湖南宋牧律师事务所
案例]
一审原告市国土资源和房屋管理局诉称，同意征用夏所有的房产，将大妈站38号后座一、二层房屋改选为危房建设公共绿地项目。该房屋经我局委托广州市房地产交易所评估，市场价值42.13万元，我局以此价值作为拆迁被告原房屋的货币补偿。或提供市街119号503室(建筑面积63.90平方米，房屋价值18.98万元)和303室(建筑面积63.46平方米，房屋价值18.78万元)作为拆迁夏原房屋的产权调换补偿。黄梅夏原房价款为42.13万元，向夏补偿房价款差额4.37万元。因与夏不能就房屋拆迁补偿达成一致意见，请求法院判令：1。夏立即按评估价值42.13万元与签订价格补偿协议或产权调换补偿协议；2.夏立即腾空大妈站38号后座一、二层房屋，交由拆除；3.夏承担本案受理费。
原审被告人夏辩称：1.我是一名华侨，想在中国买房。原告的拆迁补偿方案没有考虑到我的感受；2.西湖路大妈站38号房屋拆迁地块旁的拆迁地块具有商业适用性。我认为即使西湖路大妈站38号房屋拆迁地块是为了绿化建设，也是为了周边商家而建，所以我不同意原告的房屋拆迁行为；3.即使我想和原告一起赔偿房屋拆迁款，我也不选择永久搬迁产权补偿，而是要求搬迁产权补偿，包括赔偿原告在马来西亚站购买另一套房子和我的产权；4.如果我不能做出搬迁补偿，我会选择货币补偿。由于解放前西湖路大妈站38号后座的一、二层房屋是作为宾馆经营的，政府将其租回后改为住宅。但是，房屋的使用性质应当是商业性质，应当按照商业价值进行补偿。现原告委托广州增城中誉房地产评估有限公司对上述房屋按商业使用性质进行价值评估。此外，即使按照住宅性质进行补偿，原告委托广州市房地产交易所按照住宅性质对上述房屋进行价值评估，故不同意按照上述评估价值进行补偿，要求重新评估。
[审判]
越秀区，广州市，人民法院认为，经广州市市国土资源和房屋局批准，原告拆除了西湖路，广州市大妈站38号后座一、二层房屋，讼争房屋地段拆迁用地及建设项目为公共绿地项目，由市规划国土部门实施。原告作为被拆迁人，应当按照城市房屋拆迁条例对被拆迁人进行补偿；被告作为该房屋在讼争，的产权人即被拆迁人，有义务服从国家规划建设的需要，在规定的期限内与原告办理相关拆迁补偿手续，然后搬出被拆迁房屋给原告进行拆迁。为不影响原告的拆迁项目，原告要求被告立即交付讼争待拆迁房屋，原告在讼争办理该房屋证据保全并提供该房屋用于被告临时搬迁安置时，法院予以支持。本案房屋拆迁补偿的几个问题：1.《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》规定，因居住和商住建设需要拆除的华侨房屋，将就地或就近搬迁。由于上述房屋地段用于建设公共绿地项目，而非住宅或商业用房，原告要求对被告进行永久搬迁产权补偿或货币补偿较为合适。被告要求对原房屋地段进行搬迁的产权补偿，不符合房屋拆迁相关法律法规的规定，本院不予支持。此外，鉴于被告明确表示不能搬迁产权补偿，选择与原告进行货币补偿而非搬迁产权补偿，法院拒绝对原告提供的产权补偿房屋进行审查。2.原《广州市房屋拆迁公告》号规定适用于原告，因为广州市国土资源和房屋管理局2003年11月26日出具的穗房字(2003)第79号《广州市城市房屋拆迁管理条例》号文件载明，讼争该地段房屋拆迁期限的起始日期为2003年11月26日。以广州市房地产交易所对讼争房屋的评估价值作为对讼争房屋的货币补偿依据，对被告予以适当补偿，原告对讼争房屋采用的评估方法也符合《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的规定，本院予以支持。3.广州市房地产交易所依据相关法律法规和特殊技术作出的评估结果具有证明力，并对被告的询问作出了明确、合理的说明，本院予以受理。被告主观认为广州市房地产交易所《广州市房地产估价答复书》的评估价值过低，没有根据，被法院驳回。4.房管部门出具的房产证载明，该房屋在讼争的用途为住宅，原告未对该房屋在讼争作为住宅财产的价值进行不当补偿。鉴于原告提出，如果被告能够通过日后房管部门的变更，确定讼争的房产是商业的，可以按照商业房产进行赔偿，我院将赋予其权利。因被告对广东世纪评估咨询有限公司关于讼争房屋按商业性质评估价值的回复无异议，如未来有事实情况表明讼争房屋被房管部门认定为商业性质，原告应按评估公司对讼争房屋商业性质的评估价值2，223，037元赔偿被告。此外，通过诉讼，确定了房屋拆迁中原、被告的权利义务，因此，由原、被告各承担一半的受理费为宜。因此，一审法院遵循了《中华人民共和国民法通则》第4条、《城市房屋拆迁管理条例》第23条和第24条，并且
2.被告夏于本判决生效之日起五日内，与原告国土资源和房屋管理局签订房屋拆迁补偿安置协议，到房屋管理部门办理了位于大妈站38号后座一、二层的房屋拆迁补偿及产权核实手续。原告市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起五日内向被告夏支付货币赔偿金42.13万元；如被告夏日后到房管部门办理手续，确定大妈站38号后排座一楼、二楼房屋为商业用途，原告市国土资源和房屋管理局应按该房屋商业性质的评估价值2，223，037元向被告夏支付货币补偿。并自房管部门变更并认定该房屋为商业性质之日起五日内，一次性向被告夏支付货币补偿差额1801737元。本案受理费8830元(原告已预交)，由原告国土资源和房屋管理局、被告夏负担。
一审被告夏不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，认为本案涉及的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》、《房屋拆迁许可证》程序违法，属于无效行政行为；被上诉人有能力依法将上诉人就地或就近搬迁；被上诉人应当按照商业性质对上诉人进行赔偿和安置；广州市房地产交易所出具的《广州市房屋拆迁公告》与事实不符，依法无效；广东世纪评估咨询有限公司《广州市房地产估价答复书》仍不能反映讼争大厦的真实价值。原审判决称，上诉人对其回复咨询无异议，明显是诬陷；本案讼争房屋实际面积大于房产证登记面积；一审法院违反法定程序，严重偏袒被上诉人，故请求：1。撤销广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第772号民事判决；2.被上诉人被依法判处当场危房按原在讼争的住房面积赔偿上诉人；3.第二次上诉请求不予支持的，被上诉人将被依法判处将上诉人就地或就近搬迁；4.第二次、第三次上诉不支持的，判被上诉人按讼争房屋实际价值按商业性质赔偿安置上诉人；5.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。后来，2005年8月30日，最高人民法院第《房地产估价报告》号(法释〔2005〕9号)作出新的规定，一审法院在原告提起民事诉讼而未作出行政裁定的情况下予以受理，违反了《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》第十六条的规定，属于程序性违法，请求二审法院驳回原告的一审诉讼。
一审原告市国土资源和房屋管理局诉称，同意征用夏所有的房产，将大妈站38号后座一、二层房屋改选为危房建设公共绿地项目。该房屋经我局委托广州市房地产交易所评估，市场价值42.13万元，我局以此价值作为拆迁被告原房屋的货币补偿。或提供市街119号503室(建筑面积63.90平方米，房屋价值18.98万元)和303室(建筑面积63.46平方米，房屋价值18.78万元)作为拆迁夏原房屋的产权调换补偿。黄梅夏原房价款为42.13万元，向夏补偿房价款差额4.37万元。因与夏不能就房屋拆迁补偿达成一致意见，请求法院判令：1。夏立即按评估价值42.13万元与签订价格补偿协议或产权调换补偿协议；2.夏立即腾空大妈站38号后座一、二层房屋，交由拆除；3.夏承担本案受理费。
原审被告人夏辩称：1.我是一名华侨，想在中国买房。原告的拆迁补偿方案没有考虑到我的感受；2.西湖路大妈站38号房屋拆迁地块旁的拆迁地块具有商业适用性。我认为即使西湖路大妈站38号房屋拆迁地块是为了绿化建设，也是为了周边商家而建，所以我不同意原告的房屋拆迁行为；3.即使我想和原告一起赔偿房屋拆迁款，我也不选择永久搬迁产权补偿，而是要求搬迁产权补偿，包括赔偿原告在马来西亚站购买另一套房子和我的产权；4.如果我不能做出搬迁补偿，我会选择货币补偿。由于解放前西湖路大妈站38号后座的一、二层房屋是作为宾馆经营的，政府将其租回后改为住宅。但是，房屋的使用性质应当是商业性质，应当按照商业价值进行补偿。现原告委托广州增城中誉房地产评估有限公司对上述房屋按商业使用性质进行价值评估。此外，即使按照住宅性质进行补偿，原告委托广州市房地产交易所按照住宅性质对上述房屋进行价值评估，故不同意按照上述评估价值进行补偿，要求重新评估。
[审判]
越秀区，广州市，人民法院认为，经广州市市国土资源和房屋局批准，原告拆除了西湖路，广州市大妈站38号后座一、二层房屋，讼争房屋地段拆迁用地及建设项目为公共绿地项目，由市规划国土部门实施。原告作为被拆迁人，应当按照城市房屋拆迁条例对被拆迁人进行补偿；被告作为该房屋在讼争，的产权人即被拆迁人，有义务服从国家规划建设的需要，在规定的期限内与原告办理相关拆迁补偿手续，然后搬出被拆迁房屋给原告进行拆迁。为不影响原告的拆迁项目，原告要求被告立即交付讼争待拆迁房屋，原告在讼争办理该房屋证据保全并提供该房屋用于被告临时搬迁安置时，法院予以支持。本案房屋拆迁补偿的几个问题：1.《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》规定，因居住和商住建设需要拆除的华侨房屋，将就地或就近搬迁。由于上述房屋地段用于建设公共绿地项目，而非住宅或商业用房，原告要求对被告进行永久搬迁产权补偿或货币补偿较为合适。被告要求对原房屋地段进行搬迁的产权补偿，不符合房屋拆迁相关法律法规的规定，本院不予支持。此外，鉴于被告明确表示不能搬迁产权补偿，选择与原告进行货币补偿而非搬迁产权补偿，法院拒绝对原告提供的产权补偿房屋进行审查。2.原《广州市房屋拆迁公告》号规定适用于原告，因为广州市国土资源和房屋管理局2003年11月26日出具的穗房字(2003)第79号《广州市城市房屋拆迁管理条例》号文件载明，讼争该地段房屋拆迁期限的起始日期为2003年11月26日。以广州市房地产交易所对讼争房屋的评估价值作为对讼争房屋的货币补偿依据，对被告予以适当补偿，原告对讼争房屋采用的评估方法也符合《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的规定，本院予以支持。3.广州市房地产交易所依据相关法律法规和特殊技术作出的评估结果具有证明力，并对被告的询问作出了明确、合理的说明，本院予以受理。被告主观认为广州市房地产交易所《广州市房地产估价答复书》的评估价值过低，没有根据，被法院驳回。4.房管部门出具的房产证载明，该房屋在讼争的用途为住宅，原告未对该房屋在讼争作为住宅财产的价值进行不当补偿。鉴于原告提出，如果被告能够通过日后房管部门的变更，确定讼争的房产是商业的，可以按照商业房产进行赔偿，我院将赋予其权利。因被告对广东世纪评估咨询有限公司关于讼争房屋按商业性质评估价值的回复无异议，如未来有事实情况表明讼争房屋被房管部门认定为商业性质，原告应按评估公司对讼争房屋商业性质的评估价值2，223，037元赔偿被告。此外，通过诉讼，确定了房屋拆迁中原、被告的权利义务，因此，由原、被告各承担一半的受理费为宜。因此，一审法院遵循了《中华人民共和国民法通则》第4条、《城市房屋拆迁管理条例》第23条和第24条，并且
2.被告夏于本判决生效之日起五日内，与原告国土资源和房屋管理局签订房屋拆迁补偿安置协议，到房屋管理部门办理了位于大妈站38号后座一、二层的房屋拆迁补偿及产权核实手续。原告市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起五日内向被告夏支付货币赔偿金42.13万元；如被告夏日后到房管部门办理手续，确定大妈站38号后排座一楼、二楼房屋为商业用途，原告市国土资源和房屋管理局应按该房屋商业性质的评估价值2，223，037元向被告夏支付货币补偿。并自房管部门变更并认定该房屋为商业性质之日起五日内，一次性向被告夏支付货币补偿差额1801737元。本案受理费8830元(原告已预交)，由原告国土资源和房屋管理局、被告夏负担。
一审被告夏不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，认为本案涉及的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》、《房屋拆迁许可证》程序违法，属于无效行政行为；被上诉人有能力依法将上诉人就地或就近搬迁；被上诉人应当按照商业性质对上诉人进行赔偿和安置；广州市房地产交易所出具的《广州市房屋拆迁公告》与事实不符，依法无效；广东世纪评估咨询有限公司《广州市房地产估价答复书》仍不能反映讼争大厦的真实价值。原审判决称，上诉人对其回复咨询无异议，明显是诬陷；本案讼争房屋实际面积大于房产证登记面积；一审法院违反法定程序，严重偏袒被上诉人，故请求：1。撤销广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第772号民事判决；2.被上诉人被依法判处当场危房按原在讼争的住房面积赔偿上诉人；3.第二次上诉请求不予支持的，被上诉人将被依法判处将上诉人就地或就近搬迁；4.第二次、第三次上诉不支持的，判被上诉人按讼争房屋实际价值按商业性质赔偿安置上诉人；5.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。后来，2005年8月30日，最高人民法院第《房地产估价报告》号(法释〔2005〕9号)作出新的规定，一审法院在原告提起民事诉讼而未作出行政裁定的情况下予以受理，违反了《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》第十六条的规定，属于程序性违法，请求二审法院驳回原告的一审诉讼。
湖南宋牧律师事务所是一家综合的大型律师事务所，郑贴侨主任以律师职业道德为最基本准则，以追究公平正义为目的，愿意跟天下律师同行一起维护社会正义，诚信做事，诚恳待人，愿一此交往，终身成为朋友。电话微信同号：18907390038。
郑贴侨律师主要做二审为主，做疑难复杂案件为主，喜欢研究法律最前沿，欢迎有这种职业经验的律师一起研讨。
