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房产纠纷律师——借他人名义买房因出名人原因房屋被查封出资人要求解除案例

发布时间:2023/1/29 阅读量:247


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称周某林向本院提出诉讼请求:1.请求判决不得执行位于北京市昌平区一号房屋(以下简称涉案房屋);2.请求判决确认周某林对涉案房屋享有所有权;3.诉讼费由被告承担。

      事实和理由:2020年3月26日,北京市昌平区人民法院对王某君、赵某霞和孙某娟与周某刚、周某英和T公司机动车交通事故责任纠纷一案做出判决书,判决周某刚应赔偿三被告各项损失共计1302771元。

      2020年8月18日,北京市昌平区人民法院裁定查封、评估、拍卖涉案房屋。

      2020年9月7日,周某林对涉案房屋提出书面异议被驳回。

      周某林认为,涉案房屋属于周某林所有,不应作为周某刚的财产被执行。

      一、周某林在2015年借周某刚之名购买了涉案房屋。

      2015年8月26日,周某林购买涉案房屋,但因不具备购房资质,故借用周某刚之名与F公司(以下简称顺天通公司)签订《北京市商品房现房买卖合同》(以下简称《现房买卖合同》),购买涉案房屋。

      《现房买卖合同》签署后,周某林支付了全部购房款(包括首付款以及按揭贷款),涉案房屋的银行按揭贷款也一直由周某林偿还。

      二、周某林持续合法占有该涉案房屋。

      2015年9月22日,涉案房屋即由周某林居住、使用,到目前为止,周某林仍在此居住。

      另外,周某林也依照物业公司和供暖公司的要求依约支付相应的物业费、供暖费等相应费用。

      三、涉案房屋未能过户非因周某林的原因造成。

      周某林为非京籍人员,其不具备购房资质,因此未能办理过户登记手续的原因并非由于周某林的原因所致。

      四、本案中不能完全以物权登记否定周某林的权利。

      法律规定了不动产更正登记的内容,其目的就是为了确定事实物权人的权利。

      更正登记的基本要求就是需要经过登记权利人的同意或者有足够的证据证明事实物权人。

      足够的证据是指实际权利人与登记权利人不一致的相关证据,包括支付全部价款的主体、实际占有房屋的主体、非因自身原因导致无法办理房屋所有权转移登记等情形。

      本案中,涉案房屋购房款由周某林支付,且由周某林占有使用,足以证明周某林为涉案房屋的事实物权人。

      五、周某林对涉案房屋享有事实上的物权,足以排除执行。

      特提起诉讼,要求判如所请。

      ?被告辩称赵某霞、孙某娟、王某君辩称,不同意周某林的诉请,没有事实和法律依据。

      第一,房屋一经登记即产生效力,民法典209条依法登记生效,不动产物权必须经登记生效,涉案房屋系第三人周某刚购买,购房发票均载明付款人为周某刚,产权人为周某刚,周某林的诉请没有依据,不应得到支持。

      第二,根据之前案件庭审中,周某林陈述其与周某刚所谓的借名买房合同只有口头协议,没有书面合同,不符合法律规定,不应予以认可,从常理来说,即使2015年价值200多万元的房产,仅有口头约定而没有书面合同违背常理。

      退一步说,借名人与被借名人之间的协议属于债权债务合同,不能对抗物权,诉争房屋登记在周某刚名下,应当认定周某刚为产权人,周某林与周某刚之间的所谓的借名买房合同,仅为一般债权债务不能对抗物权,所以周某刚与周某林的口头协议不具有物权效力,不能确认房产归其所有。

      周某林的诉请没有依据,请法院予以驳回。

      周某刚述称,同意周某林的诉请。

      ?法院查明王某君、赵某霞、孙某娟于2019年7月16日向本院申请诉前财产保全,本院裁定冻结被申请人周某刚、周某英名下银行存款人民币650000元或查封、扣押其他等值财产。

      本院查封周某刚名下的涉案房屋,查封期限三年,王某君、赵某霞、孙某娟与周某刚机动车交通事故责任纠纷一案,本院判决:一、被告T公司在机动车交通事故责任强制保险限额范围内给付原告王某君、赵某霞、孙某娟死亡伤残类赔偿金110000元,财产损失类赔偿金1500元,于本判决生效之日起七日内付清。

      二、被告周某刚赔偿原告王某君、赵某霞、孙某娟各项损失共计1302771元,于本判决生效之日起七日内付清。

      后王某君、赵某霞、孙某娟向本院申请强制执行,本院裁定查封、评估、拍卖涉案房屋。

      后周某林就该房屋提出书面异议,本院驳回周某林的异议请求。

      另查,2020年5月20日,周某林起诉周某刚要求确认双方就上述房屋的借名买房协议有效。

      2020年5月29日,本院作出判决,确认周某林与周某刚之间就上述房屋的借名买房合同关系有效。

      该判决现已生效。

      ?裁判结果驳回周某林的诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评本案争议焦点一为周某林要求确认对涉案房屋的所有权是否应予支持。

      因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有的,不予支持。

      本案中,虽周某林与周某刚均认可周某林系借用周某刚的名义购买的涉案房屋,但双方之间仍为一种合同关系,现周某林要求确认其对涉案房屋享有所有权,于法无据,法院不予支持。

      本案争议焦点二为周某林对涉案房屋是否享有合法权益阻却三被告对涉案房屋的执行。

      本案中,即使周某林与周某刚之间的借名买房合同成立且有效,双方之间仅为合同关系,周某林仅能依据合同约定享有债权,该债权并不能优先于另一债权,故现周某林以其系涉案房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行,法院不予支持。

      


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