第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
【条文主旨】
本条是关于已登记的地役权变动后登记的规定。
【条文理解】
本条沿用《物权法》第 169 条的规定，内容未作变动。
一、地役权的登记
(一)地役权的设立登记
根据《民法典》第374条关于“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，地役权的设立采取登记对抗主义。即登记不是地役权设立的生效条件，但是登记后的地役权具有完整的物权效力，未经登记的地役权不得对抗善意第三人。
1登记生效模式和登记对抗模式。比较法上，地役权设立的模式主要表现为登记生效和登记对抗两种:(1)登记生效说。地役权的设立不仅需要当事人之间达成物权合意，还需要在土地登记簿上进行登记。地役权的成立以合意和登记为前提，需要同时存在物权合同和物权登记。《德国民法典》采取登记要件主义。(2)登记对抗说。地役权的设立不以地产登记及公告为要件，若地役权是基于法律规定而设立的，无须登记;若是基于当事人之间的约定而设立的，登记具有对抗第三方的效力。法国和日本采取登记对抗主义。2.我国地役权登记模式。我国地役权设定采取的是登记对抗主义，究其原因，可以归纳为以下方面:一是地役权多存在于我国农村，如果采取登记生效主义，会增加农民的负担，农民积极性降低不利于发挥农田使用价值。二是农村的土地承包经营权登记和宅基地使用权登记制度还未完善，地役权登记的基础有待完善。三是我国农村还是熟人社会，村民长期共同生活在同一区域，即便土地的界限和负担没有登记，大家也都能知悉彼此土地的权属状况。登记的功能在于维护交易安全，农村土地使用权的流转性不强，交易安全的需求并不突出。故我国地役权的登记对抗主义既符合我国国情，又不会影响到对交易安全的保护。
我国《民法典》规定的地役权登记对抗主义的含义:一是地役权设立时，是否办理登记取决于当事人的自愿。二是办理登记的地役权，可以取得具有完全效力的用益物权。任何人因信赖登记而进行交易都应受到保护。三是未经登记的地役权，不影响地役权的设立，但物权效力受到一定的限制，不得对抗善意第三人。
(二)地役权的后续登记
设立登记后，地役权的变更、转移和注销登记为后续登记。本条规定的就是后续登记，后续登记不具有设权效力。
地役权的变更登记包括三种情况:一是当事人姓名或名称、人数变更，如地役权人的公司名称发生改变，或者是供役地上农村承包经营户的家庭成员发生变化;二是不动产位置变更，如因暴雨等原因导致通行位置发生位移;三是权利内容发生变化，如合同期限的延长等。变更登记因事由不同而具有不同的效力。主体名称、不动产变更是客观发生的情况，即便当事人不办理变更登记，也不影响这些情况已然发生的事实，登记变更情况具有宣示登记的意义;不仅如此，把变更情况予以登记，也有更正登记的作用。权利内容变更是当事人创意的结果，这些事由改变了首次登记的内容，与首次登记的设权效力相应，具有设权效力。因权利转让等原因导致主体变更的，对应的是转移登记，地役权随之转让，没有设权效力。德国不存在转移登记，因为严格遵循不动产役权的主体物化特性，只要没有消灭事由，需役地权利人转让权利时，不影响地役权的同一性，新权利人仍继续保有地役权。
地役权消灭对应的是注销登记，包括意思表示和客观事实两种情形。前者主要是供役地权利人解除合同，在登记设权的情况下，合同解除只说明基础行为不存在了，但只有办理了注销登记，地役权才消灭。后者主要包括需役地灭失、供役地被征收等,《瑞士民法典》将需役地完全灭失作为地役权因登记注销之外的消灭事由，登记起到的是宣示和更正的作用。
二、地役权登记的效力
当事人设立地役权并办理登记手续，就获得了登记的权利推定
效力。
(一)登记的权利推定效力
登记的权利推定效力是指登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，即推定登记状态的物权与真实物权一致。主要体现为:(1)推定登记物权应属于登记名义人所有，该名义人具有登记簿上所记载的权利;(2)在物权变动中，一经登记即推定物权变动的合法存在。登记的权利人只需要证明其物权经过登记，就足以证明依登记内容所记载的物权的存在及该物权的种类、内容、次序，物权人并得以行使其权利。登记的推定力具有权利确定的效力，第三人不得以反证推翻该推定，只能依照特定的程序提出异议、变更登记、重新确权。只要没有更正登记或异议登记之前，登记对任何第三人都是确定性的登记。@这就意味着权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，但改变不了事实上的法律状况。在权利人无须证明登记内容为真的情况下，主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人，应当对此负举证责任。
为了确立物权变动中的公示原则，对基于法律行为而发生的物权变动，各国都在立法或司法实践中明确承认登记所具有的推定力。如《德国民法典》第891条的规定,“(1)在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利;(2)在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在”，如日本民法虽然不承认登记的推定力，但日本的学说与判例认为，承认登记的推定力对于真正的权利人并没有坏处，且从所登记的权利表面特征看，也应承认此种推定力。
(二)登记的善意保护效力
善意保护的效力，即民法中的公信力，指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即使以后事实证明登记记载的物权不存在或者有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已经从事了物权交易的人，法律仍承认其行为具有与真实物权相同的法律效果。在办理登记之后，因为信赖登记的第三人与登记权利人就登记的财产从事了交易，符合善意取得的构成要件的，应当取得该不动产的所有权。
登记的公信力主要是通过保护善意第三人，保护交易安全。保护登记所产生的公信力就是保护交易安全。登记是国家机关作出的认定，登记的事实会让第三人产生信赖，即交易当事人对登记记载的物权变动情况所产生的信赖。信赖本身是交易安全的组成部分，保护信赖利益实际上就是保护交易安全，保护善意第三人就是鼓励市场交易。在市场经济下，登记是交易双方调查权利真实状态的重要方式，维护登记的公信力对于鼓励交易、提高交易的迅捷度具有重要意义。2
【审判实践中应注意的问题】
一、地役权当事人对其设定的地役权进行了登记，但在地役权变动或消灭时，未进行变更登记或注销，给第三人造成损失的，应当承担赔偿责任
已经登记的地役权取得了不动产物权登记的推定力和公信力，在地役权发生变动或消灭时，当事人应当及时办理变更登记或注销登记。因为地役权变动或消灭后，登记记载的权利内容与实际情况不一致，善意第三人信赖登记公信力而实施了相应的交易，容易带来一定风险甚至损失。此时善意第三人要求赔偿的，当事人应当予以赔偿，包括可得利益损失。如甲(需役地权利人)与乙(供役地权利人)双方签订合同设立了地役权，并办理了登记。后双方协商解除了地役权合同。此时，在地役权已经消灭的情况下，登记簿上依然记载需役地人有地役权。此时，第三人丙通过登记查询，知道甲的土地上存在着对乙土地的地役权，故高价受让了甲土地的使用权。而作为甲，由于其没有履行法定义务，未对已经登记的地役权注销登记，造成了丙的经济损失。丙由于信赖登记簿记载的权利内容，作出了错误判断，给自己造成了损失。在这种情况下，丙可以要求法院判令解除其与甲订立的合同，如果因为履行该合同而造成丙经济损失，丙要求赔偿的。应该判令甲赔偿丙所遭受的损失。该制度设计也是为了促使当事人及时办理变更、注销登记。
二、登记请求权
登记请求权是指登记权利人对登记义务人享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权人是因登记而取得物权的人，以及其他因登记而获得利益的人。登记请求权人的相对人，又称登记义务人，是指在登记的记载中直接受不利益的当事人。登记请求权既可以由法律直接规定产生，也可以由双方约定产生。根据登记的类型不同，登记请求权人享有不同的权利。如已登记的地役权消灭的，除供役地权利人可单独申请地役权注销登记外，地役权人负有协同供役地权利人办理注销地役权登记的义务，若地役权人不履行该义
务的，供役地权利人享有请求其办理登记手续并赔偿因其怠于履行义务产生的损失的权利。
