湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某祥、刘某文向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令赵某英、赵某霖协助赵某祥、刘某文将位于北京市东城区一号房屋的50%产权变更登记至赵某祥、刘某文名下，赵某祥、刘某文每人占四分之一的份额；2.本案的诉讼费用由赵某英、赵某霖承担。

      赵某祥、刘某文上诉请求：1、撤销之前民事判决书；2、改判支持赵某祥、刘某文全部一审诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费由赵某英、赵某霖承担。

      事实和理由：一、一审判决认定事实错误。

      1、一审关于赵某祥、刘某文与赵某君是否存在借名买房之合意问题，事实认定错误。

      因双方是事实上养父女关系，并没有签订书面借名买房合同，关于借名买房合意应结合全案证据予以认定。

      一审法院认定赵某祥、刘某文为涉案房产的被安置人、首付款出资人、共同贷款人、还款人及实际居住人，赵某祥、刘某文也提供了相应的证据，形成完整的证据链，足以证明赵某祥、刘某文与赵某君之间共同出资、共同贷款、共同还款、共同居住的行为可以证明。

      如赵某祥、刘某文仅享有拆迁利益，无共同买房的合意，完全可以不出资、不共同办理贷款，不进行贷款还款，也同样享有居住权。

      如果赵某祥、刘某文不出资、不办理贷款，仅凭既没有全款购买能力也没有贷款资格的时年68周岁的退休工人赵某君一人是绝不可能购买该房产的，正是因为有共同买房的合意，为了达成共同买房居住的目的，刘某文才贡献出了和女儿刘某芬的30平方米的安置面积、并使用了自己的工龄，赵某祥才用自己的公积金贷款，从前期共同支付房款到十几年来共同还贷，双方共同购房的合意证据充分，一审判决认定事实错误。

      2、赵某祥、刘某文与赵某君借赵某君名义共同买房这一事实，双方之间的称的合意无须赵某英、赵某霖认可，一审判决事实认定错误。

      根据一审查明的事实，案涉房产为公租房回迁房，无论是拆迁前的公租房还是拆迁后的安置房，均与赵某英、赵某霖无关；购房时赵某君是完全民事行为能力人，赵某祥、刘某文与赵某君之间借名买房的合意及履行均与赵某英、赵某霖无关，无需其认可；根据合同相对性原理，赵某英、赵某霖不是合同缔约人，与借名买房合同完全无关！一审法院以“赵某君的继承人赵某英、赵某霖对此不予认可”为由，否认赵某祥、刘某文对案涉房产的占有和管理，对赵某祥、刘某文是该房产的真实权利人视而不见，认定事实错误。

      二、案涉房产由赵某祥、刘某文和赵某君共同出资、共同贷款、共同还贷，赵某祥、刘某文长期居住并装修涉案房屋、同时实际占有及管理该房产。

      根据规定，可以认定其与赵某君同为该不动产物权的真实权利人，赵某祥、刘某文请求确认物权的主张理应得到支持。

      ?被告辩称赵某英、赵某霖辩称，同意一审判决。

      一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵某祥、刘某文的全部上诉请求。

      ?法院查明赵某祥与刘某文系夫妻关系，二人生有一女刘某芬。

      刘某文系赵某君的侄女。

      赵某英、赵某霖系赵某君和秦某洁的子女，秦某洁于1989年12月17日去世，赵某君于2017年1月5日去世。

      赵某君承租的北京市东城区A号北房2间于2001年经北京市东城区住宅发展中心组织实施拆迁。

      在危改区居民户籍调查表中记录A号的户主（H）是赵某君（出生日期33.4.23），在册人口刘某芬（出生日期85.3.2）、刘某文（出生日期59.4.5）。

      2001年6月16日，北京市东城区住宅发展中心作为甲方，赵某君作为乙方，签订《安置协议书》，约定：……使用面积25.94平方米；三、乙方同意就地安置并自行周转，放弃其他安置方式，应安置人口为3人，分别是H33/男、59/之侄女、85/之孙女；四、甲方就地安置乙方的地址为一号贰居室一套，建筑面积75.51平方米。

      根据危旧房改造回购安置住房房价计算表的记载，赵某君购买涉案房屋使用了夫妇60年的工龄优惠，工龄折扣率为0.009，房改售房成本价1485元，标准价高限1395元，本地区经济适用住房价格5000元。

      房价合计为202658元。

      2001年6月27日，赵某君作为买受人，北京市东城区住宅发展中心作为出卖人，签订《回购地区就地安置住房预售合同》，约定：买受人原住房地址北新仓，在危旧房改造区内有正式住房2间，使用面积19.50平方米，建筑面积25.94平方米，应安置人口3人。

      买受人回购的就地安置住房为一号住房；2001年7月6日，赵某君和赵某祥作为共同借款人（甲方），向银行（乙方）申请贷款，赵某君将涉案房屋抵押给银行作为上述贷款的担保。

      2017年3月20日，赵某君名下贷款账户存入36050元，双方当事人均认可该笔款项是用于清偿全部剩余贷款的。

      赵某祥和刘某文主张该笔款项是使用的赵某君的遗产偿还的，赵某英主张该笔款项是其从其丈夫名下的账户中取出后偿还的，赵某英提交了其丈夫孙某鹏银行账户明细和向赵某君贷款账户存款36050元的个人存款交易回单。

      赵某英另提交了2004年1月至2017年2月期间银行存款回单，证明其参与偿还贷款的事实。

      赵某祥、刘某文对证据的真实性认可，但主张虽然赵某英提交的存款回单与赵某君记载的贷款还款月份吻合，但不能说明这些钱就是赵某英偿还的，应该是赵某君还的。

      根据赵某君的日记记载，涉案房屋的首付款8万元，赵某君40000元、刘某文20000元、赵某英20000元，以上为三人集资款；自2001年8月至2007年1月期间，房屋贷款12万元由赵某君、刘某文、赵某英三人轮流偿还，刘某文在此期间共偿还贷款22次，其余为赵某君和赵某英轮流还款；2003年3月27日，赵某君交纳回迁款6300元，刘某文交纳回迁款3150元。

      另查，一、赵某英、赵某霖于2018年11月1日经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会调解，达成调解协议如下：被继承人赵某君名下位于东城区一号的房产归赵某英、赵某霖二人共同共有，赵某英、赵某霖各享有50%的产权份额。

      2019年12月，赵某英、赵某霖取得了北京市东城区一号房屋的产权。

      经询问，双方当事人均认可涉案房屋回迁后，由赵某君与赵某祥、刘某文一家人共同居住使用，赵某君去世后，涉案房屋一直由赵某祥、刘某文一家人占有使用。

      现赵某祥、刘某文诉至本院，1.请求判令赵某英、赵某霖协助赵某祥、刘某文将位于北京市一号房屋的50%产权变更登记至赵某祥、刘某文名下，赵某祥、刘某文每人占四分之一的份额；2.本案的诉讼费用由赵某英、赵某霖承担。

      赵某英、赵某霖以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。

      法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      本案中，原告主张与赵某君就涉案房屋存在借名买房合同关系，赵某君的继承人赵某英、赵某霖对此不予认可。

      根据本案查明的事实可知，北京市东城区一号房屋是基于赵某君原承租的位于北京市东城区A号的北房2间进行危旧房改造安置获得，赵某君通过购买的方式取得了该房屋的所有权。

      刘某文作为当时的被安置对象，对该回迁安置房屋享有一定拆迁利益，但不能说明其必然享有对该回迁安置房屋的所有权。

      赵某君购房时虽然使用赵某祥的住房公积金资格与赵某祥共同贷款，刘某文虽然参与了贷款的偿还，但根据赵某君的日记记载，赵某君购房过程中，刘某文、赵某英均有出资行为，对于出资的性质赵某君记录为集资款。

      由此可知，赵某君购房时并未与刘某文和赵某祥之间达成借名买房的合意，现有证据不能证明双方之间存在借名买房的合同关系，刘某文、赵某祥依据借名买房合同关系要求赵某英、赵某霖为其二人办理涉案房屋二分之一产权过户手续的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

      刘某文、赵某祥要求确认其二人对涉案房屋享有四分之一产权份额的请求不属于合同类纠纷案件的处理范围，本案对此不作处理。

      ?裁判结果驳回赵某祥、刘某文的诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

      本案中，赵某祥、刘某文主张其与赵某君存在借名买房关系，其为涉案房屋50%份额的真实权利人，应当就此提供证据进行证明。

      关于赵某祥、刘某文与赵某君之间是否存在借名买房合同关系。

      首先，从购房资金上来看，除赵某祥、刘某文外，赵某君本人亦有出资，赵某英一方也曾向赵某君贷款账户内存款，购房资金并非完全由赵某祥、刘某文支付，仅凭出资不能认定赵某祥、刘某文与赵某君之间存在借名买房的关系。

      其次，本案中赵某祥、刘某文与赵某君并未签订书面借名买房协议，赵某祥、刘某文也表示其与赵某君就借名买房所占份额未进行过约定，赵某君的日记中将赵某君、刘某文、赵某英三人出资记录为集资款。

      赵某君与赵某祥共同贷款并还款，亦不能证明借名买房合意的存在。

      因此，根据现有证据，不足以证明赵某君与赵某祥、刘某文之间就借名买房事宜达成合意。

      再次，涉案房屋虽由赵某祥、刘某文实际占有使用，但赵某君生前亦在涉案房屋居住，刘某文自幼与赵某君一起生活，居住情况不能作为双方是否存在借名买房关系的依据。

      后，刘某文作为被安置对象，其对涉案回迁安置房屋享有一定拆迁利益，但并不必然享有对涉案房屋的所有权。

      综上，赵某祥、刘某文的证据不足以证明其主张，法院不能认定其与赵某君之间存在借名买房关系，其请求不能成立。