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借他人名义购买拆迁安置房合同效力纠纷

发布时间:2023/1/29 阅读量:181


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称刘某萍向一审法院起诉请求:1.确认刘某萍与赵某达于2007年签署的《协议》有效;2.本案诉讼费由赵某达、周某娟承担。

      赵某达、周某娟上诉请求:撤销一审判决,改判赵某达与刘某萍于2007年签订的《协议》无效或发回重审。

      事实和理由:1.双方签订了两份《协议》,实际上涉及到二人的经济适用房指标互换事宜,但刘某萍的指标一直未给予赵某达,且赵某达与刘某萍签订协议未经周某娟同意,侵害了周某娟合法权益,该《协议》应为无效,涉案房屋也不应归属于刘某萍。

      2.经济适用住房指标仅限特定人使用,即使日后售卖也是政府部门优先购买,赵某达与刘某萍于2007年签订的《协议》明显与相关法律规定及政策相悖,且侵害了国家及其他人员的利益,因此应属无效。

      ?被告辩称刘某萍辩称,同意一审判决。

      A银行述称,赵某达与刘某萍于2007年签订的《协议》与A银行无关。

      ?法院查明2007年,刘某萍(甲方)与赵某达(乙方)签订《协议》,约定:经双方协商乙方自愿将其名下一号经济适用房一套,总价280805元,由甲方付全款并永久居住。

      其双方权利及义务如下:一、甲方不得用该房进行违法及经营活动,由此给乙方造成的后果由甲方负全责;二、五年后,在政府政策允许的情况下,甲方要求过户,乙方应无条件协助办理过户手续;三、如果政策不允许过户,乙方不得以任何理由向甲方索取房屋;四、若五年后甲方想将其该房出售,所得房款在甲方将原投资收回后,其余部分由甲乙双方各得50%。

      2007年,赵某达出具收条一份,载明:“今收到刘某萍购经济适用房证款项:肆万元整”。

      协议签订后,刘某萍支付了该房屋的购房款及相关的税费,并实际居住至今。

      2008年7月1日,该房屋办理了所有权登记,登记坐落为北京市昌平区一号,登记的所有权人为赵某达。

      2011年8月23日,赵某达(甲方)与刘某萍(乙方)签订《协议》,约定:一、经双方协商,乙方刘某萍同意将现二号住房拆迁时的经济适用房指标,在甲方赵某达有经济实力购买的前提下优先给予甲方,甲方并付乙方四万元的经济适用房指标转让费……2019年8月,赵某达以涉案房屋作为抵押向A银行借款。

      2019年,涉案房屋上设定高额抵押,抵押权人是A银行,担保债权数额为4147700元。

      2020年5月8日,北京市丰台区人民法院裁定查封赵某达名下位于北京市昌平区一号房屋。

      2020年6月16日,北京市丰台区人民法院作出民事调解书,内容为:一、赵某达于2020年6月22日前偿还A银行借款本金2900000元,并支付利息、二、A银行在本调解协议第一项确认的债权范围内对赵某达名下位于北京市昌平区一号房屋经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权;三、周某娟对赵某达所负上述债务承担连带保证责任。

      2020年7月10日,A银行向北京市丰台区人民法院申请执行。

      2020年9月2日,北京市丰台区人民法院裁定拍卖涉案房屋。

      执行过程中,刘某萍向该院提出执行异议,请求中止对涉案房屋的执行。

      该院经审查裁定驳回了刘某萍的执行异议。

      后刘某萍向北京市丰台区人民法院提起执行异议之诉,该院判决驳回刘某萍的诉讼请求。

      刘某萍不服上述判决,向北京市第二中级人民法院提出上诉,该院判决驳回上诉,维持原判。

      法院认为:所谓借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的一种合同关系。

      本案中,涉案房屋于2008年7月1日办理了产权登记,当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记,现该房屋已经具备上市交易条件,且该经济适用房并非是通过摇号程序取得的购房指标,故双方于2007年签订的《协议》并未侵害他人利益,该《协议》应认定为合法有效。

      法院注意到,涉案房屋已经设定抵押,故法院提示,法院认定该《协议》合法有效,并不意味着刘某萍一定可以取得涉案房屋的所有权,换言之,刘某萍能否依据该《协议》取得涉案房屋的所有权属于合同能否履行的范畴,与合同的效力无关。

      二审中,赵某达、周某娟提交申请人为赵某达、申请人配偶为周某娟的《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称《经济适用住房审核表》),证明涉案房屋的经济适用房指标针对的是赵某达和周某娟,而2007年签订的《协议》中仅有赵某达签名,周某娟不知情,该协议侵害周某娟合法权益,应属无效;刘某萍对该证据真实性、合法性认可,证明目的不认可,认为与本案无关;A银行未对该证据发表意见,认为不论2007年签订的《协议》是否有效,均不影响A银行作为善意第三人对涉案房屋享有抵押权。

      因《经济适用住房审核表》仅能证明申请人及配偶情况,无法证明周某娟对2007年签订的《协议》不知情,本院对赵某达、周某娟提交该证据的证明目的不予采纳。

      审理中,周某娟表示知晓涉案房屋交付后一直由刘某萍居住使用,但主张刘某萍为借住,直到周某娟在本案中代理赵某达出庭才看到2007年签订的《协议》;赵某达、周某娟认可涉案经济适用房是通过拆迁获得、赵某达与刘某萍之间不存在恶意串通,但主张2007年签订的《协议》损害了国家和周某娟的利益,且系赵某达与刘某萍以虚假的意思表示实施的民事法律行为,赵某达与刘某萍的真实意思是购房指标互换,因此2007年签订的《协议》应属无效。

      ?裁判结果一审判决:赵某达与刘某萍于2007年签订的《协议》有效。

      二审判决:驳回上诉,维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评本案中,2007年签订的《协议》明确约定涉案房屋由刘某萍付全款并永久居住、五年后在政策允许时刘某萍可要求赵某达协助办理过户手续,赵某达于《协议》签订当日收取刘某萍40000元,之后刘某萍支付购房款和税费并居住至今。

      纵观该协议的约定及履行,并未涉及购房指标互换问题。

      虽然2011年8月23日赵某达与刘某萍签订《协议》刘某萍同意将其拆迁所获经济适用房指标优先给予赵某达,但该约定形成于刘某萍入住涉案房屋多年之后,现赵某达、周某娟关于2007年签订的《协议》系赵某达与刘某萍以虚假的意思表示实施的民事法律行为的主张,证据不足,其应当承担举证不利的后果。

      赵某达、周某娟主张2007年签订的《协议》因损害国家利益而无效,但涉案房屋为拆迁安置所得,并非保障中低收入家庭住房困难的政策性保障住房,赵某达、周某娟的该主张无事实和法律依据,法院不予支持。

      恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

      赵某达、周某娟认可赵某达与刘某萍之间不存在恶意串通,但主张2007年签订的《协议》因损害了周某娟的利益而无效,此主张无法律依据,法院不予支持。

      该《协议》未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,但该《协议》能否继续履行与合同效力无关。

      


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