早餐铺开进居民楼？麻将馆声音大扰民？住宅房屋怎么就变成了民宿？生活中你有没有遇到过这样的邻居？经营权撞上生存居住权到底孰是孰非？近日，哈尔滨某小区的住户就遇到了这样的烦心

2022年10月，小易所在的新开发小区入住率已经达到八成，有经济头脑的小易想在小区内开一家小饭馆。筹资、规划、选址、交租金、办理营业执照和卫生许可证、订购厨房器材、动工装修、正式营业……随着来访人员增多，占用车位、门禁失控、乱按门铃、夜间营业、有刺激性气味、非生活垃圾增多等因生产经营产生的问题极大地影响了同栋业主的安宁生活。

业主们集体在群内声讨小易，小易却回复：“我家饭店有工商颁发的营业执照，还有卫生部门颁发的卫生经营许可证，是合法经营，你们谁都管不着我！”见小易丝毫没有停业的想法，业主们联名向工商管理部门和市场监督管理局投诉，两部门联合执法，对小易下达了停业整改通知书。物业公司也责令小易排除妨害、恢复原样，并限制小易雇佣的营业人员进入小区民宅。小易认为物业公司此举造成了其房租、人工、设备、营业等损失，一纸诉状将物业公司、业主告上法庭，要求赔偿各项损失10余万元。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

哈尔滨市阿城区法院经审理认为，本案中小易用于经营的房屋性质为民用住宅，其合法经营的前置条件需符合法律规定。小易欲将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，不符合法律规定。物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业，对该小区具有物业管理权能，小易改变房屋用途被业主投诉，物业公司依据物业服务合同、管理规约对小易经营行为予以制止应属其履行合同义务的职权范围，故物业公司对涉案房屋采取的行为不构成侵权。小易请求物业公司、业主赔偿其损失无法律依据。

经过主审法官与小易多次释法析理，小易从初的抗拒到逐渐理解，后终于表示近期将会停止经营行为，恢复住宅用途，拆除室外悬挂的广告牌匾。小易也对这一段时间给邻居们带来的不便表达了歉意，邻居们也纷纷表示理解，双方握手言和，由衷感谢法院为他们化解矛盾，打开心结。

“民宅商用”为居民提供生活便利服务，也有利于个体工商户经商致富，降低了创业资金投入。但是根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。从法理的角度分析，本条法律的立法初衷是更好的保护全体业主的合法权益，规避业主或租客随意改变住宅居住用途的风险。所以个体工商户选择经营地址时要擦亮双眼，区别房屋的属性和用途，了解“真实身份”，尽可能的选择不影响全体业主权益的商业用途的合法经营场所。