岁高龄，诉争房屋系二原告的唯一一处住房，在原告已经明确表示不同意将诉争房屋过户给被告的情况下,被告及其代理人赵某文采用违法方式，在违背二原告真实意思表示的情况下，将诉争房屋过户到被告自己名下，原告至今仍认为诉争房屋在自己名下，这一行为违背了二原告真实意思表示，同时也违背了公序良俗。

      故诉至法院。

      ?被告辩称被告赵某英辩称：不同意原告诉讼请求。

      1.二原告完全知情，二原告办理过户时在公证处有录音录像，知情过户并同意，不存在恶意串通。

      二原告与被告一家共同居住生活，二原告系自愿赠与，没有违背公序良俗。

      原被告共同居住生活了30多年，房子的户口只有被告及二原告，基于照顾、感情等因素，赠与给被告符合常理，被告及父母愿意继续照顾原告。

      2.第二项诉讼请求不属于本案审理范围。

      3.原告主张的损失不属于本案受案范围，即便属于也不涉及精神损失。

      第三人赵某文答辩意见与被告赵某英答辩意见一致。

      ?法院查明赵某辉与李某涵系夫妻关系，二人生育三个孩子，分别为大女儿赵某凤、大儿子赵某仁、小儿子赵某文。

      赵某文与刘某丽系夫妻关系，二人婚后生育一女为赵某英。

      1996年8月1日，赵某辉与单位签订《房屋买卖契约》，约定将北京市丰台区一号房屋（以下简称诉争房屋）出售给赵某辉。

      1998年2月17日，诉争房屋取得房屋产权证书，该房屋登记于赵某辉名下。

      2020年11月17日，赵某辉、李某涵向赵某文出具委托书，载明：“我们是位于北京市丰台区一号房产的产权人，现因我们年岁已大，无法亲自办理相关事宜，特委托赵某文为我们的代理人，办理如下事宜：1.办理上述的央产房上市手续，办理上述已购公房改商品房的相关手续；2.代为办理并领取上述房产的不动产权证书；3.代签相关文件，代交相关费用，代为办理与之有关的其他事宜。

      ”同日，某公证处出具公证书，证明委托书经过公证。

      2021年1月11日，赵某辉（出卖人）与赵某英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵某文作为赵某英的委托代理人在买受人处签字，赵某辉在出卖人签章处按手印。

      合同约定出售丰台区一号房屋（诉争房屋），成交价格为人民币100元，应于2021年1月6日前向出卖人支付。

      对于违约责任、争议解决方式等部分均未在合同中填写。

      同日，赵某辉与赵某英的委托代理人赵某文至不动产登记中心办理房屋过户登记手续。

      不动产登记中心询问记录载明：“1.申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？回答：是”“申请登记的不动产是否为夫妻共有？回答：否”。

      该询问笔录签名处有赵某辉本人手印，签名“赵某辉”均为赵某文代签。

      2021年1月13日，诉争房屋变更登记至赵某英名下。

      庭审中，李某涵向法庭陈述，不同意将房子给赵某文、赵某英，对房屋过户不知情。

      赵某英向法庭陈述，房款100元实际未支付。

      ?裁判结果一、确认赵某辉与赵某英于2021年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回赵某辉、李某涵的其他诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

      没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      根据《中华人民共和国民法典》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

      本案中，诉争房屋为赵某辉与李某涵的夫妻共同财产，赵某英、赵某文与赵某辉、李某涵均系亲属关系，对该房屋属于夫妻共同财产的事实应为知情。

      但签订房屋买卖合同时李某涵并不知情，事后亦未予追认，被告亦未提交证据证明李某涵同意将房屋出售给被告。

      赵某辉、李某涵虽曾向赵某文出具过经过公证的委托书，但委托权限并不包括出售或赠与本案诉争房屋。

      此外，在进行不动产登记时在场人均隐瞒了该房产系夫妻共同财产的事实，对不动产登记中心的询问作出虚假陈述，赵某辉亦在此询问记录中捺印。

      另该房屋系以不合理的低价予以转让，约定房款也未实际支付，故可以认定本案房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，应为无效。

      民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      原告请求确认诉争房屋归原告所有，不属于本案处理范围，且属于物权确认范畴，本案不予处理。

      原告请求被告赔偿损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用），不属于本案处理范围，且原告未提交证据证明其存在损失（精神损失），故对其要求被告支付损失的诉讼请求，法院不予支持。