租赁的门面房被当成“违建”拆除，损失得不到弥补，有不少承租人受到过这类困扰。近日，北京冠领律师事务所律师代理的河南郑州一起门面房拆违案胜诉，成功确认被告街道办拆除涉案房屋行为违法，维护了承租人的权益，为其争取国家赔偿奠定初步基础。

　　李先生是河南某市人。2018年7月，他与郑州某公司签订《出租房代收费用及管理合同》，承租了该公司名下的300平方米临街门面，租期十年。此后，李先生将部分房屋进行装修改造，并办理了营业执照用于经营便利店，而其余部分他转租给别人开办生鲜果蔬超市。

　　2020年，当地进行道路综合改造，欲对沿街违建实施拆除，波及李先生承租的门面。相关部门称已经与出租人协商一致，同意拆除。但李先生认为其作为承租人，使用房屋经营并对房屋进行了装修，理应获得部分安置补偿。但相关部门并未听取李先生主张，在10月某日突然将涉案房屋强制拆除。李先生无奈之下，联系北京冠领律师事务所律师代理维权。

　　在司法实践中，经营用房被当成“违建”拆除，承租人作为房屋的实际使用人，其权利救济一般分为两种方式：一种是确认租赁合同无效，并追究出租人的违约责任，要求其按照过错比例赔偿因“违建”被拆除后给承租人造成的损失;另一种是作为利害关系人依法提起行政诉讼，追究行政机关违法强拆责任，获取国家赔偿。选择哪种方式，要根据具体案情分析。

　　本案承租人李先生与出租人之间签署的合同极其简单，内容大多为口头约定，违约责任也不明确。冠领律师杨晨接办案件，详细了解案情后发现，李先生手中仅有一份强拆之前街道办作出的《日常督查整改单》，遂代理其向法院提起行政诉讼，请求法院确认街道办强制拆除李先生承租的经营房屋的行为违法。

　　法庭上，被告街道办提出多项抗辩意见：被告受托负责沿街“违建”拆除工作，与第三人郑州某公司协商，同意拆除，被告的拆除行为不是执法活动，而是与相对人协商一致的事实行为，原告的安置补偿要求没有任何法律和事实依据;原告应就其与合同当事人之间的债权争议，向合同相对方提起民事诉讼，而非本案行政诉讼;房屋装修属于民法的添附，不具有独立的经济价值，装修改造行为应归属于房屋产权人，原告与房屋拆除行为并无法律上的利害关系;……

　　在当事人李先生仅能提供有限证据的情况下，冠领律师在庭审中依托雄厚的法律功底，发挥娴熟的办案经验，针对被告的抗辩意见予以反驳：根据《行政诉讼法》第25条第1款的规定，李先生将被拆房屋用于个人经营，且办有营业执照，被告拆除其租用房屋行为，可能侵犯其经营权，李先生是本案适格原告;程序合法是行政执法的基本原则之一，被告在涉案房屋强拆前未公告及保障当事人的陈述申辩权利，其强制拆除行为应当确认违法。

　　最终，法院采纳冠领律师意见，作出判决：确认被告街道办拆除原告李先生用于便利店经营的房屋的行为违法。

　　在法律实务中，行政机关强拆的房屋虽然不属于承租人，但作为房屋实际使用人，承租人使用权会因强拆而灭失，自然与强拆行为具有利害关系，因此如果承租人认为行政机关的强拆侵犯自身补偿利益，也可以提起行政诉讼维护自身权利。

　　撰稿人：曾超超

　　审稿人：张冠彬

　　稿件类型：原创B