湖南宋牧律师事务所
法〔2019〕254 号
（2019 年 11 月 8 日）
十一、关于案外人救济案件的审理
125. 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，
往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚
登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往
会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复
议案件若干问题的规定》第 29 条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买
受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人
民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何
理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在
案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消
费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理
解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌
握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将
剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的
精神。
126. 【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优
先受偿权问题的批复》第 1 条、第 2 条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的
权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给
消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，
此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，
必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的
商品房消费者应当仅限于符合本纪要第 125 条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第 125
条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
湖南宋牧律师事务所是一家综合的大型律师事务所，郑贴侨主任以律师职业道德为最基本准则，以追究公平正义为目的，愿意跟天下律师同行一起维护社会正义，诚信做事，诚恳待人，愿一此交往，终身成为朋友。电话微信同号：18907390038。
郑贴侨律师主要做二审为主，做疑难复杂案件为主，喜欢研究法律最前沿，欢迎有这种职业经验的律师一起研讨。
