湖南宋牧律师事务所
随着社会的发展和人们生活的进步，我们很多人在日常生活中会想要一些土地和房地产，所以仍然会有很多土地纠纷，然后我们的业主就有了寻找财产的需要。北京大瀚律师事务所以下小系列介绍如何界定业主撤销权纠纷的管辖范围。一、业主撤销权纠纷管辖权的界定
《物权法》第78条规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，这是业主有权撤销的法律依据。
1、关于业主委员会的性质
虽然业主委员会早在20世纪90年代就在一些地区出现，但它作为一个专门术语出现在法律文本中始于2003年国务院颁布的《物业管理条例》号文件。修订后的《物业管理条例》虽然没有正面界定业主委员会，明确业主委员会的内涵和外延，但在第十五条中规定：业主委员会是业主大会的执行机构。2007年修订的《物业管理条例》第15条第1款删除了上述规定，改为业主委员会决定实施业主大会的事项。由于《物权法》及相关配套法律法规对业主委员会的性质和地位没有明确规定，学术界和实务界对业主委员会的性质存在较大争议。《物业管理条例》修改后，虽然没有明确使用执行机构这一表述来界定业主委员会，但《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定.(七)其他与共同所有、共同管理有关的重大事项.前款规定的其他事项，由专有部分占建筑总面积半数以上、总人数半数以上的业主决定。《物业管理条例》第15条还规定了业主委员会履行职责的范围。因此，社区业主委员会应该是大厦或大厦分区内所有大厦的业主大会的永久执行机构，并根据业主大会的决定行使管理社区的责任。
2.关于所有权人撤销权的适用范围
《物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从字面上看，业主撤销权的适用对象是业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。但根据《物权法》的相关规定，业主委员会除了业主大会明确授予的职责外，无权作出对业主权益有现实不利影响的决定。根据《物权法》第76条的立法目的，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条将《物权法》第78条第2款的扩张解释为不仅包括对业主实体权利的侵害，还包括违法的决策程序。
这样，所有权人行使撤销权有两个原因：
(一)决定内容直接侵害业主合法权益的，如剥夺业主使用公共设施的权利；
(二)决定内容没有违法，但作出决定的程序违法或者超越法定权限的。相应地，对业主享有的合法权益的侵害可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。
所有者撤销权的特征
首先，传统民法理论认为撤销权本质上属于形成权。所谓形成权，是指权利人仅根据自己的单方表达就可以变更或消灭民事法律关系的权利。业主撤销权是业主大会或者业主委员会作出的决定，涉及多数人的利益。必须非常谨慎，不能单靠个人意志决定。因此，《物权法》并没有赋予业主直接撤销业主大会或者业主委员会决定的权利，而是必须赋予业主直接撤销的权利
第二，业主撤销权具有请求权性质。在我看来，业主撤销权本质上是业主大会或业主委员会决定侵权时，业主要求排除对其自身合法权益(包括财产权、债权和知识产权)的侵权的权利的具体体现。当这种侵权排除权的直接行使被驳回时，法律赋予权利人通过司法途径获得救济的权利。因此，所有权人的撤销权本质上是一种侵权排除请求权，具有请求权的性质。
第三，也是最实用的一点。相对于债权解除权和合同解除权，业主解除权也有其特殊性。因为所有权人的撤销权属于集体成员的撤销权之一，是集体成员中的个人或部分个人对侵害其权益的集体决策进行抗辩的一种方式。《物权法》确立了业主的撤销权，以防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出侵害业主合法权益的决定。
债权人撤销权的构成要件可以分为客观要件和主观要件。
目标要求：
(1)债权人必须对债务人拥有有效的债权。这是债权人行使撤销权的前提和基础。需要明确的问题是，能够行使撤销权的债权是否一定已经到了偿还期。不同的国家在立法案例和理论上有不同的观点。最高法院认为，人民法院在审查撤销权是否成立时，可以适当放宽构成要件，不要求债务履行期限届满。
(2)债务人已经进行了一定的财产处分行为，具有法律效力。一般纪律处分可以分为事实纪律处分和法律纪律处分。这里只指法律处罚，因为可以撤销的主体只能是法律行为，也仅限于债权行为。物权行为是否可以撤销，目前存在争议。债务人对财产的处分已经发生法律效力。债务人对财产的处分没有成立或者生效，或者是法律上无效的行为，债权人没有必要对这些行为行使撤销权。
(3)债务人处分财产必然损害债权，可能使债权难以或不可能实现。这是判断债权人撤销权构成的重要标准。债务人资源丰富，财产足以清偿全部债权的，即使债务人实施处分减少其财产，债权人也不能行使撤销权。
主观因素：
债务人与第三人从事有偿民事法律行为，必须是恶意的。在债务人的无偿行为，即放弃应有的债权，无偿转让财产的情况下，由于第三人没有支付对价，可以推定债务人的行为是减少其应负责任的财产，主观上具有损害债权的意思表示(这种推定在法律上称为恶意推定)。除非债务人能够证明自己的行为不损害债权的实现，否则推翻这一推定。在有偿行为的场合，一般有两种观点：唯心主义和**主义。唯心主义认为，债务人的恶意是指债务人对其行为可能导致履行无力从而损害债权的后果有一定的意见，不需要具有欺诈的意思；**主义认为，我们不仅要有一定的认识，还要主观上有欺骗他人的意思，也就是说，我们要有欺骗债权人的意思。
我国的《合同法》基本采用唯心主义，其中只要证明债务人存在明显不合理低价转让财产的行为，就足以表明其主观恶意。至于受让人的恶意，一般只要求证明其知道明显低价，不宜要求其知道对债权人造成损害，也不要求第三人是否有故意的意思表示
从北京大瀚律师事务所介绍的相关法律知识来看，相信每个人都有一定的需求。作为业主，购房者经常与物业委员会发生经济纠纷，所以一定要处理好。如需了解更多相关法律问题，我们还可以咨询的专业律师
北京大瀚律师事务所提示：
《民法典》自2021年1月1日起施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》同时废止。如果您涉及《侵权责任法》#中指定的物业问题，请点击此处#查看！如果需要帮助，可以#咨询com房地产纠纷律师#
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
《物权法》第78条规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，这是业主有权撤销的法律依据。
1、关于业主委员会的性质
虽然业主委员会早在20世纪90年代就在一些地区出现，但它作为一个专门术语出现在法律文本中始于2003年国务院颁布的《物业管理条例》号文件。修订后的《物业管理条例》虽然没有正面界定业主委员会，明确业主委员会的内涵和外延，但在第十五条中规定：业主委员会是业主大会的执行机构。2007年修订的《物业管理条例》第15条第1款删除了上述规定，改为业主委员会决定实施业主大会的事项。由于《物权法》及相关配套法律法规对业主委员会的性质和地位没有明确规定，学术界和实务界对业主委员会的性质存在较大争议。《物业管理条例》修改后，虽然没有明确使用执行机构这一表述来界定业主委员会，但《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定.(七)其他与共同所有、共同管理有关的重大事项.前款规定的其他事项，由专有部分占建筑总面积半数以上、总人数半数以上的业主决定。《物业管理条例》第15条还规定了业主委员会履行职责的范围。因此，社区业主委员会应该是大厦或大厦分区内所有大厦的业主大会的永久执行机构，并根据业主大会的决定行使管理社区的责任。
2.关于所有权人撤销权的适用范围
《物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从字面上看，业主撤销权的适用对象是业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。但根据《物权法》的相关规定，业主委员会除了业主大会明确授予的职责外，无权作出对业主权益有现实不利影响的决定。根据《物权法》第76条的立法目的，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条将《物权法》第78条第2款的扩张解释为不仅包括对业主实体权利的侵害，还包括违法的决策程序。
这样，所有权人行使撤销权有两个原因：
(一)决定内容直接侵害业主合法权益的，如剥夺业主使用公共设施的权利；
(二)决定内容没有违法，但作出决定的程序违法或者超越法定权限的。相应地，对业主享有的合法权益的侵害可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。
所有者撤销权的特征
首先，传统民法理论认为撤销权本质上属于形成权。所谓形成权，是指权利人仅根据自己的单方表达就可以变更或消灭民事法律关系的权利。业主撤销权是业主大会或者业主委员会作出的决定，涉及多数人的利益。必须非常谨慎，不能单靠个人意志决定。因此，《物权法》并没有赋予业主直接撤销业主大会或者业主委员会决定的权利，而是必须赋予业主直接撤销的权利
第二，业主撤销权具有请求权性质。在我看来，业主撤销权本质上是业主大会或业主委员会决定侵权时，业主要求排除对其自身合法权益(包括财产权、债权和知识产权)的侵权的权利的具体体现。当这种侵权排除权的直接行使被驳回时，法律赋予权利人通过司法途径获得救济的权利。因此，所有权人的撤销权本质上是一种侵权排除请求权，具有请求权的性质。
第三，也是最实用的一点。相对于债权解除权和合同解除权，业主解除权也有其特殊性。因为所有权人的撤销权属于集体成员的撤销权之一，是集体成员中的个人或部分个人对侵害其权益的集体决策进行抗辩的一种方式。《物权法》确立了业主的撤销权，以防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出侵害业主合法权益的决定。
债权人撤销权的构成要件可以分为客观要件和主观要件。
目标要求：
(1)债权人必须对债务人拥有有效的债权。这是债权人行使撤销权的前提和基础。需要明确的问题是，能够行使撤销权的债权是否一定已经到了偿还期。不同的国家在立法案例和理论上有不同的观点。最高法院认为，人民法院在审查撤销权是否成立时，可以适当放宽构成要件，不要求债务履行期限届满。
(2)债务人已经进行了一定的财产处分行为，具有法律效力。一般纪律处分可以分为事实纪律处分和法律纪律处分。这里只指法律处罚，因为可以撤销的主体只能是法律行为，也仅限于债权行为。物权行为是否可以撤销，目前存在争议。债务人对财产的处分已经发生法律效力。债务人对财产的处分没有成立或者生效，或者是法律上无效的行为，债权人没有必要对这些行为行使撤销权。
(3)债务人处分财产必然损害债权，可能使债权难以或不可能实现。这是判断债权人撤销权构成的重要标准。债务人资源丰富，财产足以清偿全部债权的，即使债务人实施处分减少其财产，债权人也不能行使撤销权。
主观因素：
债务人与第三人从事有偿民事法律行为，必须是恶意的。在债务人的无偿行为，即放弃应有的债权，无偿转让财产的情况下，由于第三人没有支付对价，可以推定债务人的行为是减少其应负责任的财产，主观上具有损害债权的意思表示(这种推定在法律上称为恶意推定)。除非债务人能够证明自己的行为不损害债权的实现，否则推翻这一推定。在有偿行为的场合，一般有两种观点：唯心主义和**主义。唯心主义认为，债务人的恶意是指债务人对其行为可能导致履行无力从而损害债权的后果有一定的意见，不需要具有欺诈的意思；**主义认为，我们不仅要有一定的认识，还要主观上有欺骗他人的意思，也就是说，我们要有欺骗债权人的意思。
我国的《合同法》基本采用唯心主义，其中只要证明债务人存在明显不合理低价转让财产的行为，就足以表明其主观恶意。至于受让人的恶意，一般只要求证明其知道明显低价，不宜要求其知道对债权人造成损害，也不要求第三人是否有故意的意思表示
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《民法典》自2021年1月1日起施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》同时废止。如果您涉及《侵权责任法》#中指定的物业问题，请点击此处#查看！如果需要帮助，可以#咨询com房地产纠纷律师#
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
湖南宋牧律师事务所是一家综合的大型律师事务所，郑贴侨主任以律师职业道德为最基本准则，以追究公平正义为目的，愿意跟天下律师同行一起维护社会正义，诚信做事，诚恳待人，愿一此交往，终身成为朋友。电话微信同号：18907390038。
郑贴侨律师主要做二审为主，做疑难复杂案件为主，喜欢研究法律最前沿，欢迎有这种职业经验的律师一起研讨。
