预告登记制度的规定有哪些？（民法典第二百二十一条）

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

【条文主旨】

本条是关于预告登记制度的规定。

【条文理解】

预告登记制度起源于普鲁士法，后为《德国民法典》所吸收，瑞士、日本以及我国台湾地区借鉴《德国民法典》规定，分别建立了预告登记制度。我国《物权法》第 20条规定了预告登记制度，根据该法规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《民法典》基本保留了《物权法》第20条规定，仅对第1款中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，修改后的法律条文文意更加明确、表达更加规范。

一、预告登记的概念和性质

预告登记，又称暂先登记、预登记、预先登记等，在日本称为假登记，在我国台湾地区称为预告登记。从比较法上看，预告登记的概念有广义和狭义之分。狭义的预告登记仅指旨在保全债权请求权的登记对象为以不动产物权变动为内容的债权请求权；广义的预告登记除了狭义的预告登记外，还包括物权变动实质已经发生，但因本登记申请不具备必要手续的情形。比如，在日本的假登记制度中，因其法律规定物权变动采登记对抗主义，故物权在转让人向受让人交付之后即已发生变动，但可能存在需第三人配合才得以办理登记的情况，故此种预告登记实际适用于物权已经发生变动的场合，预告登记制度保全的是物权而非债权。另外，广义的预告登记还包括程序上的预告登记。比如，《德国土地登记法》第 17 条规定，就同一权利存在数个登记申请的，在完成先前申请的登记之前，不应为后来的申请办理登记；第18条第2项规定，登记机关就登记申请完成登记之前，当事人就同一个权利又提出另外一个登记申请的，为了利于先提出的申请，登记机关可以根据职权为预告登记。上述规定适用于登记申请程序中的制度，是程序性的预告登记。本法规定的预告登记，是指狭义上的预告登记概念，即预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。②

关于预告登记权利人所享有的权利的性质。从比较法上看，主要有四种观点：一是独立的限制物权说，此种观点认为，预告登记以后即产生独立的限制物权。二是非实体权利说，认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但其不具有任何实体权利性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。③三是物权期待权说，此种观点认为，受让人在未进行本登记之前未取得物权，预告登记系对将来取得物权予以保护，据此对转让人的限制并非支配权，而是物权之期待。①四是特殊登记制度说，此种观点认为、预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。从国内研究的情况看，对预告登记制度的性质，存在以下几种理解：第一种观点认为，预告登记制度是一种债权请求权的保全制度，即此种观点是从制度目的来探讨的，认为预告登记兼有物权和债权的性质，难以作出准确定性，但其目的是保全以不动产物权为内容的债权请求权，是一种债权保全制度。③第二种观点认为，预告登记具有准物权性质。预告登记人所享有权利是一种具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。④第三种观点为物权效力说。此种观点认为，经过预告登记的权利，具有限制合同相对人向第三人处分的权利，具有物权效力。⑤上述观点分别揭示了预告登记的某一个效用和特征。

总体而言，预告登记主要包括以下特点：一是具有限制相对人处分权的效力，未经预告登记的权利人同意，对预告登记标的物的处分行为不发生物权变动的效力。二是具有从属性，预告登记权利人的债权债务关系因履行完毕、被解除等原因而消灭的，预告登记消灭。三是该权利具有时效性，如预告登记权利人在符合本登记条件后，在法定期限内怠于完成不动产物权变动的，该权利消灭。

二、预告登记制度与相关制度的区别

(一)预告登记与不动产登记

预告登记与不动产登记是对应的概念。二者主要的区别在于登记的对象不同、法律后果不同。预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或者变动的法律效果，而是通过对相对人向第三人处分预告登记标的物的限制，使得该债权请求权的实现得到充分保障。物权登记是针对物权设立、变动进行的登记。我国不动产物权变动采登记生效主义，因此，通常所说的登记就是指不动产登记。不动产登记后，不动产物权发生设立、变动的法律效果。

(二)预告登记与预售登记备案

《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记备案制度均有相关规定根据上述法律规定，开发商应当自与承购人签订商品房预售合同之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。据此可以看出，预售登记备案是政府有关部门对房地产市场进行管理的行政行为，预售登记备案并非预告登记。二者的主要区别在于：第一，性质不同。预告登记是一种法定的登记制度，而预售备案登记是政府有关部门对预售商品房销售的行政管理行为。第二，行政主管部门不同。当前，预告登记由自然资源部归口管理，预售登记备案由住房城乡建设部统管。第三，对当事人的强制效力不同。预告登记制度可以由订立房屋买卖或者其他不动产物权协议的当事人自由选择，对当事人并非具有强制履行效力，而预售登记备案作为一种行政管理措施，是国家对房地产市场进行宏观调控、建立房地产市场监测体系的重要手段，进行商品房预售的开发商必须将其与购房者之间签订的预售合同按照规定办理预售登记备案。第四，法律效力不同。预告登记具有物权法上的法律效力，即对非经预告登记权利人同意的处分行为，不对第三人发生物权效力，而预售登记备案不具有预告登记制度中法定限制处分的效力。需要说明的是，2018 年 12 月 26 日，住房城乡建设部发布《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，该意见提出在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案制度，纳入网签备案的范围的有新建商品房和存量房房屋买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同。也就是说，在住房和城乡建设部推动房屋网签备案工作后，预售登记备案作为房屋网签备案的主要一种类型纳人统一管理，在实际效用上，网签备案具有一定的公示性、公权性，同样具备防止“一房二卖”的功能，而且，网签备案往往在新建商品房买卖合同成立之时同时完成，由房地产开发企业负责办理，无需买房人申请，对网签备案的法律效力及有关制度完善有待立法机关制定不动产登记法时一并考虑。

三、预告登记制度的适用范围

从比较法上看，建立预告登记制度的各国对预告登记制度的适用范围均作出了相应的规定，比如。《德国民法典》第 883 条规定：“为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳人预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。”《瑞士民法典》第 959条第1款规定：“需法定预登记的，如先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利，得在不动产登记簿上预登记。”第960条第1项规定：“因下列之一种原因，得预登记对土地的处分限制：(1)官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令；(2)出质、破产或遗产延期分割；(3)属法定预登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。”《日本不动产登记法》第2条规定：“假登记于下列各项情形进行：(1)未具备登记申请程序上需要的条件时；(2)欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”从各国规定来看，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士的预告登记只适用于保全债权的请求权。

根据本条规定，预告登记制度适用范围是“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，本条采取了具体列举和概括规定相结合的方式。《不动产登记暂行条例实施细则》第 85条规定了几种典型的可以进行预告登记的协议：“(一)商品房等不动产预售的；(二)不动产买卖、抵押的；(三)以预购商品房设定抵押权的：(四)法律、行政法规规定的其他情形。”具体来说，包括以下几种情形：(1)买卖房屋的协议。实践中，商品房预购合同、预购商品房转让合同以及普通的房屋所有权转让合同，都属于买卖房屋的协议，当事人均可就上述协议申请预告登记。(2)其他不动产物权协议。第一，不动产抵押。根据法律规定，可以设定不动产抵押的情形包括：预购商品房抵押、现房抵押、在建工程抵押。第二，除房屋外的其他不动产物权协议，比如国有建设用地使用权的取得转让、宅基地使用权集体成员内部互换等。

需要说明的是，对于抵押权顺位、优先购买权、优先受偿权等是否可以进行预告登记，并未作出明确规定，学界对此也存在争议。对此，我们认为，随着经济的发展、制度的完善和实践需要的变化，预告登记的范围亦应与时代发展相适应。无论是本条规定的“其他不动产物权协议”还是《不动产登记暂行条例实施细则》规定的“法律、行政法规规定的其他情形”都采取一种开放式的立法模式，为预告登记范围扩展预留了空间，这是一种务实的做法。

四、预告登记的法律效力

1.保障将来实现物权。所谓将来实现物权，就是指将来能够取得物权或者发生物权变动，这是预告登记制度主要的功能。预告登记制度从限制处分的角度，能够有效保障预告登记权利人未来物权的实现。

2.对第三人的对抗效力。这就是说，基于预告登记，能够使普通债权产生一种对抗第三人的效力。例如，在办理预告登记之后，合同债权具有对抗第三人取得物权的效力。

3.保存顺位的效力，即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。

4.破产保护的效力。即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。在相对人破产，但预告登记权利人请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列人破产财产，使请求权发生指定的效果。

5.对执行的对抗效力。在房地产开发过程中，许多建设单位在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在出售以后再行抵押给他人。如开发商资不抵债，开发商的债权人(包括抵押权人)申请执行的，如预售合同经过预告登记，预告登记权利人有权主张停止处分异议或者排除执行异议。

五、预告登记的失效

预告登记保障了预告登记权利人的权益，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，在确定的财产权登记条件已经具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，预告登记权利人应当积极申请登记，实现请求权指向的物权变动的效果。如果此时预告登记权利人消极怠于行使权利，必将造成现实登记权利人处分权行使的长期限制，对登记权利人带来不利，有悖于民法公平原则以及“物尽其用，鼓励交易”的民事财产立法宗旨。因此，有必要对预告登记消灭作出相关规定。

本条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”因此，在出现如下两种情况时，预告登记将自动失效：

1.债权消灭。预告登记的功能在于保全债权，故预告登记的效力依附于债权而存在。如果债权因合同被撤销、被解除或者债务混同、清偿、免除、提存等原因消灭，预告登记就失去了存在的基础，因此而失效。

2.预告登记权利人怠于进行不动产物权登记。预告登记设立的目的是保护权利人将来取得物权，在可以办理现房登记的情况下，买受人应该及时去办理现房登记。如果不及时办理，建设单位又不能将已经建成的房屋进行转让，这将对于后位买受人的利益产生不利影响。所以，如果在一定期限内不办理，就表明预告登记的权利不应当受到保护。本条规定的是权利人自能够进行不动产登记之日起 90日内未申请登记。如何理解“自能够进行不动产登记之日”？能够进行不动产登记应当是指进行不动产登记的客观条件已经具备，比如，预售的商品房已经建成且办理了首次登记、开发商愿意积极配合办理转移登记等。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，房地产开发商与预售商品房买受人就预售合同办理预告登记后，该房地产开发商又将房屋另行出售给第三人的，开发商与第三人之间的商品房买卖合同有效。开发商因先前的预告登记无权将该商品房进行处分，第三人因无法取得该商品房的所有权向人民法院起诉请求开发商承担违约责任的，人民法院应予支持。

第二，预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权。如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登记直接取得物权，其可通过依法主张继续履行合同的方式，实现不动产物权。