逾期交房的违约赔偿

逾期交房的违约赔偿——王某某诉黑龙江某某房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终9191号民事判决
书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：王某某

被告（上诉人）：黑龙江某某房地产开发有限公司

【基本案情】

原、被告于2015年9月24日签订哈尔滨市商品房买卖合同书约定：“原告购买位于哈尔滨市南岗区哈西地区绥化路以西、复旦街以北、南兴街以南围合区域的商品房一处，房屋价款145万元；被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接 单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。”合同签订后，原告于2015年9月23日向被告交付了房款13万 元，2015年9月24日向被告交付房款132万元，共计145万元。被告给原告出具了购房款票据。后被告未能将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，原告现尚未办理入户。被告于 2018年8月1日取得建设工程竣工验收备案证书，2018年3月被告开始提交办理涉案房屋小区产权登记材料。现原告起诉至法院，要求：一、被告赔偿原告逾期交房的违约金270860元（自2016年1月1日起至2018年7月25日止）；二、被告赔偿原告逾期办理产权证的违约金人民币1160 元。

【案件焦点】

1.开发商是否逾期交房；2.竣工验收时间。

【法院裁判要旨】

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为：被告未按照合同约定书面通知原告办理房屋交付手续，被告虽主张于2015年年末多次电话通知原告入户，但没有证据证明。因被告未能举证证明已经按照合同约定书面通知原告办理房屋交付手续，出示相关商品房经验收合格的证明文件，故对被告主张违约金应计算至2016年12月7日，法院不予采纳。被告未能按照合同约定书面通知原告办理房屋交付手续，未能履行主要义务，已构成违约，故对于原告主张要求被告赔偿自2016年1月1日起至2018年7月25日止逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于原告逾期办理房产证的违约金，因被告2015年12月31前未能将具备该商品房经验收合格条件符合合同约定的商品房交付给原告，即系被告原因，原告未能办理入户。即使原告于2015年12月31日办理了入 户，涉案房屋的产权登记亦未能在720日内办理，因被告已构成违约，原告要求被告赔偿逾期办理产权登记违约金的诉请，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告黑龙江某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按已付房价款145万元的日万分之二给付原告王某某违约金270860元（自2016年1月1日起至2018年7月25日止）；

二、被告黑龙江某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按已付房价款145万元的0.08%给付原告王某某违约金1160元。

黑龙江某某房地产开发有限公司不服，向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院上诉。二审法院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的处理要点在于开发商是否逾期交房。商品房买卖合同已约 定“将具备该商品房经验收合格条件的商品房交付买受人使用”，开发商应按照合同约定的时间将经验收合格的商品房交付买受人。商品房未经验收合格，买受人有权拒绝接收并要求赔偿违约金。

具体到本案中，被告提供的单位工程竣工验收报告中显示竣工验收日期为2015年10月1日，但开发商自行聘请的设计、施工、监理公司自检记录不能代替国家职能机关的竣工验收文件，不能以之作为竣工交付依据。涉案商品房《建设工程竣工验收备案证书》载明竣工时间为2016年12月7日。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2015年12月31日前将符合竣工验收合格条件的涉案房屋交付给原告。被告未能按照合同约定的时间通知原告办理入户手续，被告已经逾期交房，应承担违约责任。

需要说明的是，原告得到法院支持的依据，并非系原告主张的竣工日期应为涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案证书》的日期即2018年8月1日。本案当中，系因被告未能证明已经按照合同约定通知原告办理入户手续，导致原告至今未能办理入户，故被告主张违约金应计算至竣工日期2016年12月7日未能得到法院支持。