小区车位车库归谁所有（车位权属登记）

根据《民法典》第二百七十五条的原则性规定，区分车位类别界定其法律性质和产权归属，地面车位属于住宅小区全体业主共有，地下人防车位本质属性为国家战备设施，应当归国家所有，投资建设的房地产开发企业享有用益物权。
其实这个问题很早就有了一个明确的说法了，随着现在车辆越来越多了，所以就有了不少争议。可以说，现在是故弹老调了。正如前面所说，车库的归属一般都是得看购房者和开发商所订立的合同的。如果有约定，那就得按照约定处理。开发商没有办理车库归属手续的，可以先找其协商处理，实在不行就可以持购房合同找法院处理。如果没有约定或者开发商明确提出车库是要买卖的，那么车库的所有者就属于开发商了。至于开发商是以出卖的方式进行还是半卖半租，那就得看小区的具体情形了。当然，作为业主是有优先权购买这些车库的，所以如果小区侵犯了业主这一权利。业主是可以要求其赔偿的。

  （一）不得销售的公共配套设施

  开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年４月１日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

  （二）可以销售的公共配套设施

  虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

  （三）非住宅区的配套设施

  这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

  （四）利用人防工程进行改造成的下车库

产权车位的权属界定

地面车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。根据《民法典》第二百七十四条规定，“业主共有的道路”应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地，包括但不限于首层架空层、屋顶平台等。同时，《民法典》和相关司法解释也规定，地面车位应当属于小区的全体业主共有，并无争议。
司法实践中，争议比较大的是(地下)产权车位问题。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据此条规定，产权车位的所有权归属要依据实际情况而定：如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。需要注意的是，产权车位如同房屋一样，需要办理权属转移登记并取得产权证书，以期确认业主实际取得所有权。但是，我国现行立法并没有对地下停车位的产权确认问题作出明确规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及该问题。加之规定的不统一性和确定标准的差异性，导致了业主与开发商纠纷不断。按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分界定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位理论上是在房屋正式销售之前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确。按照通常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，及建设单位因投资建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。这种车位具有构造上的独立性、利用上的独立性，可以明确区分并排他性使用。按照《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定的范围。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位的有效管理和利用。

地下车库的产权归属的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。