以业主未预交物业费为由拒绝交房 房产开发商被判违约

   开发商以业主未预交物业费为由，不予交房。近日，安徽省宣城市宣州区人民法院审结该起房屋买卖合同纠纷案，认定开发商利用自身强势地位，在交房时附加了合同未约定的不合理条件，判决开发商承担逾期交房违约责任，并按照合同约定向购房者支付违约金。

  2021年2月7日，宣城某房地产开发公司（以下简称房地产公司）与毛某签订《商品房买卖合同》一份，约定房地产公司将位于宣城市某小区一套商品房卖给毛某，房屋总价款为129万余元。合同约定房地产公司应当于2023年6月30日前，在房屋竣工经验收合格、取得竣工验收备案证明后，将房屋交付毛某使用。不久，毛某分两次向房地产公司付清了房款。2023年11月，房地产公司向毛某发出《交付通知书》，并载明交付时间、交付地点等事项。某物业公司受该房地产公司委托，为小区提供前期物业服务。某物业公司要求毛某先预交物业费，才能交付房屋。毛某认为，房地产公司委托交房的物业公司设定预交物业费作为交付房屋的条件，违反了商品房买卖合同约定，遂诉至法院，要求房地产公司支付以房款129万余元为基数、自房屋最后交付期限的第二天即2023年7月1日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止的违约金。

  法院审理后认为，毛某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受法律和合同的双重约束。该合同就房屋价款、支付方式、交付期限及违约责任等内容进行了明确约定，毛某已支付全部房款，房地产公司应按合同约定向毛某交付房屋。交房条件成就后，房地产公司委托负责交房的物业公司设定预交物业费作为交付房屋的条件，致使交房未成，房地产公司应按合同约定承担违约责任。预交物业费并非双方合同约定办理房屋交接手续的前提或必要条件，开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定的不合理条件，增加业主负担。法院判决支持了毛某的诉讼请求。双方服判。

  ■法官说法

  商品房销售合同与物业服务合同系不同法律关系，总原则都是任何一方不得强制要求另一方履行合同未明确约定的义务。实际操作中，开发商通常将交付房屋的部分义务委托给前期物业公司。业主作为房屋所有权人，在开发商具备房屋交付条件的前提下，要求其与物业公司办理房屋交付手续属于业主享有的当然权利。在未明确约定物业费需在交房时缴纳的情况下，开发商与物业公司将购房者预先支付物业费作为房屋交付的附加条件，并采取拒绝交付房屋的方式催缴物业费，属于滥用其优势地位侵害业主依约接收房屋的权利。

  在房屋买卖中，买卖双方都应该严格按照房屋买卖合同行使权利、履行义务。购房者履行完合同义务，房地产公司就应按照约定交付房屋，不得为购房者擅自增加合同以外的义务，妨碍购房者行使接收房屋的权利。物业费的收取方式，应由购房者与物业服务企业在合同中约定，而不能擅自将其作为交房的附加条件。

来源：人民法院报