如何才能办理房屋赠与登记（财产赠与要走哪些手续）

第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

【条文主旨】

本条是关于办理赠与财产登记等手续的规定。

【条文理解】

根据合同的一般原理，要约人发出要约后，承诺人作出承诺时合同成立，即合同双方当事人意思表示一致时，合同成立。同时，《民法典》第 502 条还规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。也就是说，除了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续，才能生效的以外，其他合同则自成立时生效。

根据《民法典》第657条的规定，赠与合同自赠与人和受赠人意思表示一致时赠与合同成立，并同时生效，赠与合同的性质完全符合诺成合同的特征，并不以赠与物的交付为条件。

故本条并非系赠与合同实践性的规定，而是关于赠与合同履行的规定。赠与合同中，赠与人须将自己的财产无偿给予受赠人，赠与财产的所有权变更需要办理相应手续的，例如，赠与财产是房屋等以登记为所有权转移要件的不动产时，赠与人应办理权利转移登记手续。此时，赠与合同已经成立并生效，赠与人办理财产权利转移相应手续属于履行合同的行为，并非赠与合同的实践性要求。

具体而言，本条中规定的需要办理登记或者其他手续的财产主要包括以下三类:

第一类是房屋等不动产。根据《民法典》第209条第1款的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”房屋等不动产以登记为所有权的转移要件，受赠人取得赠与的房屋等不动产需要办理所有权转移登记。

第二类是汽车等特殊动产。根据《民法典》第 224 条和第 225 条分别规定:“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”因此，动产以交付为所有权的转移要件，其中，汽车、船舶等特殊动产需办理登记才能对抗善意第三人。赠与人将特殊动产赠与的，应当变更相关登记手续，为受赠人行使占有、收益、处分等权利提供方便。

第三类是股权等需要办理登记或者其他手续的权利。以有限公司的股权为例，根据《公司法》的相关规定，记载于股东名册的股东可以依股东名册主张行使股东权利，公司应当将股东的姓名向公司登记机关登记，未经登记的不得对抗第三人。股权的取得和变更虽然不以登记为要件，但为确保受赠人作为股东的公示性，仍然需要进行变更登记。

【审判实践中应注意的问题】

一、本条登记的范围不限于所有权转移手续

如前所述，本条规定的是赠与合同的履行问题，不是关于赠与实践性的要求，也不是赠与财产权利转移的规定，在实践中要正确把握。

根据《民法典》及相关法律法规的规定，财产需要办理登记等手续的主要包括两种情形:第一类是财产权利的转移以登记为生效要件，例如，房屋登记，未经登记所有权不发生变更;第二类是财产权利的转移不以登记为生效要件，登记是出于管理的需要，有的登记后可以对抗善意第三人，例如，机动车的登记。

因为本条规定的是赠与合同的履行。赠与人将财产给予受赠人，应将相关的登记手续一并变更，既包括所有权转移类型的登记，也包括行政管理需要或对抗第三人需要的登记。需要说明的是，对于并非以登记为所有权转移要件的财产，赠与人通过交付等方式将财产给予受赠人后，赠与人即不再享有任意撤销权，此时不应以未办理登记为由准许赠与人行使任意撤销权。

二、赠与人拒不办理登记等手续的可否强制履行

根据赠与合同的类型和登记等手续的性质不同，对于该问题需要具体分析:

首先。根据《民法典》第658条第2款规定，对于经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，受赠人有权要求赠与人实际履行合同，包括交付赠与财产、变更所有权转移等的手续、变更对抗第三人的登记等手续。

其次，根据《民法典》第658条第1款的规定，对于一般的赠与合同，在赠与财产转移之前，赠与人享有任意撤销权。本条规定赠与人应当办理财产登记等手续以赠与人不行使任意撤销权为前提，如果赠与人行使任意撤销权，自然无需对赠与财产再办理登记等有关手续。

再次，在一般赠与中，如果赠与人未完成赠与财产的所有权转移手续，也未行使任意撤销权，受赠人申请实际履行的，一般不应支持。因为在赠与财产权利转移前，赠与人随时可以撤销赠与合同，赠与合同并不具备强制执行力。

后，在一般赠与中，如果赠与人已经完成赠与财产的所有权的转移手续，赠与人不能再任意撤销赠与，受赠人可以对办理对抗第三人的登记等手续申请强制履行。