湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称周某刚、齐某婕向本院提出诉讼请求：1.林某寒立即将位于北京一号房屋（以下简称一号房屋）腾空并交付原告（房屋价值约270万元）；2.林某寒向二原告支付房屋使用费；3.本案诉讼费用由林某寒承担。

      事实和理由：林某寒系周某刚的女婿。

      一号房屋系周某刚的回迁安置房。

      林某寒2012年入住一号房屋。

      林某寒与周某刚之女周某丹于2014年离婚。

      之后，周某刚多次要求林某寒搬离一号房屋，但是林某寒拒不搬离。

      为此，故诉至法院，请求判如所请。

      ?被告辩称林某寒辩称，不同意周某刚的请求。

      周某刚虽然现在是涉案房屋产权证人，但是系S号房屋拆迁安置而来，周某刚仅仅是代表家庭人员签订拆迁安置协议并办理房产证，在未进行析产继承之前，涉案房屋都属于被安置人员共同所有，并且在周某刚写的房产赠与协议中表述是双方共有房产中自己的份额，在其他被安置人员放弃声明中描述的是本人自愿放弃在该赠与房产中的份额和继承份额，以上都足以表明涉案房产是7位被安置人员共有的，林某寒之子林某涛是被安置人员之一，是有份额的。

      2016年5月11日周某刚已经将涉案房屋赠与给林某寒儿子林某涛，并且是不可撤销的赠与，涉案房屋自2012年12月交付之后由自己装修管理使用至今，综上所述林某寒是合法占有涉案房屋，故无需腾退以及支付房屋使用费。

      ?法院查明周某刚与齐某婕系夫妻关系，二人育有三名子女，分别为周某东、周某丹、周某龙。

      林某寒与周某丹原系夫妻关系，二人于2013年登记离婚。

      林某寒与周某丹二人育有一子林某涛，林某涛于2018年5月25日去世。

      北京市大兴区S号（以下简称S号院）于2010年进行拆迁，涉案一号房屋即为S号院拆迁所得。

      针对S号院在拆迁时在册户口共有7人，分别是周某刚（户主）、齐某婕、周某丹、周某东、林某涛、周某龙、王某彩（系周某龙之妻），S号院在拆迁时进行分户，周某刚将S号院中的70平方米合法建筑面积划分给周某东名下，即周某刚在拆迁时确认的宅基地面积、合法建筑面积均为500.24平方米。

      针对S号院拆迁，2010年7月23日，周某刚（乙方、被拆迁人）与北京B公司（甲方、拆迁人）签订《拆迁安置补偿协议》，于2010年7月30日双方签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》，《拆迁安置补偿协议》中载明乙方在拆迁范围内有一套宅院S号，宅基地面积500.24平方米，《拆迁安置补偿协议（补充协议）》载明乙方选购期房6套，建筑面积为520平方米，购房总价款为1300880元，根据《拆迁安置补偿协议》中约定的款项，甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额共计2480810元，在乙方缴纳购房款后为剩余款1179930元。

      2016年5月11日，周某刚（甲方、赠与人）与林某涛（乙方、受赠人）签订《房产赠与协议书》，双方约定甲方自愿将其名下（和林某涛共有房产中自己的份额）房产赠予乙方，该房产为涉案一号房屋；甲方保证该房产赠予协议书在公证机关公证时，该房屋共有权人和继承人都自愿放弃对该赠予房屋享有的共有权和继承权；在乙方18岁时，甲方保证积极配合乙方、变更该赠予房屋所有权归乙方单独所有；如果甲方违约，则应承担该赠与房产价值20％的违约责任，且不免除甲方配合变更义务。

      因乙方（林某涛）未成年，为保证乙方对该房屋的享有权和所有权，经甲方和乙方监护人林某寒协商。

      乙方在没经甲方同意下不得将此房产抵押、转卖给他人，如有上述情况甲方有权取消该赠与协议。

      在该协议书的落款处，周某刚签字确认，在乙方签字处由林某涛监护人林某寒签字确认。

      2016年7月28日，齐某婕、周某丹、周某龙、周某东共同签署了《放弃声明》，其载明“本人已认真阅读了周某刚和林某涛的《房产赠予协议书》，本人自愿放弃在该赠予房产中的共有份额和继承份额”。

      2019年，周某刚、齐某婕以返还原物纠纷为由将林某寒诉至本院，请求林某寒腾退一号房屋并支付房屋使用费，本院经审查认为：“本案周某刚、齐某婕起诉案由为返还原物纠纷，系权利人请求无权占有动产或不动产的人返还该物的纠纷。

      北京市大兴区一号房屋系拆迁安置房屋，尚未办理不动产登记手续。

      现周某刚、齐某婕与林某寒就该房屋是否存在林某涛份额及是否已经完成赠与存在争议，周某刚、齐某婕尚未有充分证据证明其系北京市大兴区一号房屋的完全所有权人，故对本案周某刚、齐某婕的起诉，应予驳回”，该案裁定“驳回周某刚、齐某婕的起诉”。

      经查，涉案一号房屋颁发有不动产权证书，证书载明权利人为周某刚，共有情况为单独所有，用途为住宅，房屋建筑面积为91.43平方米。

      涉案一号房屋房屋于2012年12月18日入住交付使用，2019年6月林某寒将房屋出租，后林某寒于2021年4月27日收回一号房屋，现一号房屋由林某寒居住使用。

      ?裁判结果一、林某寒于本判决生效后十五日内将位于北京一号房屋腾退返还给周某刚、齐某婕；二、林某寒于本判决生效后十五日内支付周某刚、齐某婕房屋占有使用费三、驳回周某刚、齐某婕的其他诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评不动产物权的设立经依法登记，发生效力，不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。

      无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

      本案中，周某刚持有涉案房屋的不动产登记证书，是涉案房屋的合法权利人。

      周某刚与齐某婕系夫妻关系，涉案房屋不动产权证书在二人夫妻关系存续期间取得，故涉案一号房屋的物权应为周某刚、齐某婕享有。

      周某刚、齐某婕可依法请求无权占有人林某寒返还房屋。

      林某寒辩称对涉案房屋系有权占有，没有法律根据。

      周某刚虽曾作出将涉案房屋赠与林某寒之子林某涛的意思表示，但林某涛已于2018年5月25日去世，未完成涉案房屋产权转移登记，林某涛基于赠与可能取得的物权并未实际取得；涉案房屋虽系拆迁安置所得，可能存在共有产权份额问题，但该房屋已办理产权登记至周某刚名下。

      物权是绝对权，具有对世效力，物权登记具有公示公信效力，可以对抗一切非物权登记人的权利主张。

      至于林某寒所称，对涉案房屋出资装修，虽对房屋可能有增值作用，但并不因此对涉案房屋享有占有等物权属性的权利。

      如林某寒认为，作为林某涛的继承人，基于赠与协议约定，对涉案房屋享有财产性权利；或者，认为涉案房屋因存在共有产权份额问题，致使房屋物权登记与实际权利状态不符，可依法请求确认物权归属。

      但是在涉案房屋物权登记依法变更之前，登记物权人可依法行使返还原物请求权，排除他人非法占有。

      侵害物权，造成权利人损害的，权利人可依法请求损害赔偿。