湖南宋牧律师事务所
2002年10月，刘与某房地产公司签订了商品房买卖合同。刘买了一套商品房，交了25多万。开发商承诺在2003年4月31日前将合格的商品房交付给业主。
2003年4月，开发商如期交房。然而，在验收过程中，刘发现房屋的墙壁、屋顶和地面有贯穿性裂缝，许多地方有明显的修补痕迹。刘认为，开发商交付的商品房存在明显的质量问题，拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关维修责任及由此造成的交付延误。开发商立即修复了房屋，但刘拒绝办理房屋交接手续，理由是该房屋仍严重影响其正常入住。开发商称这些墙体裂缝纯属常温伸缩缝，要求刘尽快办理入住手续，否则刘将承担逾期收楼责任。刘与开发商几次交涉都没有成功，无奈之下，刘将开发商告上了法庭。
双方观点：
原告刘认为，交付的商品房存在明显质量缺陷，不符合交付条件，开发商作为该商品房的出卖人，应当按照商品房买卖合同的约定承担相应的修缮责任，直至该商品房被验收合格。发包人应对迟交及由此造成的相应损失承担责任。
被告开发商辩称，该商品房已通过验收，取得了工程竣工验收备案表，符合法定交付条件。至于房屋出现轻微裂缝，既正常又合理，并不是影响房屋交付的根本质量问题。相应的质量缺陷可以通过简单的施工处理解决，不存在延期交货的问题。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
争议焦点：
1.商品房墙体多处裂缝是否可以视为交付不合格？
二、商品房质量存在缺陷，开发商是否应承担逾期交付的责任？
处理结果：
法院受理后，委托工程质量检测机构对争议房屋的墙体裂缝进行检测。检查结论是，裂缝是由于温度裂缝和施工缝处理不当、填充墙施工不当造成的，不属于结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠。法院认为，根据法律和双方的协议，被告应采取有效措施修复墙体裂缝。但在被告对有争议的房屋采取补救措施后，原告在办理入住手续的延误上也存在明显过错，应对延误造成的相应损失承担相应责任，并据此驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉。
律师分析：
商品房交付可能存在一些质量问题，应区别对待。就墙体裂缝而言，如果是建筑材料的膨胀收缩、温度变化等引起的。它们是允许存在的，不应该被认为是严重的质量问题，可以由开发商甚至业主在装修时自己粉刷来补救。这些裂缝可以在房屋交付时被业主目测到。但施工质量问题引起的墙体裂缝和地质沉陷引起的墙体裂缝，业主仅凭肉眼和常识无法判断，必须经过房屋质量检测部门检测。当裂缝危及建筑结构和生活安全时，这些裂缝构成了根本的质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给业主更换房屋来解决。此时，业主有权拒绝接受房屋交付。
因此，房屋交付存在质量缺陷。如果不严重影响实际居住，且开发商及时修复，业主不能因存在轻微缺陷而要求开发商承担违约责任。当然，如果房屋质量缺陷影响了业主的实际居住，而开发商拖延了熟食店
房屋交付使用过程中如出现裂缝，业主应首先在验收时根据墙体结构观察裂缝的走向和分布，根据裂缝的深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在自行判断的情况下，业主可以要求开发商提供墙体裂缝的书面证明材料和质量检验报告，并承担质量证明责任。并且在与开发商谈判的过程中，要时刻做好证据的固定和保存工作，避免在诉讼或谈判中处于不利地位。在实践过程中，房屋存在质量问题。业主向开发商提出异议后，大多数开发商会采取一些补救和纠正措施，而不是忽视这些措施。业主和开发商要沟通了解好，采取适当措施积极处理问题，尽量避免诉讼。
相关链接：
1.建设部JZ[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》
第二条开发企业应当在房屋买卖合同中明确因住宅工程质量问题引起的退房和保修的具体内容，以及保修补偿方式和其他相关条款。在保修期内发生住宅工程质量投诉，开发企业应负责查明责任，组织相关责任方解决质量问题。如果责任暂时无法落实，开发企业也应先解决，质量问题原因查明后，由责任方承担相关费用。
2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条转让房屋所有权的，视为交付房屋使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒不接受的，自书面交付通知确定的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条房屋主体结构质量不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响住宅正常使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
交付的房屋存在质量问题，在保修期内由出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内延误修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
2003年4月，开发商如期交房。然而，在验收过程中，刘发现房屋的墙壁、屋顶和地面有贯穿性裂缝，许多地方有明显的修补痕迹。刘认为，开发商交付的商品房存在明显的质量问题，拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关维修责任及由此造成的交付延误。开发商立即修复了房屋，但刘拒绝办理房屋交接手续，理由是该房屋仍严重影响其正常入住。开发商称这些墙体裂缝纯属常温伸缩缝，要求刘尽快办理入住手续，否则刘将承担逾期收楼责任。刘与开发商几次交涉都没有成功，无奈之下，刘将开发商告上了法庭。
双方观点：
原告刘认为，交付的商品房存在明显质量缺陷，不符合交付条件，开发商作为该商品房的出卖人，应当按照商品房买卖合同的约定承担相应的修缮责任，直至该商品房被验收合格。发包人应对迟交及由此造成的相应损失承担责任。
被告开发商辩称，该商品房已通过验收，取得了工程竣工验收备案表，符合法定交付条件。至于房屋出现轻微裂缝，既正常又合理，并不是影响房屋交付的根本质量问题。相应的质量缺陷可以通过简单的施工处理解决，不存在延期交货的问题。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
争议焦点：
1.商品房墙体多处裂缝是否可以视为交付不合格？
二、商品房质量存在缺陷，开发商是否应承担逾期交付的责任？
处理结果：
法院受理后，委托工程质量检测机构对争议房屋的墙体裂缝进行检测。检查结论是，裂缝是由于温度裂缝和施工缝处理不当、填充墙施工不当造成的，不属于结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠。法院认为，根据法律和双方的协议，被告应采取有效措施修复墙体裂缝。但在被告对有争议的房屋采取补救措施后，原告在办理入住手续的延误上也存在明显过错，应对延误造成的相应损失承担相应责任，并据此驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉。
律师分析：
商品房交付可能存在一些质量问题，应区别对待。就墙体裂缝而言，如果是建筑材料的膨胀收缩、温度变化等引起的。它们是允许存在的，不应该被认为是严重的质量问题，可以由开发商甚至业主在装修时自己粉刷来补救。这些裂缝可以在房屋交付时被业主目测到。但施工质量问题引起的墙体裂缝和地质沉陷引起的墙体裂缝，业主仅凭肉眼和常识无法判断，必须经过房屋质量检测部门检测。当裂缝危及建筑结构和生活安全时，这些裂缝构成了根本的质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给业主更换房屋来解决。此时，业主有权拒绝接受房屋交付。
因此，房屋交付存在质量缺陷。如果不严重影响实际居住，且开发商及时修复，业主不能因存在轻微缺陷而要求开发商承担违约责任。当然，如果房屋质量缺陷影响了业主的实际居住，而开发商拖延了熟食店
房屋交付使用过程中如出现裂缝，业主应首先在验收时根据墙体结构观察裂缝的走向和分布，根据裂缝的深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在自行判断的情况下，业主可以要求开发商提供墙体裂缝的书面证明材料和质量检验报告，并承担质量证明责任。并且在与开发商谈判的过程中，要时刻做好证据的固定和保存工作，避免在诉讼或谈判中处于不利地位。在实践过程中，房屋存在质量问题。业主向开发商提出异议后，大多数开发商会采取一些补救和纠正措施，而不是忽视这些措施。业主和开发商要沟通了解好，采取适当措施积极处理问题，尽量避免诉讼。
相关链接：
1.建设部JZ[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》
第二条开发企业应当在房屋买卖合同中明确因住宅工程质量问题引起的退房和保修的具体内容，以及保修补偿方式和其他相关条款。在保修期内发生住宅工程质量投诉，开发企业应负责查明责任，组织相关责任方解决质量问题。如果责任暂时无法落实，开发企业也应先解决，质量问题原因查明后，由责任方承担相关费用。
2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条转让房屋所有权的，视为交付房屋使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒不接受的，自书面交付通知确定的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条房屋主体结构质量不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响住宅正常使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
交付的房屋存在质量问题，在保修期内由出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内延误修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
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郑贴侨律师主要做二审为主，做疑难复杂案件为主，喜欢研究法律最前沿，欢迎有这种职业经验的律师一起研讨。
