湖南宋牧律师事务所
二手房越来越受到公众的青睐。由于二手房交易流程复杂，很多消费者会想到房屋中介。但通过房管机构购买二手房时，很多买家还是会掉入二手房的陷阱，造成巨大的经济损失。很多购房者会问什么时候交钱，怎么交钱比较放心，中介的房产信息怎么核实，户籍怎么调整等等。请和一起看看。了解真实情况
二手房买卖双方一般都不认识，所以面对可能出现的欺诈行为，要搞清楚对方的身份和房产的真实信息。最靠谱的办法就是去房产交易中心查询房子的真实信息，查中介店的营业执照，了解中介公司的资质。在房产交易中心查询，要交30元的费用。除了查看房屋状况和产权人的信息外，不要忽视土地状况、其他房地产状况、房地产权利限制状况等信息。这样就可以知道房子有没有抵押，有没有被法院查封，房子是不是抵押贷款买的，贷款金额是多少。这样就不可能因为受骗而买抵押的房子。对于中介公司，可以要求营业执照复印件。
2.注意付款方式
在房地产买卖过程中，付款方式是争议条款之一。因此，在签字时应尽可能明确付款方式、付款日期、第二次付款和第二次付款金额。最好的办法是一方先把现金存入银行，双方在银行实现交割，一方提现直接存入对方账户。一定要选择安全的支付方式。
特别注意购买意向的支付。一般情况下，如果卖方在买方支付购买意向两天后同意出售购买意向，购买意向将自动转换为购买保证金，一般情况下保证金不予退还。因此，建议消费者在支付购买意愿时三思。
如果你买的或者卖的房子有贷款的话，在还款的时候要特别注意。一般卖方要提前还贷。如果卖方资金不足，可以要求买方支付首付共同还贷。这时候买卖双方都要同时去贷款银行，避免自己交的首付被挪作他用。
3.确定交货时间
如果达成买卖意向，合同中应明确规定交货时间。此前，在房屋买卖过程中，经常会因为合同中没有注明交付时间而发生纠纷。比如约定时间，出卖人因租赁或其他原因无法交付房屋购买房屋，买受人只能因合同中缺少相关说明而遭受哑损。因此，在签订合同的过程中，需要注明出卖人将该房屋交付给买受人的时间和方式，如果该房屋不能按时交付，买受人将获得何种补偿，该房屋是否仍为租赁。一般情况下，在达成协议的时候，买受人可以拿总房价的10%左右作为交房时的支付条件。
4.不要让你的账户困扰你
买受人在核实房产情况时，不要忘记与房屋相关联的户籍关系，以及出卖人在出售房屋后是否同时迁出其家庭的户籍。过去也经常发生类似的情况，比如卖方卖了房子后没有签出自己家的户口本，导致买方无法移动户口本。本协议可在采购条件协议的其他协议中注明。按照交房时间约定，一般情况下，卖方可以预留一笔钱，一般为房屋总价的1%左右，交房时确认账户状态后支付给卖方。
5.小心维修基金被中介黑吃
很多消费者在购买二手房的过程中忽略了维修基金，中介经常利用这个空档吃掉维修基金，这种情况经常发生在以下几个方面：中介告诉卖家维修基金所剩无几，一般是给买家的，而中介则说卖家在和买家打交道时没有把维修基金寄给你，买家还要重新办理维修基金，这样维修基金就进入了中介的口袋。买卖双方需要当面了解对方。如果维修基金给了买方，双方需要在购买条件协议条款的其他协议中约定。一般情况下，房屋交付时，买卖双方需要共同到相应的物业管理公司进行资金交付，并根据维修基金的账户余额变更账户名称。
6.先小人后君子
房产中介一般会准备可重复使用的格式合同。这些合同代理人一般会很好地考虑自己的利益，但他们可能会包含对买方不利的霸王条款。所以在签这些合同的时候一定要仔细看清楚条款，不要因为不好意思耽误中介人员的时间就草草签了。对于明显对自己不利的条款，如无论交易成功与否，都要支付中介费。如果交房产证或者买房，必须要求对方出具收据。
需要注意的是，如果中介未能促成交易，要求一定的费用是合理的。《民法典》第964条规定居间人未促成合同成立的，不要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动所必需的费用。
7.如何支付佣金
签订合同后，买卖双方应尊重中介机构的中介服务，诚信支付中介费用。第《民法典》426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介为订立合同提供媒介服务，导致合同成立的，由合同当事人平均承担中介的报酬。中介促成合同成立的，中介活动的费用由中介承担。。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，为了节省中介费而进行私下交易，不仅容易达到目的，还会承担额外的违约责任。出卖人还应当如实告知中介和买受人该房屋的真实情况。
关于佣金的支付，一定要看清楚合同是怎么约定的：是买方支付中介费，卖方支付，还是双方共同支付，比例是多少；是否一次性或分期缴纳中介费，何时缴纳。根据上海市的相关规定，买卖双方需要向中介支付总房价的2%作为佣金，买卖双方一般分担总房价的一半。
8.保留证据
交易过程中与对方及中介机构交换的书面材料，如合同、收据、身份证、房产证复印件等，应妥善保管，避免日后发生纠纷时因缺乏相关证据而处于不利地位。特别是中介或者对方自己决定买还是卖的一些口头承诺，一定要白纸黑字写下来。另一方的交易由委托人完成的，应当保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。第《民法典》第425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，应当承担损害赔偿责任，保留相关证据可以有效保护其合法权益。
最后但并非最不重要的是，登记的房地产管理局为准。卖方的房产证在自己手里，不代表卖方有损失
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
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