什么叫小产权房（小产权房都有哪些类型）

什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”，或者国有土地上建设的历史遗留的产物。

小产权房并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，它和违建房屋是不同的性质。

只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。

实际上，小产权房是违章、违法建筑，具体可参考以下三种：

说起房产种类，有一类房产不得不提，就是小产权房。

自住来说，和公寓相比，某些小产权房和住宅小区几乎一模一样，甚至商业地铁这些配套都能配齐。

除此之外房价低，相比之下，小产权房的价格仅为正常商品房价格的半数甚至更低。

随着城市房价的蹿升，可能不少人都心动过小产权房，但这类房屋虽然价格低风险却极高！

那么，什么是小产权房呢？小产权房到底能不能买？又有哪些风险呢？

但农村经常会出现

宅基地房的售卖情况

合法吗？

此类房屋只能转让使用权，不可买卖，同时转让需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；

2、转让人与受让人同为本村村民；

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

可以总结一句话，广义上只要没有国家产权证的都叫小产权房。

小产权房是怎么产生的？

小产权是特定历史阶段的产物。那它是怎么产生的呢？

在快速城市化的背景下，大量的农村剩余劳动力从农村向城市进行流动，小城市人口向中心城市流动。

加之原先已经解决住房问题的城市人口，住宅升级的客观需要，各类住房问题的需求共同推动城市房地产市场的繁荣。

在此背景下，小产权房如雨后春笋般在各地出现。

它的出现总结有如下几个主要原因：

1、土地制度的不合理

小产权房是农民集体自发，在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产。

不需要缴纳土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)。

由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。

在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益，远高于政府征收土地的补偿金额。

2、政策的模糊空间

根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3、房价过高以及安居房供应不足

许多大中城市房价升高是催生小产权房的重要原因。

由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。

与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。

与一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取。

小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

所以在国内，小产权房存在着大量的需求群体。

买小产权房有风险！

很多人因为价格便宜

而购买小产权房

但你知道吗

购买小产权房有很多风险！

首先，小产权房虽然比大部分的商品房价格低，没经过政府批准，是非法建起了的，这就是它最大的问题。

其具体存在的风险如下：

1、没办法办理房产证

a、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;

b、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;

c、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。

2、难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

3、脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

4、购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

5、套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

6、小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

7、有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

8、随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

已经买了小产权房

合同有效吗？

根据现行法律

2种情况有效

3种情况无效

有效：

1、本集体组织成员之间买卖小产权房；

2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

无效：

1、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

2、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

3、小产权房未办理抵押登记。

买房的时候，如何区分

正规的商品房和小产权房? 

买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

买房需谨慎！

知一提醒大家

一定要通过合法途径购买房产

切勿了一时便利或省钱

就购买小产权房