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法院对于房屋是否存在借名买房情况如何判断

发布时间:2023/1/29 阅读量:281


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某峰向本院提出诉讼请求:1.请求被告协助办理位于北京市西城区一号房屋的过户登记手续,将产权人变更登记至原告名下;2.诉讼费由被告承担。

      事实和理由:刘某辉系赵某丽之夫,原告的姐夫。

      孙某涵系赵某丽与前夫所生的女儿,原告的外甥女。

      刘某丹、朱某芝系刘某辉与前妻所生的女儿。

      2014年12月16日赵某丽去世。

      90年代,因原告将积蓄存放于姐姐赵某丽处,要求其为自己保存,留备不时之需。

      1999年,赵某丽与孙某涵商量想将原告存放于赵某丽处的积蓄用于为原告购买房产,于是二人在西城区购买了两套房产,其中一套在孙某涵名下,另一套在赵某丽名下。

      该事实行为赵某丽生前一直认可,因属于亲姐弟关系,原告在赵某丽生前并未将房屋过户至自己名下。

      赵某丽在世时有几年又涉及到腾退补偿事宜,赵某丽也跟原告承诺如果拆迁,直接将补偿款给原告,双方一直未办理产权登记变更。

      2003年,赵某丽用原告放在自己处的积蓄购买了另外一套房产,也写在了赵某丽名下,赵某丽去世后,原告与孙某涵、刘某丹商议后,将该房屋变更至孙某涵名下,变更后将该房出售,孙某涵将全部房款付给原告,原告支付给孙某涵5万元辛苦费。

      基于以上事实行为,原告认为当初购买西城区一号房屋虽登记于赵某丽名下,但属于借名买房,真正的出资人为原告,故原告诉至法院。

      ?被告辩称孙某涵辩称,原告系孙某涵的二舅,刘某辉系孙某涵的继父。

      原告是涉诉房产的合法所有权人,孙某涵同意原告的诉讼请求。

      刘某丹辩称,不同意原告的诉讼请求,原告与赵某丽之间不存在借名买房关系。

      第一、原告主张其承担了购房款没有事实依据,首先涉案房屋登记底档显示该房屋为赠与,经过公证,具有公信力,因此此房取得不涉及购房款问题。

      赵某丽与原告均有较高的收入,赵某丽可以承担房屋购房款。

      其二、原告与赵某丽之间没有借名协议,不动产事关重大,原告主张借名买房,没有赵某丽的书面记录,与常人做法不符。

      第三,原告主张的事实和理由,既不是真实的,又严重违背常理。

      如果赵某丽认可房屋归原告所有,生前有大把机会在赵某丽去世前为原告办理过户事宜,甚至没有留下任何书面说明,严重不符合常理。

      第四,赵某丽在去世之前,从未提起有借名买房的事,也没有主张过。

      借名买房已经超过诉讼时效,再次赵某丽将自己的户口迁入涉案房屋完全符合对自有房屋的处理习惯。

      后,刘某辉、刘某丹、孙某涵于2017年3月27日在西城区里仁街社区就赵某丽遗产继承达成协议,北京市西城区人民法院进行司法确认,在谈话过程中,确认赵某丽生前有无债务,三人均明确赵某丽生前没有任何债务,过程中,原告未提出任何异议,在本案中突然主张与赵某丽有合同关系,不符合常理。

      涉案房屋是赵某丽与刘某辉的房产,赵某丽去世后涉案房产为遗产,一半份额归刘某辉所有,另一半应作为遗产分配。

      朱某芝未到庭参加诉讼,在其出具的书面意见中表示本案与其无关。

      ?法院查明刘某辉与赵某丽系夫妻关系,赵某峰系赵某丽之弟。

      孙某涵系赵某丽与其前夫所生之女,刘某辉之继女。

      刘某丹、朱某芝系刘某辉与其前妻所生之女,刘某丹由刘某辉抚养,朱某芝由其生母抚养。

      赵某丽于2014年12月16日去世,刘某辉于2020年7月23日去世。

      赵某峰提供的房产证显示,房屋所有权人为赵某丽,房屋坐落于宣武区一号平房(以下简称涉案房屋),建筑面积17.5平方米,填发日期为2000年9月11日。

      赵某峰提供的《买卖房屋协议书》,卖房人为吴某燕,买房人为赵某丽,其中载有“吴某燕有住房坐落在北京市宣武区一号,现自愿将东数第一间、第二间(XX房号)卖予赵某丽,此二间的房屋产权过户给赵某丽。

      卖房后,赵某丽立即将买房款陆万元整(60000元)交付给吴某燕。

      ……”刘某丹提供的房屋登记档案信息中存有公证书两份,载明“兹证明吴某燕于一九九九年十二月十三日来到我处,在我的面前,在签名的《赠与书》上签名。

      ”。

      载明“兹证明赵某丽于一九九九年十二月十三日来到我处,在我的面前,在签名的《赠与书》上签名。

      赵某丽的受赠行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。

      《赠与书》载有“我,吴某燕是坐落于北京市宣武区一号五间房产的产权所有人,现自愿将我的房产南房东数第一间赠给表姐赵某丽”。

      赵某丽与吴某燕以受赠作为房屋来源,申请房屋产权转移登记,登记部门经审批向赵某丽确权发证。

      刘某丹提供的户口本复印件显示赵某丽于2010年4月8日将其户口迁至涉案房屋。

      刘某丹提供的谈话笔录、民事裁定书显示2017年3月27日,刘某辉、刘某丹、孙某涵共同申请确认三人就涉赵某丽三套房产的继承纠纷达成的人民调解协议书合法有效,在谈话笔录中,三人均否认赵某丽生前负有债务,本院确认调解协议有效。

      赵某峰未提供证据证明其与赵某丽签订有借名买房的书面协议,也未提供证据证明涉案房屋由其实际占有居住,亦未提供其向赵某丽提供购房资金的相关转账凭证。

      赵某峰主张其向赵某丽以现金方式提供了6万元用于购房,并申请证人出庭作证。

      但证人米某、郑某与赵某丽系同事、朋友关系,与赵某丽之弟赵某峰存在利害关系,故其陈述的证言不能单独作为认定事实的根据。

      赵某峰提供录音以证明刘某辉认可赵某峰是房主,并且同意过户,但该录音内容语焉不详,也未明确具体针对哪间房屋,故不足以证明其证明目的。

      ?裁判结果驳回原告赵某峰的全部诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

      在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      赵某峰以与赵某丽存在借名买房合同关系为由主张被告协助办理涉案房屋过户登记手续,将产权人变更登记至其名下,其应举证证明其与赵某丽之间存在合法有效的借名买房合同关系。

      赵某峰与赵某丽并未签订书面借名买房协议。

      结合当事人提交的证据,赵某丽取得涉案房屋产权系基于原产权人吴某燕的赠与,即使该赠与行为是为规避税费等目的,并非真实意思表示,赵某峰亦应证明其向赵某丽提供了购房资金,且用于购买涉案房屋。

      但根据赵某峰提供的现有证据,法院经审查并结合相关事实,无法确信赵某峰与赵某丽之间就涉案房屋存在借名买房的事实。

      现有证据不足以证明赵某峰的事实主张,依法其应承担不利的后果。

      因此,赵某峰主张被告协助办理涉案房屋过户登记手续,将产权人变更登记至其名下的诉讼请求,缺乏事实和法律根据,法院不予支持。

      


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