湖南宋牧律师事务所
“学区房”，又被称为我国房地产发展过程中诞生的产物，是众多父母面对子女上学时无法绕开的一道大槛。只因其坐落在某个重点小学或初中的“学区”之内，瞬间在房产上凝聚万道光环。从孟母三迁到今天的学区房，哲学告诉我们，存在必有其道理。那么学区房除了帮我们解决子女教育的问题又给我们带来了什么样的困扰呢？
今天来到节目中寻求帮助的李先生，最近为自家的学区房而备受困扰，到底李先生家的学区房发生了什么事情呢？锁定今晚21：41分BTV科教频道《律师帮帮忙》，来自北京市盈科律师事务所的郝莉芬律师，将和您一起聊聊学区房的那些爱恨情仇。
案例回顾
2018年6月，李先生和爱人通过中介公司，在东直门附近购买了一套学区房。
双方在签订买卖合同时，李先生就知道前业主与租客签订了三年的租赁协议，因此在合同中明确约定，在双方办理完房屋交付手续之后，出卖人在收到公积金贷款的三日内将该房屋交付给买受人，同时每月房屋出租的租金，由卖方转到李先生名下。如果不履行买卖合同，出卖人将以日为单位，支付给李先生房款万分之五的违约金。
2018年9月20日，李先生购买房屋的最后一笔款，由公积金贷款中心支付给卖方。而当时卖方答应的将房屋出租的租金转给李先生，却一直都没能完成。李先生多次追要而没有结果，面对自己购买的房子中卖方说出的三年租约，李先生的权益能得到保障吗？让我们看看郝律师如何支招。
律师支招
听完李先生的叙述，郝莉芬律师表示，事情的关键在于房屋买卖过程中，前期有一个房屋租赁的问题，根据房屋买卖的履行情况来看，做为购买人的李先生已经按照合同约定把房款全部交清，而卖方从事实履行情况来看，也已经将房屋过户到买方也就是李先生名下，出问题的结点在于房屋实际上还没有履行交付的手续。
李先生已经拿到房产证，实际上意味着房子已经是李先生拥有，产权证意味着法律的认可，房屋所有权已经归李先生所有，受物权法保护的。现在我们就来看一下对于房屋具体算不算交付这个问题，是如何认定的。
根据合同，李先生支付的最后一笔款项，已经于2018年9月20日打到对方账户上，这个时间到之后的三日之内，是应该买卖双方办理一系列交付手续的时间，而李先生购买的房屋，交付本身就包含对房屋租赁合同主体的变更，还有对水电费数据的重新记载和物业交割手续。这些手续，目前李先生都没有完成，所以可以认定为交付没有完成。李先生在拥有房产证，而实际没有交付的情况下，拥有合同当中约定的相应权利。而售房人则必须承担在合同中约定的违约责任。
出售方将房屋的产权证交接给李先生之后，仍收取承租方的租金而没有将租金移交给李先生，实际上已经构成违约。作为出售方，应该完整地和李先生办完交付的移交，这其中必然包含房屋租赁协议的转移。
郝莉芬律师建议，在李先生与卖方讲明违约所要承担的法律责任后，争取和对方协商解决此事，如协商不成，李先生应在固定证据后，向法院提起诉讼，李先生有权利将违约金和房租一并主张。
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