拒绝支付物业管理费，要额外缴纳违约金吗？（不到庭还会被判决吗？）

“对细节严苛至微，以高标准呈现服务。以专业用心的温暖服务，创造超越期待的极致体验”这是大多数物业给我们的承诺。但是，如果有人拒绝支付物业管理费，会有什么后果呢？他要额外缴纳违约金吗？下面我们来看一个真实案例。

【案情简介】

一家物业公司与一家房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，后杨小念（化名）、何小飞（化名）购买该公司一套住宅，就此双方之间建立物业服务合同关系，物业公司按照约定履行了合同义务即向杨小念、何小飞提供了物业服务，而杨小念、何小飞住宅2020年1月1日起至今未缴纳物业费，暂计至2023年12月31日止尚欠物业服务费本金共计：8053.2元未予缴纳；期间物业公司工作人员多次以多种形式进行催缴。现物业公司要求其缴纳本金及违约金。那么，他们是否要缴纳违约金呢？二人经过传唤不到庭，法院还能继续判决吗？请看法院判决。

（注：为保护个人隐私，本文中姓名均为化名，如有雷同纯属巧合）

【附法院判决书如下】

贵州省遵义市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）黔03民终3538号

上诉人（原审被告）：杨某念，女，汉族，1991年8月5日出生，住贵州省遵义市汇川区。

上诉人（原审被告）：何某飞，男，汉族，1988年11月25日出生，住贵州省遵义市汇川区。

被上诉人（原审原告）：某某物业有限公司贵阳分公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。

负责人：陈某锁。

委托诉讼代理人：苟洪义，北京盈科（遵义）律师事务所律师。

上诉人杨某念、何某飞因与被上诉人某某物业有限公司贵阳分公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2024）黔0303民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法进行了审理，现已审理终结。

杨某念、何某飞上诉请求：1.依法将本案发回重审或依法改判支持上诉人全部诉求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事不清，适用法律不当，应予撤销；2.某某物业公司联合一审法官欺骗上诉人。杨某念、何某飞不出庭的理由是某某物业公司没有带前期物业服务的原始合同；3.一审判决中，金碧物业向上诉人催收物业费，而上诉人认为该公司作为选聘的前期物业限务企业，其选聘过程违法；4.被上诉人在汇川区法院起诉的几十位业主，唯有上诉人何某飞、杨某念判决补缴物业费，违背了同案同判的原则。

某某物业有限公司贵阳分公司二审答辩称，我方依据前期物业服务合同，提供了相应的服务，上诉人亦享受了相应的服务，应该支付物业服务。关于我公司入住案涉小区，我公司与遵义某某房地产开发有限公司签署了相应的审查意见，相应的资料齐全，且在住建局进行了备案。

某某物业有限公司贵阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令杨某念、何某飞支付某某物业公司物业服务费8054.4元（2020年1月1日至2023年12月31日），违约金1610.88元，共计人民币9665.28元；2.本案案件受理费、公告费等全部由杨某念、何某飞承担。

一审法院认定事实：某某物业公司与案外人遵义某某房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，后杨某念、何某飞购买贵州省遵义市汇川区遵义**期**栋**单元**号住宅，就此双方之间建立物业服务合同关系，某某物业公司按照约定履行了合同义务即向杨某念、何某飞提供了物业服务，而杨某念、何某飞住宅2020年1月1日起至今未缴纳物业费，暂计至2023年12月31日止尚欠物业服务费本金共计：8053.2元未予缴纳；期间某某物业公司工作人员多次以多种形式进行催缴，同时，杨某念、何某飞的违约行为严重损害本物业服务区域内其他业主合法权益。

一审法院认为，某某物业公司是依法成立的物业服务公司，某某物业公司与案外人遵义某某房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”、第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”之规定，某某物业公司为杨某念、何某飞居住的小区提供了物业服务，杨某念、何某飞应按合同约定支付相应的物业服务费，故杨某念、何某飞应支付某某物业公司2020年1月1日至2023年12月31日期间的物业服务费8053.2元，故对某某物业公司的诉讼请求，予以支持。某某物业公司主张的违约金1610.88元，因双方对此并无明确约定，依法不予支持。杨某念、何某飞辩解住建局叫其不交物业费理由不成立，不予采信。杨某念、何某飞经本院合法传唤无正当理由未到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，依法缺席判决。据此，根据相关法律规定，判决：一、杨某念、何某飞于本判决生效后五日内支付某某物业有限公司贵阳分公司2020年1月1日至2023年12月31日的物业费8053.2元；二、驳回某某物业有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由杨某念、何某飞负担。

二审期间，杨某念、何某飞提交了公示告知书及图片，拟证明被上诉人在恒大二期时，我们所有业主去找过被上诉人要求其展示相应的东西，至于其是否合法我们不清楚。

某某物业公司的质证意见为：对该组证据的三性均不认可。

本院对一审查明的事实依法予以认定。

本院认为，案涉小区建设单位与某某物业公司依法签订的《前期物业服务协议》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，对某某物业公司与杨某念、何某飞均具有约束力。物业服务具有全面性、持续性、公共性、整体性等特点，提供的是多方面、全面的服务，满足公共需求，无法提供差异化、个性化服务并以此收取费用。然而业主由于需求以及所处角度不同，对物业服务的评价亦不同。在某某物业公司已为案涉小区提供物业服务的情况下，杨某念、何某飞作为业主应当按约交纳物业费。杨某念、何某飞主张按照《物业管理条例》第二十四条关于“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”之规定，应当认定某某物业公司的选聘程序违法的理由，即便存在选聘程序违法的情况，遵义某某房地产开发有限公司受到的亦是行政处罚，并不会影响案涉的物业服务合同的效力，在某某物业公司提供物业服务的情况下，杨某念、何某飞应该缴纳相应的物业费。

综上所述，上诉人杨某念、何某飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由杨某念、何某飞负担。

本判决为终审判决。

审 判 员 谭应勇

二〇二四年六月二十四日

法官助理 侯振伟

书 记 员 杨 柳

主动履行生效法律文书告知书

发生法律效力的法律文书，当事人必须履行，拒不履行即违法。不主动履行生效法律文书将产生以下的后果：

1.被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动执行联合信用惩戒机制，具体包括：冻结银行账户及微信、支付宝等资金；查封房屋等不动产；扣押车辆等动产；纳入失信被执行人名单进行信用惩戒；依法接受搜查、罚款、拘传、拘留等强制措施；限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境等措施。

2.被执行人拒绝报告或者虚假报告财产的，或者符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定的情形之一的，法院将根据违法情节轻重，对被执行人、单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.被执行人有下列情形的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚”和第三百一十四条“隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金”规定追究其刑事责任。

当事人主动履行生效法律文书义务的，可减少因法院强制执行产生的债务利息、迟延履行金、执行费用等依法应当承担的支出。

【律师说法】

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”