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亲属之间对于承租房屋拆迁利益分割协议是否有效

发布时间:2023/1/29 阅读量:236


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某峰向本院提出诉讼请求:1.判决原、被告依法分割因腾退北京市西城区一号房屋而取得的拆迁补偿款以及奖励款3683433.72元,要求被告向原告支付1227811.24元(按照总补偿款三分之一计算);2.诉讼费由被告承担。

      事实和理由:原、被告系兄妹关系,北京市西城区一号房屋原系原、被告父亲赵某鹏生前单位分配的公租房,原告自小与父亲、奶奶居住在此。

      原、被告的母亲刘某丽一直在大兴区工作,被告自小跟随母亲与姥姥共同生活。

      赵某鹏于2010年11月去世后,原、被告作为子女均有权继续承租涉案房屋,因原告为被告兄长,为顾念亲情,原告同意以被告的名义继续承租涉案房屋,并就涉案房屋的分割问题达成一致意见:涉案房屋中的北房(七米)归属原告,东房(十四米)归属被告。

      分割后按房屋归属,享有房屋的所有权、使用权、居住权,如遇拆迁、腾退获得的利益补偿按分割归属分配。

      2020年,涉案房屋被腾退,被告获得了全部补偿费用。

      原告多次向被告主张安置补偿利益份额,被告多次推脱。

      原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求,依法分割腾退补偿利益。

      ?被告辩称赵某兰辩称,第一,本案不存在所谓的共有物。

      本案中原告以共有物分割纠纷作为案由起诉,要求分割腾退利益1127811.24元,并表示该款项系为共有物,被告认为原告的说法不能成立。

      一、涉案房屋属于公房,承租人不包括原告,所以涉案房屋不可能是原、被告的共有物。

      二、在前述基础上按照补偿协议受补偿人为被告,不包括原告。

      补偿款与原告无关。

      三、补偿款作为货币,占有即所有。

      不存在共有的可能性。

      基于前述三个理由,被告认为原告所谓的共有物在本案中不存在。

      第二,原告所述部分内容与案件事实不符。

      首先,涉案房屋为公房,不属于可继承财产,并非子女均有权继续承租。

      其次,从实际的承租人变更情况看,承租人变更,无需原告同意,仅需房屋内户籍人员同意即可办理承租人变更。

      再次,因原、被告兄妹三人,如果需要原告同意,按照道理来说,也应该需要另一位弟弟的同意,但是原告为什么不提此事实?因此原告所述内容与案件事实不符。

      第三,关于本案的案件性质问题。

      被告对涉案房屋享有承租权,并基于此获得了涉案补偿款。

      原告对涉案房屋及涉案补偿款无任何可主张之权利。

      如果原告基于2018年2月6日签订的协议书主张权利,被告认为该协议书即使有效,在法律性质上也只能认定为赠与合同。

      被告表示,并且现在继续表示撤销该赠与合同,被告不再负有履行该协议之义务。

      第四,原告确认的本案案由是错误的。

      本案不是继承纠纷而是分家析产。

      本案原告虽没有要求继承公房承租权,但要求继承公房承租权对应的补偿,也应同请求继承承租权一样,应驳回起诉。

      另外房管部门对承租人变更行为是否侵害了原告及另一继承人的权利,以及林某杰和林某辉的权利如何解决,这些问题在法定继承和分家析产纠纷案由下皆不能得到解决。

      如果原告以继承人或家庭成员的身份,对案涉房屋及补偿款项主张的权利得到法院认可,那意味着承租权将事实上成为继承财产。

      综上,不同意原告的诉讼请求。

      第三人林某杰述称,我的母亲赵某兰得到安置补偿款,这是其作为承租人享有的权利。

      我和我父亲作为涉案房屋的户籍人员已经签字同意。

      我认为这笔安置补偿款只应在我们三个人之中进行协商和讨论,不涉及原告。

      不同意原告的诉讼请求。

      第三人林某辉述称,与林某杰的述称意见一致。

      ?法院查明原告赵某峰与被告赵某兰系兄妹关系。

      第三人林某辉与赵某兰原系夫妻,二人于1984年6月8日登记结婚,2019年2月19日登记离婚。

      第三人林某杰系林某辉与赵某兰之子。

      北京市西城区一号房屋两间(使用面积21.5平方米)原系赵某峰、赵某兰之父赵某鹏承租的公房。

      2016年3月21日,赵某兰向公房管理单位北京R公司提交更名申请书,申请将承租人由赵某鹏变更为赵某兰。

      申请理由为原承租人赵某鹏已去世,其与赵某鹏系父女关系,其他家庭成员对此无异议。

      更名申请审批表中同户籍共居家庭成员签字处有林某杰与林某辉的签字确认。

      2016年3月31日,赵某兰作为承租人就该房屋与北京R公司签订《公有住宅租赁合同》。

      2018年2月6日,赵某兰与赵某峰签订《协议书》一份,内容为:经协商一号,赵某兰承租的两间公租房,做如下分割,北房(七米)归属赵某峰,东房(方)(十四米)归属赵某兰。

      分割后按房屋归属,享有房屋的所有权、使用权、居住权,如遇拆迁、腾退获得的利益补偿按分割归属分配。

      2020年8月2日,赵某峰与赵某兰签订《借住协议》,约定:赵某峰借住赵某兰一号房屋,双方约定借住二年2020年7月29日-2022年7月29日,在此借住赵某兰房子期间如有变动,赵某兰提出不借住,赵某峰保证20日搬出,特定协议,保证执行。

      赵某峰表示之所以签订该协议系因其摔伤后要回涉案房屋中属于其的北房居住,赵某兰出于感激其将较大的东房让给赵某兰而主动让其居住东房。

      2021年3月10日,北京B公司(以下简称B公司)作为甲方、被告赵某兰作为乙方签订《补偿协议》(公房),约定:现乙方自愿参与本项目,就相关退租补偿事宜达成如下协议:一、1.1乙方退租房屋所处院落门牌:北京市西城区(原宣武区)一号。

      1.2乙方承租的该院落内的房屋2间(以下简称“乙方房屋”),乙方持有的《公房租赁合同》,使用面积为21.5平方米,折合建筑面积28.66平方米。

      1.3乙方户籍情况。

      乙方房屋地址项下的户籍登记簿共1个,其中户籍登记簿:户主1:赵某兰、之子:林某杰、非亲属:林某辉。

      二、房屋退租补偿。

      甲乙双方一致确认,甲方按照下述金额对乙方进行补偿;货币补偿款金额:甲方应向乙方支付货币补偿款计¥3651603.00元(以下简称“货币补偿款”)。

      三、承租关系解除。

      本协议签订后自甲方向乙方发出《承租关系解除(终止)通知书》后10个工作日内,乙方需与直管公房管理单位完成解除租赁关系,如此项工作无法进行,甲方有权终止本协议。

      四、房屋交付。

      4.1交付期限。

      在乙方按照本协议第三条的约定办理完毕乙方房屋之承租关系解除后,甲方向乙方发出《搬家腾房通知》,乙方应按甲方《搬家腾房通知》规定的时限将乙方房屋及该自建房(如有)清空交予甲方。

      同日,赵某兰向北京R公司提交了《终止(解除)<北京市公有住宅租赁合同>申请及承诺书》。

      内容为:“本人婚姻状况离异未再婚,本址户口簿共壹本,共叁人(含未满十八周岁人员)。

      此次‘退租项目中,本人已与北京B公司签订了腾退补偿协议。

      经上述房屋承租人、承租人配偶以及上述房屋地址内全部户籍成员同意,本人申请并承诺即日起与北京R公司终止(解除)上述直管公房的租赁关系。

      本人承诺所提供相关材料真实有效且由承租人、承租人配偶、本址户籍内成员亲自到场签字,如有虚假或隐瞒,造成一切后果由我个人承担,贵单位不承担任何责任。

      ”该表中有林某杰、林某辉签字及相关经办人、审核人签字。

      2012年4月12日,北京B公司(甲方)、赵某兰(乙方)签订《搬家腾房奖励协议》,其中约定:鉴于甲乙双方签订了协议(以下简称“补偿协议”)且乙方已将乙方房屋交付给甲方,现甲乙双方达成如下协议:1.甲方在本协议生效后【20】个工作日按照乙方房屋建筑面积:28.66㎡,以¥1080元/㎡为标准一次性支付乙方搬家腾房奖励¥30952.80元(人民币大写:叁万零玖佰伍拾贰元捌角整)。

      ……2021年5月14日,赵某兰在退租补偿款领款凭证中签字,确认领取被腾退房屋评估价款3651603元、提前搬家奖励费30952.80元、电卡剩余877.92元,合计3683433.72元。

      另查,赵某峰的户籍于1991年1月26日自涉案西城区一号迁出。

      双方确认腾退时赵某峰在涉案房屋内居住。

      第三人林某杰、林某辉确认腾退时其二人未在涉案房屋居住。

      审理中,为证明赵某兰同意按照约定将至少110万元的腾退补偿款支付赵某峰,赵某峰提交其与赵某兰的谈话录音光盘一份。

      其中赵某兰有承认应当支付赵某峰110万元。

      赵某兰对此证据真实性认可,不认可证明目的,并强调即使谈话中提出过给钱的问题,但现在基于现实考虑赵某兰已经不同意赠与补偿款。

      林某辉与林某杰对此不予认可。

      鉴于谈话双方赵某峰与赵某兰均对此证据真实性无异议,故本院对该证据真实性予以确认。

      ?裁判结果驳回原告赵某峰的诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。

      共有包括按份共有和共同共有。

      共有物分割的基础系双方对不动产或动产具备共有基础,即享有共有权。

      本案争议焦点为赵某兰与赵某峰就涉案腾退补偿、奖励款项是否具有共有基础,是否应予以分割。

      赵某峰表示其与赵某兰共有权利来源于双方父亲赵某鹏对房屋的原有承租权,但根据承租权的性质,其不能作为承租权人的遗产进行继承,在原承租人去世后,承租人的变更系公房管理单位根据相关法律及政策规定行使公房管理权的结果。

      赵某峰虽主张赵某兰之所以变更为公房承租人系其与其他家庭成员共同推举的结果,但就此并未提供证据予以证实,现并无证据证明赵某兰承租权的取得中包含赵某峰让渡之权益,因此赵某峰主张其基于赵某鹏原有承租权而对涉案房屋及相应腾退转化利益享有物权,并无事实及法律依据,法院对此不予采纳。

      而就赵某峰与赵某兰所签《协议书》中就西城区一号房屋的分割约定是否可以作为赵某峰享有共有物之基础,涉案房屋系直管公房,房屋所有权属于国家,由房屋管理部门代表国家进行管理,赵某兰作为公房承租人,仅对房屋享有占有、使用之权利,并无所有权及相应的处分权利,赵某兰、赵某峰在无处分权的情况下约定房屋归属及分割份额,此后该处分行为亦未通过变更权利人等方式取得房屋所有权人和管理人的追认,该部分约定应属无效,赵某峰不能因此协议书中就涉案房屋分割的约定取得涉案房屋部分物权。

      就双方所约定“如遇拆迁、腾退获得的利益补偿按分割归属分配”,是否可以直接形成双方对补偿、奖励款项的共有基础,货币为特定种类物,以交付为所有权生效要件,双方在协议书中就拆迁腾退补偿利益的分配约定并不直接产生对此特殊动产的权属确认,亦不构成双方对补偿及奖励款项的共有基础,因此赵某峰依据《协议书》主张双方对涉案房屋腾退款项具有共有基础并主张分割款项,不具备事实及法律依据。

      而依据《补偿协议》(公房)的约定,本案所涉房屋腾退性质为申请式退租补偿,即针对原有公有住宅解除租赁关系而产生的相应损失补偿,赵某峰并非公房承租人,亦非户籍人口,虽在腾退时在涉案房屋居住,但根据双方表述及《借住协议》之约定,其属于短期借住人员,不构成公房共居人口,对房屋腾退补偿款项并不直接享有补偿利益,即不存在共有基础。

      综上,赵某峰以共有物分割为由要求分割涉案房屋补偿及搬家腾房奖励款项,无事实及法律依据,法院不予支持。

      就双方所签《协议书》中就腾退利益补偿的约定属于双方意思自治的结果,系合同法律关系,就双方之间是否就涉案腾退补偿奖励款项成立赠与关系及赠与行为的撤销与履行,如双方存在争议,可通过合同法律关系另行解决。

      


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