盈科一日一法|变卖的房屋在过户前又被抵押给第三人，能否过户？

【案情简介】

2013年11月13日，李某与王某签订购房协议，李某将自有房屋一套卖给王某，约定房屋总价1300000元，王某先支付1000000元，剩余的300000元在房屋办理过户手续后再支付。协议签订后，王某于第五日支付了李某购房款1000000元，李某承诺在二个月内办理好房屋过户手续。2013年11月26日，在未征得王某同意也未告知何某的情况下，李某将该房屋抵押给何某借款500000元，并进行了该房抵押登记。后因李某虽然将房屋交付给了王某，但未能按约定办理过户，双方产生纠纷。

【律师观点】

该房办理了抵押登记能否为涉案房屋办理过户？存在以下观点：

第一种观点认为，本案中王某可以要求李某办理房屋过户。李某与王某签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，合同签订后，王某依约定履行了支付房款的义务，李某也已将房屋交付给王某实际占有。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，双方均应根据合同约定全面履行合同义务，故李某也应按照合同约定将房屋产权过户给王某。至于后来李某将房屋抵押给何某的行为应为无效，因为李某将房屋卖给王某在先，抵押给何某在后，此时李某对该房屋已经不具备完全的处分权，故该抵押行为无效，不影响涉案房屋办理过户手续。

第二种观点认为，涉案房屋在被解除抵押前无法实现过户。王某与李某签订的购房协议合法有效，作为当事人的双方无疑应按照合同约定履行义务，王某支付了房款，李某应按照约定为其办理房屋过户，双方确立的是债权债务关系。但涉案房屋尚未过户，李某在未征得王某同意并隐瞒何某房屋已出卖的情况下，将涉案房屋抵押给了何某并进行了抵押登记，该抵押行为有效，应受法律保护。

【观点评析】  

笔者同意第二种观点，理由如下：

本案中，争议焦点在一是王某与李某签订购房协议是否有效？二是李某与何某签订的抵押合同是否有效？

第一，关于购房协议的效力。王某与李某签订的购买协议系双方真实意思表示，合法有效。根据《合同法》第八条、第四十四条的规定，合同双方当事人应按照约定全面履行合同义务。王某已按照约定支付房款，李某理应协助王某办理涉案房屋的过户手续。

第二，关于抵押合同的效力。根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，李某在隐瞒何某房屋已出卖的前提下，用尚未办理过户的房屋产权抵押给第三人何某并进行了抵押登记，何某与李某之间不存在恶意串通，何某是基于对李某房屋权的信任签订抵押合同，构成善意，虽然李某将房屋卖给王某在先，抵押给何某在后，但抵押合同合法有效，依法受法律保护。

第三，如果将涉案房屋顺利过户到王某的名下，必然会侵害善意第三人何某的抵押权，因该房屋尚处于抵押期间内，无法将涉案房屋过户至王某名下，除非李某提前偿还何某的债务，解除该房屋的抵押。

最后，因李某的违约行为造成王某无法实现购房目的，王某可以要求解除合同，由李某返还房款并赔偿相关经济损失；也可以要求李某继续履行合同，要求李某提前还清何某债务，解除房屋抵押，实现涉案房屋过户。否则，抵押到期后，若李某无法按时偿还何谋借款，涉案房屋可能面临评估、拍卖、变卖，导致王某无法实现合同目的。

综上，本案中的涉案房屋在解除抵押前无法实现过户。

盈科一日一法作者/夏可亮律师