房地产争议解决丨租赁合同解除，承租方的遗留物品的处理

No.1关于“遗留物品”特殊情形的处理规则在房屋租赁退租解约后，承租方若拒绝履行腾房义务，将全部或部分物品遗留在涉租房屋内，面临的法律问题是遗留物品遗留期间房屋占有损失以及承租方如何处理遗留物品；反之，若出租方直接换锁，拒绝让承租方取回房屋内物品，讨论的则是房屋占有转移以及房屋内遗留物品转移占有所指向的法律行为界定问题。

      1.?承租人放弃“遗留物品”所有权若双方在合同中已经约定承租人遗留物品的处理，则应当成为遗留物品处理的法律依据。

      从笔者办理的案件来看，不少租赁合同会约定承租方妥善处理租赁房屋内遗留物品，但合同条款不同的约定表述存在各种类型，可能导致不同的法律后果。

      问题1：合同约定承租人在房屋内遗留物品为无偿赠与出租人（1）出租人接受赠与之事先概括同意典型条款“承租人承诺无论租赁合同终止或解除，将在房屋解除之日清空房屋内物品后返还房屋，否则视为承租人将房屋内物品无偿赠与出租人”。

      在租赁合同订立时，双方无法确定在返还房屋时，遗留在房屋内的物品具体是哪些，因此实际赠与的标的物并无法确定。

      但双方约定“承租人未清空的视为赠与”对赠与标的物的范围做出了一定限定，在承租人告知出租人遗留物品不再搬走时，赠与的标的也就明了，因此赠与行为依然有效。

      我们认为，在《租赁合同》订立时出租人与承租人是基于共同意思表示协商确定的合同条款。

      对于遗留物品如何处理，既然在合同中有明确约定在某种条件达成下“视为赠与出租人”，那么出租人也做出了接受赠与的意思表示。

      该意思表示是一种事先的、概括的同意，无需双方届时对赠与行为和内容再次做出是否赠与的意思表示。

      （2）出租人（受赠人）在占有转移前又拒绝受赠的处理但若在赠与行为交付前，出租方又明确表示拒绝领受，将如何认定？如在案例中，双方早在合同中约定承租人在房屋中的遗留物视为赠与出租人，但在房屋返还前[注：若涉及承租人违约解除而返还房屋的，则遗留物的交付判断标准也值得讨论，后文中将详细展开]，出租人明示拒绝零售该房屋中的任何遗留物，应当由承租人负责清空，否则视为未返还。

      我们认为在此类情形中，应当尊重出租人的意思表示。

      理由如下：法律并未禁止，并支持赠与人的撤销赠与。

      根据《民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是诺成性合同，合同是否生效、是否履行应当以双方意思表示为准；而且根据第六百五十八条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与合同中更具有负担义务的是赠与人，《民法典》尚规定赠与人可以在权利转移前撤销，举重以明轻，受赠人也可以随时主张拒绝领受。

      如（2021）黔03民终6719号中法院认定的一样，在赠与的财产权利转移前，受赠人可以明示放弃或拒绝赠与。

      租赁合同中的条款不应认定为附条件赠与的条款。

      根据《民法典》第六百六十一条规定赠与可以附义务，受赠人应当履行义务。

      但是在租赁合同中的赠与条款中，双方约定的是承租人未取走遗留物情形下视为赠与，该赠与行为的成就条件是承租人主动可以完成的，是承租人的权利，而非出租方（受赠人）的义务。

      若存在损失，出租人应当承担。

      若在合同中明确约定视为赠与后，出租人有反悔、明示拒绝领受，则不应发生赠与效果。

      而从整个租赁合同履行和房屋返还情况来看。

      此种情形一旦发生，可能造成一种尴尬：即承租方原本基于合同约定的赠与条款，对于遗留物赠与出租方具有一定信赖利益，但由于出租方拒绝领受的行为造成了承租方需要花费相应腾退房屋的成本以及在腾退期限内对房屋占用的损失。

      对此，我们认为该两项成本和损失应当在扣减遗留物市场价值后的余额，出租人因此对承租人造成的损失，应当根据过错程度予以认定。

      （3）出租人接受赠与时免除承租人腾房义务出租人在订立《租赁合同》时即作出了接受赠与的意思表示，在合同解除后赠与条件达成时，遗留物品的所有权即转移出租人所有。

      原因在于，动产的赠与需要交付才发生所有权转移，对于承租人而言，既然已经解除合同且搬走，对于涉租房屋已经不再继续占有使用，此时房屋的实际占有人又恢复为出租人，出租人作为实际占有人，遗留物品又处于其实际控制之下，实则已经完成了交付，遗留物品所有权已经转为出租人享有，承租人自然免除了腾房的义务。

      ?问题二：承租人单方抛弃遗留物品所有权之情形若租赁合同中没有约定承租人遗留物品视为赠与出租人，也没有做任何其他的约定。

      那么租赁合同解除后承租人单方放弃遗留物品所有权或者同意由出租人处置遗留物品，并不意味着其免除了腾房义务，可以“撂挑子走人”。

      参考(2021)粤0115民初1825号判决可知，实践中法院认为承租人虽然放弃或者同意出租人处置遗留物品，但不代表其腾退涉租房屋的合同义务被免除。

      承租人未自行搬离铺内物品，会增加出租人收回店铺的成本，故承租人仍旧要履行腾房义务或者支付出租人一定的占用费和违约金。

      2.?承租人未明确表示放弃“遗留物品”所有权在现实案例中，并非所有当事人都会在《租赁合同》中约定清楚如何处理遗留物品。

      部分合同的解除可能是由于承租人发生了较为紧迫的事情导致无法继续经营，承租人可能无法短时间内将涉租房屋清空，也并未表示放弃遗留物品所有权。

      在该种情况下，出租人基于再次出租的需要，可以先行处理。

      笔者建议，出租人可以通过公告或发函的方式要求承租人在某个时间段内搬走遗留物品（留存好相关的书面凭证），逾期没有搬走的，可以联系当地的公证机关，请相关公证人员对承租人遗留物品进行现场清点、封存，并出具公证书。

      做好相关笔录，全程拍照录像留作证据。

      若公证处无法公证的情况下，出租人可以寻求周围邻居或者员工一起到现场确认，做个见证，同时保持现场同步录录像。

      切记不可随意的处置遗留物品，应当妥善保管，以免遭到承租人起诉要求损害赔偿。

      关于妥善保管的费用可从押金中扣除。

      No.2承租人未清空遗留物之占用费支付问题1.需要支付占用费之情形《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第十三条规定，租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。

      前述条文是出租人有权主张占用费的法律依据，但承租人实际是否需要支付，则要依据具体案件情况而定。

      笔者认为应当参考以下三个条件进行衡量：（1）租赁合同约定承租人应当清空物品而承租人未清空；（2）遗留物的未清空并非出租人原因导致；（3）合同没有约定未清理物品归出租人所有或视为无偿赠送给出租人。

      2.不需要支付占用费之情形正如前文所述，承租人有腾房义务，出租人有主张占用费之权利。

      但在实务案件中也存在诸多法院不支持占用费之情形。

      因出租人原因致使承租人无法及时清空遗留物这类情况在实践中比较普遍，出租人采取限制承租人对房屋使用的方式，导致承租人无法继续履行合同，此时的责任在于出租人实施的强行限制行为。

      常见的有给房屋换锁或者上锁，出租人以该种方式达到限制承租人继续使用的目的，同时也阻碍了承租人履行腾房之义务，再去主张由此产生的占用费将无法得到支持。

      合同约定无需清空返还房屋若双方在合同中明确约定，承租方退租时返还房屋时无需清空，则我们认为应当尊重双方的该约定。

      同样，上文第一部分提到的，若双方约定承租人未清空的遗留物视为赠与出租方，并且出租方终领受了该遗留物的，我们认为与此处的情形类似。

      No.3出租人行使留置权之探讨留置权是法定担保物权，根据《民法典》第783条、836条、903条、918条、955条规定可知，其仅适用于加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同和行纪合同。

      按照“物权法定”原则，严格从法律层面来讲，留置权不能适用于房屋租赁合同。

      但实务中我们可以看到在部分《租赁合同》中，当事人之间还是约定了留置权的条款，如“若承租人违约，则出租人有权对房屋内属于承租人所有的物品或者财产行使留置权”。

      由此会产生一个问题，既然物权只能依法产生，那么当事人之间通过协议约定留置权是否有效？若协议没有约定，出租人又能否直接行使留置权？针对上述留置权问题，司法实践中存在争议。

      1.出租人行使留置权之不同观点观点一：出租人不享有留置权该种观点认为，在房屋租赁合同中设置留置权违背了物权法定的原则，房屋租赁合同本身不属于留置权的适用范围。

      此外，还会影响到第三方利益，原因在于留置权作为担保物权的一种，对于其占有的动产有优先受偿权，可能会优先于该动产上设立的其他抵押权、质权等担保物权。

      故出租人行使留置权表面上是在行使合同权利的行为，实则可能损害第三方的利益，这样一来就违背了合同相对性原则。

      在（2021）津?01?民终?492?号判决中，法院认为“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。

      本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。

      被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，法院予以支持。

      ”在（2021）苏?05?民终?4052?号判决中，二审法院认为“一审判决认为在承租人付清欠付租金和使用费前，出租人可享有案涉房屋内可移动设备、财产的留置权，但留置权成立的前提是债权人合法占有债务人的动产，本案中出租人并未基于合法原因占有承租人在案涉房屋内的动产，故一审判决认定出租人享有留置权有误，本院予以纠正。

      ”在(2021)粤06民终176号判决中，即便当事人事先在合同中约定出租人享有留置权，但二审法院认为“留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。

      依据我国《物权法》第二百三十条规定，债权人适用留置权应以合法占有债务人动产为前提。

      本案中，出租人对存于租赁物内的其他财产进行控制、管理的事实行为不构成合法占有，故出租人无权对前述机械设备进行留置。

      ”?观点二：出租人享有留置权该种观点认为，出租人行使留置权是一种维护自身合法权益的自救行为。

      若合同有关于留置权的约定，则根据《物权法》的相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，出租人留置承租人财产的行为属于自力救济的合法行为，如（2021）辽?01?民终?2330?号判决。

      若合同没有事先约定留置权，在承租人拖欠租金等违约的前提下，出租人将其物品或设备拉走实际上是行使了留置权，视为维护其合法利益，如（2021)?皖?16?民终?755?号判决。

      鉴于上述不同的观点和相关判例可得知，是否在合同中约定出租人有权行使留置权并不是法院裁判的关键。

      对于不支持留置权的法院而言，不论是否在合同中约定，都不能打破“物权法定”原则；对于支持留置权的法院而言，即便未在合同中约定留置权也会判定为是出租人的自我救济行为。

      从司法实践中看，绝大部分判例对于留置权适用房屋租赁合同持否定态度，理论界主流观点也认为留置权适用房屋租赁合同于法无据。

      2.出租人行使留置权之性质出租人行使“留置权”系履行抗辩权出租人与承租人在租赁合同中约定出租人享有留置权的前提下，承租人拖欠租金，出租人依据合同约定留置承租人在房屋内的动产，属于行使合同权利的行为。

      此时出租人实际上是根据合同的约定抗辩要求承租人能够支付所欠的租金债务。

      换言之，出租人留置承租人动产并不是为了行使优先受偿权，而是通过该种手段威慑承租人清偿租金债务实现自我救济。

      需要注意的是，前文中提到的合同中约定承租人逾期不搬走的遗留物品视为放弃所有权等条款不同于留置权条款。

      因为留置权条款仅是约定出租人有权利留置动产，并没有约定动产的所有权归属问题。

      而前文提到的放弃所有权是对动产的所有权归属做出了明确约定。

      ?出租人行使“留置权”系侵权行为现实中还存在诸多房屋租赁合同没有约定留置权的情况，此时出租人实施留置承租人动产的行为可能被认定是一种侵权行为。

      不论承租人是否违约在先，出租人都侵犯了承租人对于动产享有的所有权和使用权，属于侵权行为。

      根据《民法典》第1177条之规定，承租人有权要求出租人归还留置的动产并承担侵权责任。

      综上，出租人行使留置行为是自我救济还是侵权行为，其评判标准需要根据具体案件情况以及法官自由裁量权来确定。

      3.对留置权适用的建议前文笔者提到了目前的主流观点和司法实践的判例都认为留置权不可适用于房屋租赁合同中，但在实务操作中，基于对出租方合法权益的保护以及承租人行为的约束，笔者建议可以在合同中约定留置权条款。

      虽然前述已经说到该种条款在有些诉讼判例中被认定为无效，但并非所有的纠纷都会进入诉讼程序，通过法院来认定。

      很多案件会在前期谈判、磋商的过程中就进行解决。

      鉴于此种考虑，如果在合同中事先明确约定出租人享有留置权，那么等出现承租人拖欠租金等违约情形时，在纠纷进入诉讼程序前，出租人就可以争取到谈判中的主动权自行救济，况且实务中也有支持出租人享有留置权的判例，所以事先约定出租人享有留置权，可以使出租人获得谈判主动权，一定程度上也可以降低出租人的损失。

      No.4结语若双方在解除合同时，发生争议，甚至需要通过诉讼、仲裁方式解决争议的，则对于房屋交付这一行为很有可能发生无法协商解决的情形，随之产生的是双方因诉讼、仲裁周期过长而导致房屋无法返还、房屋内物品无法腾空、取回。

      我们建议任何一方在处理此类事宜时，应当充分考量损失扩大之因素，以合同约定为基础制定具体策略。

      对承租方而言，尽快腾空物品、返还房屋是较为常规和普遍的选择，但若合同中约定了相应的赠与等转移占有的条款，则可以考察是否可以通过通知的方式解决房屋占有转移的问题。

      而对出租人来说，在制定租赁合同条款时应当尽量考虑到房屋交付以及遗留物品处理条款的可操作性，如尽量约定出租方可以自行处理、无需赔偿或折价，而若约定了留置权的，则应当尽量根据留置权的构成要件行使物品交付的通知手续。