房产纠纷律师——借他人名义购买经济适用房行为效力纠纷

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2006年11月5日签订的《住房权属协议书》无效；2、判令被告向原告返还位于北京市朝阳区一号。

      事实和理由：2006年11月5日，原、被告签订《住房权属协议书》（以下简称《协议书》），约定被告拟在京购买经济适用房，借用原告身份证购买，房屋位于北京市朝阳区一号（以下简称涉案房屋）。

      2020年7月，涉案房屋过户至被告名下。

      根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条的规定，双方签订《协议书》违规购买经济适用房的行为，违反了相关政策、法规的规定，请求判令被告返还房屋。

      ?被告辩称不同意原告的全部诉讼请求。

      根据《民法典》第143条，《协议书》是双方真实意思表示、合法有效。

      第一，《协议书》约定被告只是借用原告身份证购买经济适用房，房屋权属属于被告，条件允许时原告应当配合被告过户，不得附加任何条件。

      双方合同内容明确、合法有效。

      第二，2006年11月，被告分两次全额缴纳了购房款，原告没有支付过购房款。

      因此自被告交缴纳房款起，涉案房屋属于被告，跟原告无关，双方只是借名买房。

      第三，交房相关的费用是被告在2009年5月30日全额缴纳，包括工本费、公共维修基金、契税等。

      第四，2009年7月，被告以本人名义与物业公司签署装修协议和防火安全协议，被告承担了涉案房屋装修的所有费用。

      第五，涉案房屋已经符合经济适用房上市交易条件，由于开发商原因，在2014年底才办理房产证，根据经济适用房五年才可以上市的规定，涉案房屋在2019年底具备过户条件。

      被告当时已经有北京户口和购房资格。

      第六，涉案房屋于2020年7月30日办理完房屋过户手续，原告已经将涉案房屋过户至被告名下。

      第七，房屋过户的所有税费全部都是被告承担的。

      第八，因为房屋过户需要购房款的支付流水，被告支付给原告的216万元原告已经全额返还，原告认可涉案房屋属于被告。

      涉案房屋的水电、燃气费用等都是被告承担，原告没有支付过任何费用，房屋所有权也与原告无关。

      ?法院查明2006年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：“因甲方拟在京购买经济适用房，需借用乙方的身份证，乙方考虑与甲方家庭的朋友关系和其目前的实际困难，同意借给甲方使用身份证。

      为防止以后出现矛盾，双方订立协议：1、如因借用身份证而发生的一切问题，由甲方自行解决。

      与乙方没有任何关系。

      2、乙方只负责借用身份证。

      交纳购房款、装修款、物业费以及水电暖气等费用，均由甲方自行办理。

      办理购房手续由甲方负责，乙方可以配合。

      3、当条件允许，甲方提出办理过户手续时，乙方予以配合，乙方不得附加任何条件。

      4、在住房未过户前，甲方拥有对住房的一切使用权和支配权，乙方不得干涉。

      ”2020年7月30日，涉案房屋的所有权转移登记至被告名下。

      被告称涉案房屋是其出资购买，过户时低指导价是216万元。

      为办理过户，2020年6月23日，被告向原告转账76万元；2020年7月13日，被告向原告转账80万元；2020年8月20日，被告向原告转账60万元。

      2020年7月20日，原告将156万元退还给被告母亲赵某；2020年9月25日，原告将60万元退还给被告。

      庭审中，原、被告均认可2006年时被告尚无北京户口，但获得了一个经济适用房购买指标，当时经济适用房只要有北京户口就可以购买，不需要以家庭名义配售，被告只是借用了原告的身份证，未提供其他手续。

      经询，被告是无偿借用原告名义购买涉案房屋，未从中获取利益，原告也没有支付过关于涉案房屋的任何费用。

      涉案房屋于2009年交房，交房后一直由被告实际使用。

      为证明涉案房屋由被告出资购买并使用，被告提交了以下证据：一、2006年11月15日的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），用以证明涉案房屋是被告借用原告名义购买的经济适用住房，购房款总计394212元；二、被告名下银行交易流水、刷卡凭单，用以证明2006年11月9日，被告母亲赵某向原告账户转入400000元用于购房。

      2006年11月12日，被告支付购房款314409元。

      2006年11月20日，被告取现100000元，以现金形式交纳剩余购房款。

      2009年5月30日，被告向开发商北京F公司刷卡支付一笔40000元、一笔7204.8元，是用于支付交房的费用；三、购房发票、2009年5月30日的登记费、工本费、测绘费、代办费、公共维修基金、有线电视出装费、收视费、端口费、印花税、契税、综合地价款、燃气卡费、水卡费、预收电费、装修垃圾外运费、装修管理费收据11张，用以证明涉案房屋在2009年5月30日交房，购房及交房时的全部费用都是被告支付，原告未支付过任何费用；四、《室内装饰装修管理服务协议》、《室内施工防火安全协议》，用以证明被告在2009年7月与北京物业公司签订上述协议，涉案房屋由被告占有、使用和装修；五、购房发票、北京市非税收入一般缴款书、税收完税证明、刷卡凭证，用以证明2020年7月原告将涉案房屋过户给被告时，过户的相关税费都由被告支付。

      ?裁判结果驳回原告的全部诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。

      本案中，根据双方提交的《协议书》、《预售合同》、银行交易流水、刷卡凭单、购房发票、收据、装修服务协议等，可以证明涉案房屋是被告借用原告名义购买，被告支付了购房款及相关税费、对涉案房屋进行了装修和使用，原、被告形成借名买房合同关系。

      关于原告的两项诉讼请求，根据相关规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

      《预售合同》签署日期为2006年11月15日，涉案房屋已经具备上市交易条件，且在2020年7月30日已经转移登记至被告名下。

      因此，《协议书》合法有效，法院对原告要求确认《协议书》无效并返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。