湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某文向本院提出诉讼请求：1、判令孙某涵协助赵某文将位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至赵某文名下；2、判令本案诉讼费由被告承担。

      事实及理由：2013年12月，赵某文与孙某涵口头商定，赵某文出资以孙某涵名义购买涉案房屋一套，并将房屋登记在孙某涵名下，并由赵某文实际享有房屋利益。

      赵某文支付了与房屋相关的所有款项和费用，并一直履行着银行按揭贷款的还款责任，即：赵某文每月将按揭款项汇至以孙某涵名义开具的账户上，某银行从该账户直接扣划。

      赵某文多次要求孙某涵配合办理房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权变更在赵某文名下，但孙某涵提出了不合理的过分要求并拒绝办理相关手续。

      为维护赵某文的合法权益，故诉至法院。

      ?被告辩称孙某涵辩称，不同意赵某文的诉讼请求。

      孙某涵认为赵某文不是本案的适格主体。

      孙某涵与秦某确实就借名买房有过协商，但没有与赵某文进行过协商。

      赵某文和孙某涵本人没有口头约定。

      作为有民事行为能力的权利人，民事主体是独立的。

      法律上没有规定夫妻之间可以转让诉讼权利，只可以以代理人的身份出庭诉讼。

      本案的诉讼主体是秦某，购买涉案房屋的原始合同中购买人也是秦某，并且在购买栏中是否有共同购买人写的是无，赵某文应变更诉讼主体，重新起诉。

      赵某文及其丈夫均不是北京户籍，按政策只能购买一套房产。

      据孙某涵了解，赵某文和其丈夫秦某在丰台区有一套住房，孙某涵认为赵某文的行为违反了相关购房政策。

      孙某涵和秦某在2013年有口头约定，孙某涵和孩子的户口可以落在涉案房屋内，并约定赵某文按每年10万元的标准向孙某涵支付好处费。

      某银行向本院提交答辩状述称，1、针对赵某文诉孙某涵合同纠纷一案，因我行不是上述案件实质争议的当事人，对于双方的行为不发表意见。

      要求贷款人继续履行义务。

      4、本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何费用。

      ?法院查明2013年12月27日，出售方周某磊与买受方秦某签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版合订本），约定出售人出售房屋坐落：北京市海淀区一号。

      房屋价格为2700000元。

      同日，周某磊与秦某签订《北京市存量房屋买卖合同》补充协议、北京市存量房屋买卖网签委托书、购房承诺书及北京市存量房屋买卖居间服务合同。

      2014年4月8日，出卖人周某磊与买受人孙某涵签订存量房屋买卖合同（经纪成交版）。

      赵某文于2014年3月22日通过S银行向周某文转账820000元。

      赵某文于2014年4月28日向孙某涵转账560000元。

      当日，孙某涵向北京市海淀区房屋管理局转账560000元。

      北京市海淀区房屋管理局于2014年4月28日向孙某涵下发涉案房屋所有权证书。

      2014年5月23日，借款人孙某涵与贷款人B银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，2014年5月26日B银行向孙某涵发放贷款1300000元。

      庭审中，赵某文出示中国建设银行个人活期账户交易明细，证明涉案房屋贷款均是从其账户转至孙某涵在借款合同中所留扣款账户内，银行自孙某涵该账户内扣款。

      秦某与赵某文系夫妻关系。

      秦某到庭陈述合同虽为其所签，但涉案房屋的购房款均是赵某文支付，合同也是赵某文履行的。

      谁买房屋谁应该起诉，赵某文起诉没有问题。

      庭审中，赵某文提交购房核验查询结果，核验结果为初步核验通过。

      另经本院与某银行工作人员联系，称同意由赵某文继续偿还剩余贷款本息。

      ?裁判结果孙某涵于本判决生效之日起七日内协助赵某文将位于北京市海淀区一号房屋产权转移登记至赵某文名下，房屋产权过户所需缴纳的税费由赵某文负担，剩余银行贷款本息由赵某文继续偿还。

      ?房产律师郑贴侨点评借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。

      在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

      根据本案查明事实，涉案房屋虽系以孙某涵名义购买，并以孙某涵办理了银行贷款，但所有款项系由赵某文出资支付，银行贷款亦由赵某文偿还，房屋自购买后一直由赵某文占有、使用、收益，且购房原始票据等材料亦由赵某文持有。

      基于以上事实，法院认为赵某文与孙某涵之间存在借名买房合同关系。

      孙某涵辩称本案的诉讼主体应为秦某，法院传唤秦某到庭进行询问，秦某认可借名买房合同关系的主体为赵某文与孙某涵。

      孙某涵辩称双方口头约定赵某文按每年10万元的标准向孙某涵支付好处费，但未提交充分证据予以证明，故法院对孙某涵的上述辩称理由均不予采信。

      赵某文与孙某涵之间存在借名买房合同关系，过户条件已经具备，故对于赵某文要求孙某涵将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，法院予以支持。

      过户所需缴纳的税费由赵某文负担，剩余银行贷款本息由赵某文继续偿还。