湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某峰向法院起诉请求：1.请求判决不得执行位于北京市昌平区一号房屋；2.请求判决确认赵某峰对涉案房屋享有所有权；3.诉讼费由吴某珍、朱某霞、周某博承担。

      赵某峰上诉请求：撤销法院判决，改判支持赵某峰的诉讼请求。

      事实与理由：一、赵某峰是涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋依法享有实际物权。

      1.赵某峰于2015年8月实际出资购买了涉案房屋，因不具有北京市住房的购买资质，就借用赵某亮之名购买涉案房屋，房屋买卖合同签订后，赵某峰支付了全部购房款和其他相关费用；2.赵某峰自2015年9月开始持续合法占有涉案房屋；3.涉案房屋至今未能办理权属转移登记手续并非赵某峰的原因，而是因北京市住房限购政策。

      二、赵某峰对涉案房屋的权利可排除强制执行。

      1.赵某峰在涉案房屋查封之前就已经实际享有了涉案房屋的所有权，故依法享有足以排除对涉案房屋执行的权利；2.依照《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，如果对房屋享有债权请求权的买受人可以排除强制执行，那么实际享有房屋所有权的赵某峰也有充分的权利排除执行；3.赵某峰未办理涉案房屋的过户手续符合法律规定的可以排除强制执行的条件。

      ?被告辩称吴某珍、朱某霞、周某博辩称：同意法院判决，不同意赵某峰的上诉请求。

      借名买房合同仅能约束赵某亮和赵某峰，不能约束申请执行人，不能排除强制执行。

      赵某亮述称，同意赵某峰的意见。

      ?法院查明周某博、吴某珍、朱某霞于2019年向北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）申请诉前财产保全，昌平法院裁定冻结被申请人赵某亮、赵某英名下银行存款人民币650000元或查封、扣押其他等值财产。

      该财产保全查封赵某亮名下的涉案房屋，查封期限三年。

      周某博、吴某珍、朱某霞与赵某亮等机动车交通事故责任纠纷一案，昌平法院判决如下：一、被告Y公司在机动车交通事故责任强制保险限额范围内给付原告周某博、吴某珍、朱某霞死亡伤残类赔偿金110000元，财产损失类赔偿金1500元，于本判决生效之日起七日内付清。

      二、被告赵某亮赔偿原告周某博、吴某珍、朱某霞各项损失共计1302771元，于本判决生效之日起七日内付清。

      三、驳回原告周某博、吴某珍、朱某霞的其他诉讼请求。

      后周某博、吴某珍、朱某霞向法院申请强制执行，昌平法院执行过程中，裁定查封、评估、拍卖涉案房屋。

      后赵某峰就该房屋提出书面异议，昌平法院驳回赵某峰的异议请求。

      另查，2020年5月20日，赵某峰起诉赵某亮要求确认双方就上述房屋的借名买房协议有效。

      2020年5月29日，昌平法院作出确认赵某峰与赵某亮之间就上述房屋的借名买房合同关系有效。

      该判决现已生效。

      法院认为，本案争议焦点一为赵某峰要求确认对涉案房屋的所有权是否应予支持。

      因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有的，不予支持。

      本案中，虽赵某峰与赵某亮均认可赵某峰系借用赵某亮的名义购买的涉案房屋，但双方之间仍为一种合同关系，现赵某峰要求确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，法院不予支持。

      本案争议焦点二为赵某峰对涉案房屋是否享有合法权益阻却吴某珍、朱某霞、周某博对涉案房屋的执行。

      本案中，即使赵某峰与赵某亮之间的借名买房合同成立且有效，双方之间仅为合同关系，赵某峰仅能依据合同约定享有债权，该债权并不能优先于另一债权，故现赵某峰以其系涉案房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行，法院不予支持。

      本院二审期间，赵某峰提交如下证据：1.赵某峰购房资格核验结果，载明赵某峰申请购买昌平区存量住宅，连续5年缴纳社保，初步核验通过，证明：赵某峰购买涉案房屋是因不具备购房资格，房屋无法过户到赵某峰名下，依据法律规定赵某峰享有足以排除强制执行的权利。

      2.《北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）》、《北京市社会保险个人权益记录（参保人员补缴信息）》，证明：赵某峰在购买涉案房屋时尚不具备购房资格，2021年5月才取得购房资格。

      吴某珍、朱某霞、周某博质证称，证据1真实性、证明目的均不认可，证据2的真实性认可，证明目的不认可。

      赵某亮称其认可赵某峰提交的证据。

      ?裁判结果一审判决驳回赵某峰的诉讼请求。

      二审判决驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

      故赵某峰应当就其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

      首先，涉案房屋登记在赵某亮名下，赵某峰基于其与赵某亮之间存在借名买房的合同关系而直接要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏依据，法院不予支持。

      其次，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

      赵某峰称其不具有北京市购房资格，故借用赵某亮之名购买涉案房屋，并将涉案房屋登记在赵某亮名下。

      虽生效判决认定赵某亮与赵某峰之间的借名买房合同关系有效，但是赵某峰借名买房的行为系为了规避北京市房屋限购政策，故其未办理过户登记系因其自身原因。

      综上，赵某峰并不享有能够排除涉案房屋强制执行的民事权益。