律师帮帮忙 | 二手房出问题，除了心塞，还要学会依法维护自己的权益

房子，不仅仅是我们生活的必需品，更是许多人在大都市生活的梦想。眼看着房价越来越贵，每个人都心怀惴惴，生怕不努力，房子就跟自己说拜拜了。相比新房，二手房具有拎包入住，地段好，小区配套齐全等优点，但是二手房毕竟是已经使用过的房屋，购买二手房，在房屋质量上来说，风险其实还是有的，那么当我们购买二手房出现质量问题时，应该找谁来负责呢？

【案件回顾】

2017年9月，作为北漂一族的杨先生，历经自己的努力还有父母的鼎力支持终于在北京购买了一套二手房，准备作为自己的婚房。买房的时候几乎花光了杨先生所有的积蓄，对于装修小两口决定先等等，等自己经济压力稍微缓解的时候再对房屋进行装修。

入住后不久，麻烦来了。

杨先生发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，每次堵塞都不得不请物业公司的维修人员进行上门清理。虽说看上去不是什么大事，但是自家卫生间经常堵塞也真的是够闹心的。经维修人员几次上门维修之后，杨先生实在想知道自家卫生间为什么这么爱堵，尽管自己已经非常注意了，可是堵塞的问题还是时不常的困扰着他。

经物业维修的师傅介绍，杨先生才终于拨云见日，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间管道的铺设线路，这才是导致下水道不通畅稍不留神就堵塞的根本原因，要想彻底解决问题也不难，只需重新铺设管道就可以了。

杨先生觉得这不是自己的错误，这个问题是前任业主给自己造成的，于是杨先生找到前业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定杨先生在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。

问题僵持不下，杨先生就只能将这“苦果”自己默默的吞下吗？还是说杨先生可以拿起法律的武器来进行维权？

二手房与新房相比固然具有优势，但不可否认的是，自然损耗和人为损害直接降低了二手房的使用价值，再加上建筑质量本身堪忧，更大大加深了房屋的损耗程度。

在购买二手房的时候，由于前任业主的装修和修饰很容易掩盖房屋的缺陷。基于上述种种原因，购房者对房屋的质量状况应当有理性的判断，在出现房屋质量纠纷时积极寻找有效途径维护自己的合法权益。

根据我国《合同法》的规定，出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任，这就是常说的“物的瑕疵担保责任”。出卖人交付的出卖物不符合质量要求的，买受人可以根据损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济措施。

在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察出卖人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。

对于房屋的隐蔽质量瑕疵，出卖人往往认为应当由开发商承担责任，其实，要根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修、使用的过程中产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。

以上案件中我们不难理解，卫生间管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程，在选购二手房的时候杨先生是无法通过肉眼直接察觉的，因此对于损失的发生，杨先生是没有过错的。而前业主小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，并没有明确告知购房人杨先生，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。