如何选定房屋拆迁评估机构？房屋拆迁评估机构

《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采用被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签的方式。但在实施过程中，操作模式不统一、程序不规范，成为当前拆迁工作的重点。
一、推举式选定估价机构
拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位，被拆迁人处于从属地位。被拆迁人收到的补偿由被拆迁人支付，被拆迁人有权支付补偿。从民法的角度来看，拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系，但从权利义务的性质来看，它们自然形成了权利义务的主次之分，形成了法律关系中主体、客体和内容的关系。一个建设项目的房屋拆迁工作只有一个拆迁人，但是拆迁人的对面有几个人，就是被拆迁人。被拆迁人选择被拆迁房屋评估机构的，同一拆迁项目可能有两个以上评估机构参与评估。这样既不方便拆迁管理，也不便于在实施过程中掌握鉴定标准与可操作性的平衡。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构，公示内容包括：房屋拆迁评估资格证书、有效工商营业执照、评估人员个人评估资格证书、考核评估机构的机构名称及技术素质简介、规范的房屋拆迁评估报告样本等。公示评估机构的目的是方便被拆迁人了解评估机构的合法性、专业技能和社会声誉。拆迁人在选择评估机构时，应当组织由被拆迁人、评估机构和拆迁管理部门代表组成的听证会，积极推荐合适的评估机构，供被拆迁人参考。如果被拆迁人代表没有异议，将予以确认。超过半数居民代表反对的，居民可以另行推荐鉴定机构再次征求居民代表意见。拆迁人在推荐评估机构时，一次只能推荐一家，便于确定。我们称这种选择方法为推送选择。
二、抽签式选定估价机构
当拆迁人与被拆迁人不能就评估机构达成一致意见时，拆迁管理部门应当介入。根据《条例》的规定，拆迁管理部门有权对拆迁人、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构进行监督管理。因此，当拆迁人与被拆迁人因评估机构的选择发生冲突时，拆迁管理部门应在已公示的评估机构名单中抽签确定评估机构，这是法律上的救济手段。采用抽签方式选定评估机构时，拆迁管理部门应当邀请司法公证处现场监督，对抽签的文书、程序、方式和结果进行全过程监督。抽签结果应当向社会公布，制作司法公证文书。
三、自选式选定估价机构
所谓自选评估机构，是指被拆迁人对原评估报告有争议，申请复核后仍有异议的，被拆迁人可以选择已公示且符合要求的评估机构，按照同样的计算标准重新制作评估报告。自行选择评估机构的方式不同于自由选择。其限制条件是必须具备评估资格，评估人员必须具备评估资格，评估标准必须切实可行，符合被拆迁房屋所在城市房地产市场的不良分类和基准值。自行选择评估机构的前提条件应当是当事人对原评估结果提出异议
通过自我选择选择评估机构的后果是，可能会出现两种完全不同的评估结果。当鉴定结果不同时，应由鉴定专家委员会进行鉴定，不应由当事人自行选择。评估专家委员会的评估是基于评估的公正性、合理性和客观性，评估结果不一定是高标的评估报告或低价竞标的评估报告。应该说，鉴定专家委员会作出的鉴定结论属于权威机构的结论，具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会的立场应当是维护拆迁双方当事人的合法权益和两个估价机构作出的估价报告的严肃性。其地位等同于裁判，当事人应当无条件接受裁判的裁定。经鉴定专家委员会判定有效的鉴定报告也应予以公示，并告知拆迁人及所有被拆迁人消除争议，判断经鉴定专家委员会判定有效的鉴定报告。
根据目前各地拆迁动态情况的分析，城市房屋拆迁的矛盾已经从过去的安置矛盾转变为现在的估价矛盾。原因有三：一是社会主义市场经济发展中不可避免的利益矛盾；二是人们对事物的价值观发生了根本性的变化；
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）

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