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北京房屋律师——借亲属名义购买单位集资房可以起诉过户吗

发布时间:2023/1/29 阅读量:365


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某勤、周某丽向本院提出诉讼请求:1.判令二被告将位于北京市房山区一号房屋过户至二原告名下;2.诉讼费由被告承担。

      事实和理由:2003年5月,二被告向二原告借款一万元。

      2007年上半年,二被告找到二原告,称单位有集资建房的名额让原告购买,1万元借款就算转让费,二原告表示同意。

      购房的所有手续包括缴纳房款及选房都是二原告和二被告一起去的,由二被告签字,二原告办理所有事宜。

      该房屋在2007年10月至今由二原告装修并居住。

      当时,因二被告必须腾退原有的两间平房才有资格购买该涉案房屋,办理退房手续的5000元也是二原告支出的。

      该房屋在2017年3月2日颁发了房产证,登记在二被告名下。

      二原告一直催促二被告办理过户事宜,二被告以种种理由拖延。

      在2018年8月27日,二被告突然以排除妨害纠纷向法院起诉,要求二原告腾退房屋。

      2018年10月18日,房山法院认定双方之间存在借名买房关系,故驳回了二被告的诉讼请求。

      判决生效后,二原告要求二被告协助办理房屋产权过户事宜,二被告仍然拒绝履行,二原告故诉至法院,望依法判决。

      ?被告辩称周某菲、吴某超辩称:不同意原告的诉讼请求。

      1.本案纠纷的关键不是借名买房纠纷,而是转让购房指标纠纷,该争议在之前民事判决中有明确表述,本案二原告明确表示让二被告将集资建房的名额转让给他们,以前的借款转为转让费。

      判决中也认定了转让购房指标的事实。

      北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发[2014]489号】第五条规定:“购房指标转让合同的效力,当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外”。

      本案争议的房屋属于经济适用房等政策福利房,属于无效合同。

      本案二原告已经享受到福利房,而二被告因退出原有自己使用权的两间平房才得到上述争议房屋,法院应当考虑中国特色和地方风格习惯,不能让已经享有福利房的人再多一份福利房,而让不得已出卖本属于自己所有房的福利被肆意转让。

      综上,双方转让购房指标合同根本无效,请求法院驳回二原告的诉讼请求。

      ?法院查明周某丽、周某菲系姐妹关系。

      周某丽与赵某勤系夫妻关系,周某菲与吴某超系夫妻关系。

      2007年10月,周某菲、吴某超将其自H公司处认购房屋一套的指标转让给周某丽、赵某勤。

      后周某丽、赵某勤以周某菲、吴某超之名自H公司处购买了位于房山区一号房屋(以下简称涉案房屋),并于房屋交付后进行装修且居住、使用至今。

      2013年11月1日,H公司与吴某超就涉案房屋签订了《集资建房销售合同》,确认由吴某超(配偶:周某菲)购买涉案房屋,建筑面积共84.38平方米。

      涉案房屋于2017年3月2日登记于周某菲名下,并于2019年4月30日登记于吴某超名下,房产证载明:房屋所有权人为吴某超,共有情况为单独所有,房屋性质为划拨/按经济适用住房管理。

      周某菲、吴某超曾于2018年以排除妨害纠纷为案由将周某丽、赵某勤诉至本院,要求腾退涉案房屋。

      本院经审理后,认定双方之间存在借名买房关系,并判决驳回周某菲、吴某超的诉讼请求。

      该判决书已生效。

      另查,2020年2月20日,赵某勤、周某丽在京购房资格初步核验通过。

      诉讼中,本院就涉案房屋是否符合上市出售条件询问H公司意见,H公司表示,涉案房屋可以上市出售。

      ?裁判结果周某菲、吴某超于本判决书生效后七日内协助赵某勤、周某丽将位于北京市房山区一号房屋过户至赵某勤、周某丽名下,因过户产生的全部税费由赵某勤、周某丽负担。

      ?房产律师郑贴侨点评依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。

      本案中,赵某勤、周某丽与周某菲、吴某超之间关于转让购房指标的协议,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应系合法有效。

      关于周某菲、吴某超主张转让购房指标协议无效一节,因涉案房屋的权利性质为按经济适用房管理的房屋,法律、行政法规并不禁止其上市交易,亦无上市交易期限限制,周某菲、吴某超亦不能提供证据证明该协议存在合同无效的法定情形,故其主张该协议无效,缺乏事实与法律依据,法院不予采信。

      双方达成购房指标转让协议后,赵某勤、周某丽借周某菲、吴某超之名购买了涉案房屋,且已付清房款,并实际居住、使用涉案房屋至今。

      现涉案房屋已经办理了不动产权证书,赵某勤、周某丽亦具有在京购房资格,且H公司同意该房屋上市出售,综合考虑双方合同履行情况及现有证据,合同继续履行不存在现实困难,为维护合同稳定性及市场交易秩序,合同继续履行为宜。

      故赵某勤、周某丽要求被告周某菲、吴某超协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求,理由正当,证据充分,法院予以支持。

      办理房屋过户手续产生的税费由赵某勤、周某丽负担。

      


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