案情回顾：2004年2月13日施端与苏嘉公司签订《商铺租赁合同》一份，约定苏嘉公司将其开发的嘉善县魏塘镇瓶山路?254号至256号商铺出租给施端。

      租赁期限自2006年6月25日至2007年6月24日，另有250号商铺二楼98.06平方米也包含在实际租用范围内。

      2006年12月29日，苏嘉公司与宋永鑫签订房屋买卖协议将其开发的亭桥阳光名邸的76套商铺整体出售给宋永鑫，双方约定，根据办证、过户、交契税等房地产主管部门的要求和实际的需要，双方将另行签订一对一的共总76份的示范文本《房屋买卖合同》，但本协议是双方真实意思的表示，具有高法律约束力。

      无论双方是否签订《房屋买卖合同》、签足76份，以及《房屋买卖合同》中的内容是否与本协议相一致，均以本协议约定内容为准。

      ”同时约定受让方必须根据?“买卖不破租赁”的原则继续与承租人履行租赁合同直到合同期届满，且受让方若在租赁合同期内单独转让房屋，必须确保承租人有优先购买权2007年2月7日苏嘉公司、宋永鑫、亭桥公司，约定苏嘉公司与宋永鑫于2006年12月29日签订的《房屋买卖协议》中的买方主体变更为亭桥公司，苏嘉公司根据原协议约定于4月23日与亭桥公司就76间商铺以房屋评估价为合同价分别签订了《买卖房产协议书》，办理了房屋所有权过户登记。

      4月24日，苏嘉公司向各租户发出《告知书》，告知有关76套商铺整体转让情况以及原《房屋租赁合同》的有关租赁期限、租金等权利义务不变，承租人自告知之日后的下一笔租金应按时交纳给亭桥公司。

      同月27日，亭桥公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期届满，租赁期限、租金等权利义务不变。

      同时告知公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃。

      施端得知苏嘉公司已将商铺整体转让给亭桥公司，认为损害了自己享有的房屋优先购买权，遂提起仲裁要求确认苏嘉公司与亭桥公司的房产买卖协议无效，并由其以每平方米6600元购买其所承租的商铺。

      律师点评?:苏嘉公司出卖其开发的亭桥阳光名邸全部?76套商铺给亭桥公司事实清楚，证据确实、充分。

      在实际履行过程中对76套商铺又另行分别签订合同并办理产权过户登记，可以理解为是办理过户手续的需要，因这76套商铺均有独立产权，即便整体转让亦需分别过户。

      事实上，苏嘉公司与亭桥公司签订76套商铺买卖协议后即委托有关部门对这76套商铺的价格进行了统一评估，并根据评估价格分别签订房屋买卖合同示范文本、办理过户登记，可见，实际履行过程中这76套商铺是统一办理过户手续的。

      根据法律的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

      苏嘉公司出卖的是其开发的亭桥阳光名邸全部?76套商铺，而施端承租的仅为其中254-256号商铺，两者并非同一标的物，同时也无同等条件之可能。

      因为从苏嘉公司角度，整体出卖76套商铺与单独出卖254-256号商铺无论在价值预期、利益衡量以及交易对象、条件的选择与确定等方面有所不同。

      若无视其间的区别考虑施端的优先购买权，势必损害苏嘉公司作为房屋所有权人的利益。

      现在施瑞主张优先购买权，没有基于同等条件下，施瑞主张优先购买权缺乏一定的法律依据。

      展汇律师事务所?提醒您：为有效行使优先认购权，承租人在与出租人订立租赁关系以后，可以去相关的部门将租赁合同登记，保障自己优先认购权的权利。

      在出租人告知承租人出卖房屋事实以后，如果承租人想购买房屋的，应当尽早以书面形式告知出租人，以免失去了法律赋予的优先认购权。