湖南宋牧律师事务所
虽说房子也是一种商品，但由于其性质比较特殊，所以，对于各位亲来说，往往无法享受“7天无理由退货”的待遇。那么问题来了，买房虽然并不是买白菜，但是依然有一部分购房者在买房后遇到了各种各样的问题，即便是给了首付也想要退房。这部分购房者买了房子后发现房子并不是很理想，就希望跟开发商要求退房，那么，房子不想要了可以退吗？哪些情况可以要求开发商退房呢？开发商会愿意把吃到嘴里的肉吐出来吗？100%不愿意！那么给了首付想退房怎么办呢？
家住北京的杨先生，在一次去广西旅游的途中，喜欢上广西的山水风景，便毫不犹豫的在广西投资了一套房产，然而杨先生却忽略了楼盘周边的环境。杨先生到底忽略了什么？与开发商签订的商品房买卖合同中，对于退房的约定真的不合理吗？今天BTV科教频道《律师帮帮忙》首播14：00分，重播21：30分的节目中，来自北京市盈科律师事务所的纪宝义律师，将在节目中跟杨先生好好聊聊关于商品房买卖过程中关于退房的那些事。
案例回顾
2019年，杨先生在广西旅游，喜欢上广西的环境，便毫不犹豫的在广西投资购买了一套期房。房款总价65万元，分三期支付。
第三次付款前，杨先生在一次打出租车的时候与司机聊天，偶然间发现自己所购买的房子有一个比较严重的隐患，就是杨先生所购买的房子前面，有一排高压线，距离自家楼房只有几十米的距离，杨先生认为这样近的距离，电磁辐射很难避免，所以便萌生了退房的念头。
当时杨先生在买房的时候，由于自己对当地并不熟悉，是在从事中介工作的朋友带领下，直接走进了售楼大厅，当时开发商的样板间还没完工，对于楼盘周边的环境杨先生确实忽略了，匆忙间就交了定金。
如今，对于杨先生提出退房、退款的要求，开发商的态度是，可以与杨先生解除合同退房，但是在退款的问题上，开发商一再强调要扣除总房价的10%作为违约金。对此，杨先生认为，自己确实存在违约，但是对于违约金的标准杨先生无法接受，希望能有一个合理的违约金标准，尽快解决自己的困扰。对于杨先生的诉求，让我们看看律师怎么说。
律师支招
在听完了杨先生的陈述后，纪宝义律师表示，关于退房，如果开发商五证不全，是没有售楼资格的，这时开发商与购房者所签的合同属于无效合同，购房者有权要求退房，开发商应该返还房款，并支付房款在这段时间产生的利息。一般情况下，新房房产证是由开发商一手代办的，购房合同中会有关于委托开发商代办房产证的条款，其中包括办理产证的具体期限。如果开发商在合同约定时间无法办出房产证，购房者也有权提出退房。再有就是，由于房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因为对于购房者来说，所签订的房屋买卖合同，基本都是属于格式合同，是要在建委备案的，所以从合同本身来看基本上是没有问题的，但是，开发商为了突出自己的权利，加重买房人的责任，会在合同的基础上拟定附加协议，而附加协议是建委不备案的，所以在我们购买商品房的时候，更应仔细查看附加协议。
针对杨先生的情况，杨先生目前的诉求就是希望能解除合同，根据杨先生所说，房子的合同没有进行建委备案，这点对于杨先生来说，解除合同会相对容易很多。
纪宝义律师认为，如果杨先生想以因为高压线这个事由进行解除合同的话，是存在一定风险的。因为高压线到底会造成多大的影响，是需要进行鉴定的，毕竟证据为王，谁主张谁举证。杨先生认为高压线对自己的生活和家人的身体有影响，影响多大，是要拿出鉴定报告的，而仅凭这一点的取证，就是比较麻烦的，极有可能达不到杨先生的诉讼目的。
纪宝义律师建议杨先生，在解除合同退款的问题上，尽量与开发商协商，如果协商不成可以通过诉讼解决。在司法实践中，如果违约金约定过高，当事人可以请求法院进行调整，杨先生目前还差22万多的的房款没有支付，那么根据之前的案例，法院会按照未交款项的比例来进行酌定违约金，一般酌定的范围是在未交款项的10%到15%左右。我国还不属于判例法的国家，所以说每个法院针对当事人的情况不同所判的比例可能也略有不同。基于本案而言，如果杨先生想主张解除合同，纪宝义律师认为，应该主动的主张这方面的请求，法院执行的是，不告不理原则，所以杨先生如果能够主动提起诉讼，对杨先生来说，还是比较有利的。
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